Expéditions et grosses à M^e PLANTARD et à M^e RICHARD GONTIER

Délivrées le :

Minute N° :

DOSSIER N° : N° RG 24/00006 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DLD2

AFFAIRE : S.C.I.EMILIE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège / S.A.R.L. [N] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N°832 350 417, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT RENDU LE 21 MAI 2026

DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDERESSE

S.C.I.EMILIE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis Monsieur [V] [L] [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [N] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N°832 350 417, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean louis RICHARD GONTIER, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Le Tribunal était composé de Monsieur ARMANET, vice-président assisté de Madame BARLOY, greffière lors des débats et de Madame MAYALI, Greffière lors du délibéré

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 19 Février 2026.

A l’issue, les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

En vertu de quoi, le juge de l’exécution a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2003, la SCI EMILIE a donné à bail commercial à la société en nom collectif PHARMACIE LAFAYETTE un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble siuté à SAINT-REMY-DE-PROVENCE, à l’angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 4] portant le numéro [Adresse 5] afin d’y exploiter exclusivement son officine de pharmacie, optique, vente de matériel médical pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2003 moyennant un loyer annuel de 28 872 € payable par mois et d’avance.

Suivant acte sous seing privé en date du 20 avril 2012, ce bail a été renouvelé pour une période de neuf années commençant à courir le 1er mai 2012 pour prendre fin à pareil jour de l’année 2021.

Par acte du 31 octobre 2017, la SNC PHARMACIE LAFAYETTE a cédé l’officine de pharmacie exploitée dans les lieux à la SARL [N].

Par exploit du 23 février 2023, la SCI EMILIE a délivré à la SNC PHARMACIE LAFAYETTE mais entre les mains d’un salarié de la SARL [N] un congé au 30 septembre 2023 avec offre de renouvellement de bail commercial moyennant un nouveau loyer fixé à la somme de 84 000 € HT par an soit 7000 € HT par mois avec réajustement du dépôt de garantie en conséquence, les autres clauses du bail étant actualisées conformément à la législation en vigueur.

Selon exploit du 6 février 2024, la SARL [N] a accepté le renouvellement du bail moyennant un loyer mensuel de 2400 € HT soit 28 000 € HT par an.

Par mémoire préalable notifié le 23 mars 2024, le bailleur a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à 84 000€ hors taxe et hors charge à compter de la date d’effet du renouvellement du bail soit le 30 septembre 2023 et à titre subsidiaire a formulé une demande d’expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux loués ainsi que l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Aucun accord n’étant intervenu, la SCI EMILIE a, par exploit du 9 juillet 2024, assigné la SARL [N] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de céans aux fins d’entendre:

à titre principal, fixer le loyer à un montant de 84 000 € hors taxes et hors charges à compter de la date d’effet du renouvellement du bail commercial soit le 30 septembre 2023 ; juger que le loyer portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts;condamner la SARL [N] aux dépens et à la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; à titre subsidiaire, désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative ;dans ce cas, fixer à un montant de 84 000 € HT et HC le loyer provisionnel que la SARL [N] devra régler à compter du 30 septembre 2023 ; réserver les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ordonner l’exécution provisoire. Après un renvoi sollicité par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

Dans son mémoire en réplique, la SCI EMILIE a maintenu ses demandes.

Suivant mémoire en défense, la SARL [N] a demandé à titre principal de :

débouter la SCI EMIIE de l’ensemble de ses demandes formulées à titre principal ; fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 28 800€ HT/HC et ce à compter du 1er octobre 2023, date de renouvellement du bail ; condamner la SCI EMILIE à lui rembourser des sommes trop perçues au titre de la période courant à compter du 1er octobre 2023 et le jour de la fixation judiciaire du loyer outre intérêts calculés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil. Elle a sollicité à titre subsidiaire de :

prendre acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice quant au prononcé de la mesure d’expertise, qui devra être prononcée aux frais de la société EMILILE ; débouter la société EMILIE de sa demande de fixation du loyer provisionnel et de le fixer à la somme annuelle de 28 000€. Elle a demandé en tout état de cause de condamner la SCI EMILIE, outre aux dépens, à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement du 19 décembre 2024, le juge des loyers commerciaux a :

ordonné avant dire droit une mesure d’expertise et commis pour y procéder, Madame [Y] [Q], expert près la cour d’appel d'[Localité 2], recevant pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, et s’être rendu sur les lieux, dont une description sera effectuée, de : visiter et décrire les lieux loués,indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter le plafonnement prévu à l’article L.145-34 du code de commerce,déterminer et apprécier notamment pour ce faire :* les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

*les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

* les facteurs locaux de commercialité et notamment :

l’importance de la ville, du quartier, de la rue ;l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ;l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;l’évolution du secteur ;préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;donner son avis motivé sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ;fixé à 3 000 euros le montant de la provision que la SCI EMILIE devrait consigner à la régie d’avances et de recettes, hors espèces, de ce tribunal avant le 19 février 2025 et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert serait caduque ; dit que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la SARL [N] continuerait à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date d’expiration du congé;sursis à statuer sur les autres demandes présentées ;réservé les dépens ;Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe aviserait les parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.L’expert a déposé son rapport le 20 juin 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 18 septembre 2025. Après quatre renvois sollicités par les parties l’affaire a été retenue à l’audience du 19 février 2026.

Aux termes de son mémoire n°2 notifiée le 13 février 2025, la SCI EMILIE demande de :

A titre principal, ordonner le déplafonnement automatique du loyer en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ; A titre subsidiaire, ordonner le déplafonnement automatique du loyer en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ; En conséquence, fixer le loyer annuel à un montant de 74 937,92 € hors taxes et hors charges à compter de la date d’effet du renouvellement du bail commercial soit le 30 septembre 2023 ; Juger que le loyer portera intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du code civil ; Condamner la SARL [N], outre aux dépens, à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de son mémoire notifié par lettre recommandée dont la date de présentation n’est pas déterminée, la SARL [N] demande :

A titre principal deDébouter la SCI EMILIE de sa demande de fixation de loyer à la somme de 84 000 € hors charges et hors taxes ; Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 28 800 € hors taxes et hors charges et ce à compter du 1er octobre 2023, date de renouvellement du bail ; Condamner la SCI EMILIE au remboursement au profit de la SARL [N] des sommes trop perçues au titre de la période courant à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’au jour de la fixation judiciaire du loyer, outre intérêts calculés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ; A titre subsidiaire deDébouter le SCI EMILIE de sa demande de fixation de loyer à la somme de 84 000 € hors charges et hors taxes ; Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 32 940 € hors taxes et hors charges et ce à compter du 1er octobre 2023, date de renouvellement du bail ; Condamner la SCI EMILIE au remboursement au profit de la SARL [N] des sommes trop perçues au titre de la période courant à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’au jour de la fixation judiciaire du loyer, outre intérêts calculés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ; En tout état de cause de condamner la SCI EMILIE, outre aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte de l’article L 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d’accord, est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré lesquels s’apprécient en considération des critères fixés à l’article R 145-3 du même code ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer ainsi obtenu doit cependant être plafonné selon les conditions posées par l’article 145-34 du Code de commerce lequel prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est précisé par les articles L 145 -34 et R 145-10 que les dispositions relatives au plafonnement et critère d’évaluation de la valeur locatives ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ou si le local est construit en vue d’une seule utilisation, le prix pouvant être dans ce dernier cas fixé en considération des usages en vigueur dans l’activité considérée.

Il doit être rappelé qu’aux termes de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Ainsi, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur pour constituer un motif de déplafonnement.

En l’espèce, le bail a été conclu le 1er mai 2003 pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2003 pour prendre fin à pareil jour de l’année 2012. Il a été renouvelé pour une période de neuf années commençant à courir le 1er mai 2012 pour prendre fin à pareil jour de l’année 2021.

Le bailleur soutient que le déplafonnement est acquis dès lors que le bail a été renouvelé pour une durée supérieure à neuf ans puisque sa durée est de 9 ans et un jour.

Si le bail a effectivement été renouvelé pour la période du 1er mai 2012 au 1er mai 2021, force est de constater, comme le soutient la locataire, que la volonté expressément exprimée par les parties était de soumettre le bail à une durée de neuf ans et non une durée supérieure à neuf ans puisqu’il est clairement indiqué que les parties conviennent de « renouveler purement et simplement pour une durée de neuf années entières et consécutives » le bail. Les jours qui sont mentionnés dans l’acte de renouvellement du bail sont en contradiction avec cette volonté clairement exprimée et constituent incontestablement une erreur dans le calcul de la durée.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de considérer que le bail est soumis en raison de sa durée au déplafonnement du loyer renouvelé en application de l’article L145-34 du code de commerce.

Il n’a pas duré plus de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.

Il est donc en principe soumis au plafonnement du loyer.

L’expert judiciaire a évalué la valeur du loyer de base plafonné applicable à la date de renouvellement du bail, soit le 1er octobre 2023, à 2745 € HT HC soit un loyer annuel de 32 940 €. L’expert a estimé que les éléments constitutifs de la valeur locative n’avaient pas évolué de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’écarter le plafonnement du loyer.

La demanderesse soutient au contraire que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de manière notable faisant valoir que la commune de [Localité 3] est devenue plus attractive amenant plus de clients potentiels, directement ou indirectement, ce qui accroit la rentabilité de l’emplacement. Elle souligne notamment que :

La population de la commune a augmenté considérablement à 19336 habitants contraignant le conseil municipal à adopter une délibération pour réclamer son surclassement démographique ; En été, la population de la commune augmente considérablement dynamisant de manière significative la consommation locale ; La renommée touristique de la commune s’est accentuée par l’obtention du statut officiel de commune touristique en 2014 suivie de la labellisation « station de tourisme » par décret ministériel du 2 janvier 2020 ; La fréquentation touristique a augmenté durant la période du bail expiré ; Le centre-ville est devenu plus accessible et attractif par une amélioration des moyens de transport et de stationnement ; La répartition des activités dans le voisinage s’est enrichie par une diversification des offres et des enseignes ; Un flux supplémentaire aux abords de la pharmacie a été observé du fait de l’attractivité du marché central et de son implantation sur le parcours piéton menant vers le musée des [Etablissement 1] ; Le chiffre d’affaires de l’officine a augmenté en lien avec les facteurs externes favorables. Il doit tout d’abord être relevé que le dernier recensement de la population par l’INSEE ne permet pas de mettre en évidence une augmentation de la population celle-ci ayant légèrement diminué entre 2010, 2015 et 2021 même si le nombre de résidences secondaires a pu augmenter. Le bailleur produit un extrait d’un article de presse daté du 23 avril 2021 indiquant qu’un « arrêté préfectoral publié le 16 avril fixe la population saint-rémoise à 19 336 âmes. Un bond vertigineux lié au classement de la commune en station de tourisme depuis le 4 janvier 2020. Quelques mois plus tard, le conseil municipal adoptait une délibération pour réclamer son surclassement démographique au titre de la population touristique ».

Néanmoins, il ne saurait être retenu, sur la base d’un simple extrait d’un article de presse, une démographie autre que celle résultant des données INSEE reproduites par l’expert et ce alors même que l’arrêté préfectoral et la délibération de la commune cités par le journaliste ne sont pas produits par la demanderesse. Il ne saurait donc être retenu une modification notable de la population de la commune.

Il est incontestable que le tourisme constitue une activité significative de la ville de [Localité 3] décrite par l’expert comme « un pilier économique dynamique de la commune ».

Toutefois, l’expert n’a pas pu obtenir de données statistiques fiables de fréquentation de la commune, la fréquentation de l’office de tourisme ou de son site n’étant pas des données consolidées et ne permettant pas, en tout état de cause, de mettre en évidence une augmentation de la fréquentation touristique durant la période du bail. Il ne peut davantage être déduit des articles de presse communiqués par la demanderesse, lesquels se fondent précisément sur les données de l’office de tourisme, une augmentation de la fréquentation touristique.

Le nombre de nuitées enregistrées sur la commune dans différents types d’hébergement n’a pas évolué à la hausse.

La labellisation de la commune évoquée par la demanderesse, si elle confirme l’activité touristique de la commune, ne suffit pas à caractériser une hausse de la fréquentation touristique.

S’agissant de l’emplacement du local, l’expert relève les éléments suivants :

« le local se situe en centre-ville, il jouit d’une la [Adresse 3] donnant accès à la [Adresse 6] comme la [Adresse 7] jouissent d’une bonne chalandise et sont des axes très empruntés. La [Adresse 6] comme la [Adresse 3] sont des axes occupés par le [Localité 4] Marché du mercredi. La situation en face de l’hôtel de ville, de la [Adresse 8] et de la place ombragée en partie occupée par une terrasse de restaurant est un atout.

Le local se situe sur le parcours « les Paysages de [X] [K] » (…) et sur le parcours « centre historique » (…) l'[Adresse 9] suivie de la [Adresse 3] sont un passage d’entrée dans le centre-ville en venant du grand parking de la place de la République en passant par la Collégiale [Localité 5].

D’après les services techniques de la mairie il n’y a pas eu de changement des sens de circulation sur la durée du bail écoulé.

Le stationnement est relativement aisé, même s’il est rendu un peu plus difficile en période touristique ou le jour du marché. »

L’expert conclut à l’absence de changements notables dans les facteurs locaux de commercialité.

Force est de constater que la demanderesse ne fournit aucun élément probatoire de nature à contredire les conclusions de l’expert et à corroborer ses allégations sur l’accroissement des flux commerciaux, sur l’amélioration des infrastructures et de l’environnement commercial immédiat.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de retenir un changement notable dans les facteurs locaux de commercialité. Ainsi, il n’y a pas lieu d’écarter le plafonnement du loyer.

La demanderesse conteste ensuite l’évaluation de la valeur locative retenue par l’expert.

Tout d’abord, elle critique l’évaluation de la surface utile pondérée.

Elle fait valoir que l’expert a appliqué un coefficient de pondération de 0,4 aux réserves attenantes au local de vente directement communicantes avec celui-ci et intégrées au fonctionnement quotidien de la pharmacie alors qu’il est d’usage pour les locaux de pharmacie en centre-ville de retenir un coefficient compris entre 0,6 et 0,7 eu égard à leur utilité effective pour l’exploitation.

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux comprennent un bureau et deux réserves et que l’expert a effectivement appliqué un coefficient de pondération de 0,4 à chacun de ces locaux. Il a par ailleurs appliqué un coefficient de 0,05 et 0,2 aux autres annexes diverses.

Il sera tout d’abord relevé qu’il n’est pas démontré que les coefficients de pondération retenus pour les locaux annexes ont fait l’objet d’un dire auprès de l’expert ayant permis à ce dernier d’apporter des explications complémentaires. En outre, la demanderesse n’apporte aucun élément pour étayer l’usage qu’elle allègue. Enfin, l’expert a reproduit la grille de pondération du comité de la charte de l’expertise en évaluation immobilière qui a été appliquée s’agissant d’une boutique dont le surface est inférieure à 600 m2. Il en ressort que le coefficient de pondération pour les annexes diverses est compris entre 0,10 et 0,40.

Dès lors, il n’y a pas lieu de remettre en cause les coefficients retenus par l’expert s’agissant des locaux annexes, lesquels sont compris dans la fourchette précitée, l’application d’un coefficient de 0,05 au cagibi non relié dans la cour apparaissant justifiée compte tenu des caractéristiques de ce local.

La demanderesse soutient également que la situation du commerce en angle sur deux rues à forte chalandise, dotée de plusieurs vitrines, n’a été valorisée qu’à hauteur de 1,10 pour 12,50 m2 seulement alors que la charte de l’expertise permet une majoration globale de 1,05 à 1,15 sur l’ensemble de la surface principale dans un tel angle.

L’expert a effectivement retenu une surface de 12,5 m2 pour la surface de vente en angle et a appliqué un coefficient de pondération de 1,10.

Il sera tout d’abord relevé qu’il n’est pas démontré que le coefficient de pondération retenu a fait l’objet d’un dire auprès de l’expert ayant permis à ce dernier d’apporter des explications complémentaires. En outre, l’expert a conformément à la grille précitée distingué plusieurs surfaces de vente en fonction de la profondeur de ces espaces. Enfin, le coefficient de pondération est compris dans la fourchette prévue par la grille précitée.

Dès lors, il n’y a pas lieu de remettre en cause le coefficient retenu par l’expert.

Enfin, la demanderesse fait valoir que la cour privative avec deux places de stationnement qui offre au preneur un réel avantage d’exploitation (livraison, stationnement clientèle, accessibilité PMR) n’a pas été intégrée à la surface pondérée mais simplement compensée par une majoration de 10 % du prix unitaire ce qui ne reflète pas son utilité réelle.

L’expert précise que le local dispose d’un porche fermé d’une grille électrique donnant sur une cour avec 2 places de stationnement et un accès livraison et personnel sur l’arrière du local. Il a tenu compte de l’apport positif de cette cour au local loué en appliquant un coefficient de 1,10 au prix au m2 du local. La demanderesse ne formule aucune autre proposition de calcul. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de remettre en cause le coefficient retenu par l’expert ainsi que sa méthode de calcul.

Ainsi, aucun élément ne permet de remettre en cause la surface pondérée du local commercial retenue par l’expert à hauteur de 122,39 m2. Par ailleurs, les parties ne contestent pas le prix moyen au m2 retenu par l’expert d’un montant de 457,21 €. L’expert a, à juste titre, appliqué un coefficient de 1 s’agissant de la charge de l’impôt foncier, de 1 au regard de l’emplacement et de 1,10 au titre de la cour.

Dès lors, l’expert a suffisamment justifié la valeur locative du local commercial à hauteur de 61 553,60 € par an (457,21x1x1x1,10x122,39).

Les parties ne contestent pas la valeur locative du logement retenue par l’expert à hauteur de 5 433,12 € par an de sorte que la valeur locative totale peut être évaluée à 66 986,72 € par an.

Il convient, conformément à ce qui a été précédemment évoqué, de considérer que le loyer doit être plafonné étant rappelé que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Le contrat de bail fixe le trimestre de référence au troisième.

Aucune des parties n’a contesté les modalités de calcul opérées par l’expert sur la détermination du plafonnement du loyer lequel a suffisamment expliqué dans son rapport la méthode retenue qui apparaît justifiée au regard de l’article L 145-34 du code de commerce.

Il convient ainsi de retenir un loyer plafond à la date de renouvellement du bail au 1er octobre 2023 à hauteur de 2745 € HT et HC soit un loyer annuel de 32 940 € à compter de cette date.

La défenderesse sollicite la fixation du loyer annuel à 28 800 € HT et HC mais ne produit aucun élément pour expliquer les modalités de son calcul.

Dans ces conditions, il convient de fixer le loyer à 32 940 € par an HT et HC à compter du 1er octobre 2023.

Il convient de débouter la défenderesse de sa demande de remboursement de sommes trop perçues par le bailleur dès lors que le montant du bail renouvelé est supérieur au montant du loyer acquitté par le preneur.

Sur les intérêts

La demanderesse sollicite que le loyer portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes des intérêts sur le fondement des articles 1155 et 1154 du code civil.

Il convient tout d’abord d’observer que ces articles ont été visés par erreur et que la demanderesse fonde en réalité sa demande sur les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil.

En outre, les intérêts ne portent pas sur le loyer mais sur le complément de loyer résultant de la différence entre le loyer acquitté et celui fixé par le présent jugement.

Il doit être rappelé que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix

Ainsi, il convient de prévoir que les intérêts au taux légal portant sur le complément de loyer seront dus à compter de l’assignation soit le 9 juillet 2024.

La capitalisation des intérêts de retard est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La demande du bailleur de fixation du nouveau prix du bail était manifestement disproportionnée au regard de la valeur locative tandis que l’offre du preneur étaient insuffisante.

Il convient en conséquence de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés à parts égales par les parties.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE le loyer du bail liant les parties concernant le local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à [Localité 3], à l’angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 4] portant le numéro [Adresse 5] à la somme annuelle de 32 940 € hors taxe hors charge à compter du 1er octobre 2023 ;

DEBOUTE la SARL [N] de sa demande de remboursement de sommes trop perçues par la SCI EMILIE ;

DIT que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter du 9 juillet 2024, et ce avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI EMILIE d’une part, et la SARL [N] d’autre part, à supporter chacun la moitié des dépens en ce compris les frais d’expertise ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX