TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/03309 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z2C4

AFFAIRE :

S.A.S. [Adresse 8] (M^e Julien PIASECKI)

C/

M. [Y] [E] (M^e Yann GALLANT)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 06 Novembre 2025, puis prorogé au 04 Décembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. PLACE INVEST

Identifiee au SIREN sous le N° 835 040 023 et immatriculée au RCS de [Localité 9]

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Julien PIASECKI, avocat au barreau de TOULON

Société SAJATIM (S.A.R.L.) – intervenante forcée

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N° 788 593 697 00014

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Julien PIASECKI, avocat au barreau de TOULON

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [E]

né le 18 Août 1937 à [Localité 7], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yann GALLANT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [C] épouse [E]

née le 28 Janvier 1947 à [Localité 7], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yann GALLANT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La société par actions simplifiée [Adresse 8] était propriétaire d’un bien sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 6].

La société par actions simplifiée PLACE INVEST a donné mandat à la société à responsabilité limitée SAJATIM, exerçant une activité d’agence immobilière, de mettre ce bien en vente.

Par acte authentique du 2 décembre 2020, la société par actions simplifiée [Adresse 8] a consenti à Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] une promesse de vente. La vente, le cas échéant, à été prévue pour un montant de 975 000 €. Une indemnité d’immobilisation a été séquestrée en la comptabilité du notaire à hauteur de 48 750 € par Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E].

La promesse a été consentie sans condition suspensive d’obtention d’un crédit. Seule a été stipulée comme condition suspensive particulière la réalisation de travaux par la société par actions simplifiée PLACE INVEST avant la vente, travaux détaillés en page 14 de l’acte.

La promesse expirait le 31 mars 2021 à 16h.

Le 22 février 2021, Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] ont informé la société par actions simplifiée [Adresse 8] qu’ils entendaient ne pas lever l’option.

Par acte d’huissier en date du 24 mars 2022, la société par actions simplifiée PLACE INVEST a assigné Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de les voir condamner à lui verser la somme de 48 750 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 22/3309.

Par acte d’huissier en date du 29 septembre 2022, Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] ont assigné la société à responsabilité limitée SAJATIM en intervention forcée dans le cadre de l’instance RG 22/3309.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 22/9820.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 30 novembre 2023, la procédure RG 22/9820 a été jointe à la procédure RG 22/3309.

La société par actions simplifiée [Adresse 8] et la société à responsabilité limitée SAJATIM ont constitué le même avocat dans les deux procédures et ont conclu au moyen de conclusions communes.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 24 janvier 2025, au visa de l’article 1231-5 du code civil, la société par actions simplifiée [Adresse 8] et la société à responsabilité limitée SAJATIM sollicitent de voir :

— condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à verser à la SAS [Adresse 8] la somme de 48 750 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à verser à la SAS PLACE INVEST la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice financier et moral ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à verser à la SARL SAJATIM la somme de 35 000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir ses honoraires ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à verser à la SARL SAJATIM la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice financier ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à verser à la SAS [Adresse 8] la somme de 4 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maitre Julien PIASECKI, Avocat sur son offre de droits ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à verser à la SARL SAJATIM la somme de 5 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers depens distraits au profit de MaÎtre Julien PIASECKI, avocat ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en tant qu’elle soit favorable à la SAS PALCE INVEST et la SAS SAJATIM ; à défaut rejeter l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, la demanderesse et la partie intervenante affirment que la société par actions simplifiée [Adresse 8] s’est acquittée de son obligation prévue à la promesse : réaliser les travaux avant la date prévue de signature de l’acte authentique, à savoir le 31 mars 2021. La demanderesse produit une facture du 23 mars 2021 établissement l’achèvement des travaux dans les délais. Plus encore, dès le 12 mars 2021, Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] ont fait l’acquisition d’un autre bien immobilier sur la commune de [Localité 5]. Il est donc établi que les défendeurs, dès le mois de février 2021, avaient arrêté leur volonté de ne pas procéder à l’acquisition, en violation de la promesse. Les défendeurs sont donc redevables de l’indemnité d’immobilisation.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée PLACE INVEST a subi des préjudices en exposant de nombreux frais. Elle doit être indemnisée à hauteur de 10 000 €.

La société à responsabilité limitée SAJATIM a également subi un préjudice caractérisé par la perte de chance d’obtenir ses honoraires, en raison du comportement déloyal des défendeurs.

Le défendeur n’est pas un profane en matière de transaction immobilière, malgré l’âge des bénéficiaires de la promesse à la date de celle-ci. Monsieur [Y] [E] a été le gérant d’une société dont l’activité consistait à proposer des services en matière immobilière.

Contrairement à ce qu’il affirment, les défendeurs ne démontrent pas avoir formé une quelconque demande pour entreposer leurs meubles dans les lieux. Ils prétendent que leur assureur a refusé d’assurer lesdits meubles s’ils étaient entreposés dans un lieu dont ils n’étaient pas encore propriétaires : ils ne le démontrent pas.

C’est le notaire des acquéreurs qui a rédigé la promesse de vente. Les défendeurs ne sauraient donc se plaindre des stipulations relatives aux délais figurant dans la promesse : il ne figure au sein de celle-ci que ce à quoi ils ont consenti.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 30 janvier 2025, au visa des articles 1124, 1231-5 et 1240 du code civil, « 700 du code civil » (sic), Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] sollicitent de voir :

— ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation aux époux [E] ;

— condamner la société SAJATIM à garantir les époux [E] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— rejeter la demande de condamnation des époux [E] au versement à la société [Adresse 8] de l’indemnité d’immobilisation ;

— rejeter la demande de condamnation des époux [E] au paiement à la société PLACE INVEST de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— rejeter la demande de condamnation des époux [E] au paiement à la société SAJATIM de la somme de 35 000 € au titre de la perte de chance d’obtenir ses honoraires ;

— rejeter la demande de condamnation des époux [E] au paiement à la société SAJATIM de la somme de 10 000 € au titre du préjudice financier ;

— « rejeter les demandes de condamnation des époux [E] aux titre de l’article 700 du CPC et des dépens » (sic) ;

— rejeter la demande d’exécution provisoire ;

— condamner la société [Adresse 8] et la société SAJATIM au paiement in solidum de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] font valoir que la société demanderesse et l’intervenante volontaire ont le même gérant, Monsieur [J] [T] (gérant de la société par actions simplifiée [Adresse 8] et cogérant de la société à responsabilité limitée SAJATIM). S’agissant des défendeurs, Monsieur [Y] [E] était âgé de quatre-vingt-trois ans et Madame [R] [C] épouse [E] âgée de soixante-treize ans à la date de la vente. Il s’agit donc d’une vente déséquilibrée, à laquelle ont participé deux sociétés liées entre elles, à l’égard de profanes âgés. La circonstance que Monsieur [E] avait exercé dans les années 70/80 une activité dans le domaine de l’immobilier est sans conséquence : il n’exerçait plus aucune activité professionnelle depuis vingt ans à la date de la vente.

Les concluants font valoir que la promesse les autorisait à entreposer « dans le bâti des meubles, cartons et tous autres objets, le tout sous réserve de la présentation d’une attestation d’assurance couvrant le bien présentement vendu ». Or, l’assureur des défendeurs a refusé d’assurer leurs meubles dans un lieu ne leur appartenant pas. Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] ont donc sollicité la promettante, la société par actions simplifiée [Adresse 8], ainsi que la société à responsabilité limitée SAJATIM, pour savoir si l’assureur de la vendeuse pouvait couvrir leurs meubles : il ne leur a été donné aucune réponse.

Par ailleurs, lors des négociations préalables à la signature de la promesse, Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] avaient clairement sollicité que les travaux soient achevés avant le 15 février 2021, afin qu’ils puissent prendre possession des lieux. Ce n’est que sur l’insistance de la société à responsabilité limitée SAJATIM que la date du 31 mars 2021 a été insérée à la promesse, mais il avait été assuré à Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] que les travaux seraient réalisés au plus tard le 15 février. La demanderesse s’était voulue rassurante, indiquant que la date du 31 mars 2021 n’était destinée qu’à l’obtention d’un permis de construire. Le permis de construire n’a été délivré par la mairie que le 30 avril 2021, soit bien après la date de réitération de l’acte fixée au 31 mars 2021.

Les conditions suspensives n’étaient pas réalisées à la date à laquelle les défendeurs ont renoncé à la vente. En atteste un constat d’huissier du 5 mars 2021, relatif à l’état d’avancement des travaux. Les demandeurs ne versent aux débats qu’un constat du 17 mars 2024 pour démontrer que les travaux ont été réalisés. Les demandeurs ont donc attendu trois ans après le retrait des époux [E] pour établir un constat.

S’agissant de la demande d’indemnisation à hauteur de 10 000 € formée en demande, elle correspond à des travaux réalisés par la société par actions simplifiée [Adresse 8] qui étaient nécessaires dans le bien, au regard de la configuration des lieux, travaux qui ont permis à cette même société de vendre postérieurement le bien à un prix de 1 106 490 € euros hors frais d’agence et 1 155 000 € euros frais d’agence inclus. La demanderesse a donc réalisé une plus-value par rapport au prix qui avait été convenu avec Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E]. Elle n’a pas subi de préjudice.

S’agissant de la société à responsabilité limitée SAJATIM, elle a manqué à son devoir de conseil. Elle s’est comportée comme un co-promettant de fait, étant rappelé que cette société a un co-gérant, Monsieur [T], qui est également le gérant de la société par actions simplifiée [Adresse 8]. Ainsi, le 16 février 2021, Madame [T], pour le compte de la société SAJATIM, indiquait aux défendeurs que les travaux étaient « quasi achevés », alors qu’un constat d’huissier du 5 mars 2021 relève l’absence de finition des travaux, ainsi que l’absence de permis de construire. Le 25 février 2021, Madame [T] s’adressait aux défendeurs en leur indiquant que l’indemnité d’immobilisation en cas de renoncement de leur part était de 10 %, ce qui est faux puisqu’elle était de 48 750 €, soit 5 % du prix de vente. Ce message était donc destiné à exercer une pression sur les défendeurs. Au regard de ce comportement fautif de l’agence immobilière, il convient de la débouter de sa demande d’indemnisation à hauteur de 35 000 € pour la perte de rémunération.

Par ailleurs, le prétendu « préjudice financier » de la société SAJATIM correspond aux diligences de celle-ci. Elle ne peut donc pas solliciter 10 000 € de « préjudice financier » alors qu’elle sollicite déjà, sur le fondement des mêmes faits, la somme de 35 000 € au titre de la perte de rémunération.

De surcroît, le bien litigieux a finalement été vendu par la société par actions simplifiée [Adresse 8], par l’intermédiaire la société à responsabilité limitée SAJATIM, avant même le 31 mars 2021. Dans le cadre de cette nouvelle vente avec un tiers, la société SAJATIM a perçu une commission de 48 510 € soit 13 510 € de plus que ce qui avait été convenu avec Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E]. La partie intervenante forcée n’a donc subi aucun préjudice.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation :

La promesse litigieuse stipule en page 14, à titre de condition suspensive, la nécessité pour le promettant (la société par actions simplifiée [Adresse 8]) de la réalisation « préalablement à la signature de l’acte authentique de réitération des présente » d’un ensemble de travaux.

Parmi ces obligations, le Tribunal relève que figurent celles qui suivent :

« – mise en place en limite séparative de l’accès et du lot à bâtir d’une clôture en grillage d’une hauteur de 1,80 m ou à défaut dans le respect des règles d’urbanisme applicables ;

— mise en place d’un mur plein de clôture d’une hauteur de 1,80 m le long de la limite séparative entre le BIEN présentement vendu et le lot à bâtir restant la propriété du PROMETTANT ou à défaut dans le respect dès règles d’urbanisme applicables ;

— réalisation du carrossage de l’ensemble de l’assiette du chemin d’accès jusqu’à l’entrée du garage compris dans le BIEN présentement vendu dans le respect des règles d’urbanisme applicables (notamment pour respecter les normes en vigueur concernant l’évacuation et pénétration des eaux de pluie) ; »

Il est donc fait référence, au sein de la condition suspensive, à trois reprises aux « règles d’urbanisme applicables » , dont deux fois « à défaut » et une fois à titre principal et obligatoire (le carrossage de l’ensemble de l’assiette du chemin).

Par courrier adressé par le conseil de Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] le 1er mars 2021 à maître [L], notaire de la société par actions simplifiée PLACE INVEST, il a été relevé que la promettante, demanderesse à la présente procédure, ne justifiait pas d’avoir obtenu le permis de construire afférent aux travaux en question.

Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] justifient de ce que le permis de construire en question n’a été délivré par la mairie que le 30 avril 2021. La demanderesse reste d’ailleurs intégralement taisante dans ses conclusions sur la question de l’obtention du permis de construire avant l’expiration du délai de validité de la promesse. Alors que ce moyen est clairement invoqué en défense, les conclusions en demande, pourtant rédigées sur dix-neuf pages, ne contiennent pas une seule fois le mot « permis ».

Dès lors, la société par actions simplifiée [Adresse 8] ne saurait soutenir qu’elle avait accompli ses obligations au titre de la condition suspensive, alors même qu’à la date de caducité de la promesse, elle ne démontre pas qu’elle avait accompli les travaux litigieux dans le respect « des règles d’urbanisme applicable » : obtenir le permis de construire nécessaire à la régularité des travaux est une composante du respect des règles d’urbanisme. La circonstance que ce permis a effectivement été délivré en avril 2021 ne change pas la circonstance qu’à la date du 31 mars 2021, date de caducité de la promesse, ce permis n’avait pas été délivré.

Aussi, la condition suspensive a défailli, sans faute de Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E].

Au titre de l’article 1304-6 alinea 3 du code civil, « en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

L’obligation de Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] de payer à la société par actions simplifiée PLACE INVEST la somme de 48 750 € à titre d’indemnité d’immobilisation est donc réputée n’avoir jamais existé. Il convient de débouter la société par actions simplifiée [Adresse 8] de sa prétention de ce chef. Il sera ordonné la restitution aux défendeurs de cette somme.

Sur le préjudice financier et moral de la société par actions simplifiée PLACE INVEST :

La prétention de la société par actions simplifiée [Adresse 8] au titre d’un préjudice « financier et moral » de 10 000 € repose sur la démonstration préalable par celle-ci d’une faute prétendue des défendeurs. Or, il est retenu que c’est à bon droit que ceux-ci ont considéré la promesse comme caduque? et leur obligation comme non avenue.

Il convient de débouter la société par actions simplifiée PLACE INVEST de sa prétention à la somme de 10 000 € au titre du préjudice financier et moral.

Sur la perte de chance de la société à responsabilité limitée SAJATIM d’obtenir sa rémunération :

Puisque c’est à bon droit que Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] se sont estimés libérés de la promesse unilatérale de vente, en raison de la défaillance de la condition suspensive du chef de l’absence d’obtention d’un permis de construire dans le délai de validité de la promesse, ce n’est pas par la faute des défendeurs que la société à responsabilité limitée SAJATIM n’a pas perçu sa rémunération. Celle-ci sera donc déboutée de sa prétention à la somme de 35 000 € au titre de la perte de chance de percevoir sa rémunération.

Sur le préjudice financier de la société à responsabilité limitée SAJATIM :

Aucune faute de Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] n’étant démontrée, la société à responsabilité limitée SAJATIM est mal fondée à solliciter leur condamnation à lui verser la somme de 10 000 € au titre du préjudice financier.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La prétention des défendeurs tendant à « rejeter les demandes de condamnation des époux [E] au titre de l’article 700 et des dépens » sera interprétée comme une demande de rejet des prétentions dirigées contre les défendeurs, et non, selon une interprétation plus absurde, comme une demande des défendeurs d’être déboutés de leurs propres prétentions sur ce fondement.

Il y a lieu de condamner in solidum la société par actions simplifiée [Adresse 8] et la société à responsabilité limitée SAJATIM, déboutées de leurs demandes, aux entiers dépens.

La société par actions simplifiée [Adresse 8] et la société à responsabilité limitée SAJATIM seront déboutées de leurs prétentions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dirigées contre Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E].

Il y a lieu de condamner in solidum la société par actions simplifiée [Adresse 8] et la société à responsabilité limitée SAJATIM à verser à Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE la société par actions simplifiée [Adresse 8] de sa prétention à la somme de 48 750 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

ORDONNE la restitution à Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] ensemble de la somme de quarante-huit mille sept cent cinquante euros (48 750 €) ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée PLACE INVEST de sa prétention à la somme de 10 000 € au titre du préjudice financier et moral ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée SAJATIM de sa prétention à la somme de 35 000 € dirigée contre Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E], au titre de la perte de chance de percevoir sa rémunération ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée SAJATIM de sa prétention à la somme de 10 000 €, au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée [Adresse 8] et la société à responsabilité limitée SAJATIM aux entiers dépens ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée [Adresse 8] et la société à responsabilité limitée SAJATIM de leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigées contre Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] ;

CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée [Adresse 8] et la société à responsabilité limitée SAJATIM à verser à Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] ensemble la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT