N° RG 25/00776 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T7D3

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00776 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T7D3

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Annie COHEN-TAPIA

à M^e Julien RASOAVELOSON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS

M. [N] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [J] [H] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE ET DE L’AQUITAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien RASOAVELOSON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 juillet 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 29 août 2025 au 12 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 juin 2020 dénommé « Bail commercial », Monsieur [N] [H] et Madame [J] [E] ont consenti à L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 2].

Ce bail consenti pour « un usage commercial » a été souscrit pour 9 années moyennant le versement d’un loyer payable d’avance entre le 5 et le 10 de chaque mois de 7.200 euros hors charges par an (soit 600 euros par mois), outre 480 euros de provision pour charges par an (soit 40 euros par mois). Une clause résolutoire figure à l’article 18 de ce bail.

Un commandement de payer la somme de 3.779,70 euros a été délivré le 25 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, Monsieur [N] [H] et Madame [J] [E] ont assigné l’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et sa condamnation au solde locatif débiteur, outre diverses indemnités.

L’affaire a été appelée à l’audience du 01 juillet 2025.

Monsieur [N] [H] et Madame [J] [E] demandent au juge des référés, de :

constater que la clause résolutoire, portée au bail du 11 juin 2020 est acquise, constater que le bail est résilié depuis le 25 mars 2025,en conséquence, ordonner l’expulsion de L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE et celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique,condamner L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE au paiement provisionnel, des sommes de :- 5.117,58 euros au titre des loyers impayés selon décompte actualisé augmenté des intérêts conventionnel de 5 %,

—  725,05 euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 26 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, y compris le coût du commandement de payer.

De son côté, l’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE demande au juge des référés, de :

principalement :

dire et juger qu’elle est fondée en sa demande de requalification du contrat de location en bail d’habitation régi par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, constater l’existence d’une contestation sérieuse,constater l’absence de caractère d’urgence,constater l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent,dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties au fond,subsidiairement :

dire et juger que les consorts [H] ne justifient pas de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible à son encontre,dire et juger que le bail a pris fin le 31 décembre 2024, date à laquelle elle avait libéré les lieux,en conséquence :

débouter les consorts [H] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions,reconventionnellement :

condamner les consorts [H] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation intégrale de ses préjudices pour procédure abusive,en tout état de cause :

condamner les consorts [H] à lui verser la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Une note en délibéré a été autorisée afin de permettre à L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE de convenir d’un rendez-vous avec les consorts [H] afin que remettre les clefs et établir un état des lieux de sortie.

Malgré des échanges de courriels pour convenir de dates de rendez-vous, aucune preuve n’a été versée de la remise effective des clefs.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, prorogé au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la nature du contrat de bail

Malgré les clauses et les libellés du bail qui revêtent tous les caractères du bail commercial, L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE soutient, après admettre avoir quitté les lieux, que sa qualité d’association doit conduire la présente juridiction à requalifier la relation locative en bail d’habitation régi par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce pouvoir de qualifier la nature d’un contrat échappe à la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. Il s’agit d’une prérogative matérielle dévolue aux juges du fond.

En outre, la partie défenderesse n’explique pas en quoi ce local aurait été habité par une personne physique dénommée au sein du contrat et aurait constituer sa résidence. Par ailleurs, elle n’en tire pas les conséquences juridiques sur la plan procédural, dès lors qu’elle s’abstient de soulever une quelconque exception d’incompétence au profit du juge des contentieux de la protection.

Au surplus, ce bail quel que soit sa nature commerciale, d’habitation, professionnelle, dérogatoire ou de droit commun, contient en son article 18 une clause résolutoire commune à l’ensemble des régimes et des rapports locatifs. Celle-ci doit trouver application car elle manifeste la commune volonté des parties, laquelle a valeur de loi au sens de l’article 1103 du code civil.

Il en résulte que l’invocation d’une nature distincte de celle libellée par le contrat qu’il conviendrait de requalifier outrepasse la compétence d’attribution du juge des référés, outre que ce moyen ne constitue pas une contestation sérieuse et est inopérant à mettre en échec l’application d’une clause résolutoire qui constitue un attribut essentiel d’un bail, qu’il soit commercial ou d’habitation.

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le contrat souscrit le 11 juin 2020, entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 25 février 2025, Monsieur [N] [H] et Madame [J] [E] justifient avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 3.779,70 euros (loyers et charges d’octobre 2024 à février 2025, frais d’acte inclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Le fait que L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 25 mars 2025, traduit la défaillance du preneur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE conteste ce raisonnement, même si elle clame et revendique la résiliation du bail dès lors qu’admet avoir quitté les lieux fin décembre 2024, après avoir délivré un congé en ce sens. Elle indique n’avoir pas été en mesure de restituer les clefs en l’absence de réponse à ses demandes de rendez-vous aux fins d’état des lieux de sortie.

Il convient de rappeler que le droit commun des baux identifie la remise effective des clefs comme matérialisant la fin des obligations du bail. De même, en l’absence de possibilité d’établir un état des lieux contradictoire et amiable, celui-ci doit être confié à un commissaire de justice chargé d’établir un procès-verbal de constat afin de mettre en échec toute tentative de l’une des parties de faire injustement subsister les effets du bail.

Alors que la charge de la preuve lui incombe, elle qui revendique une date anticipée de fin de bail, l’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE ne justifie ni avoir remis les clefs du local, ni avoir sollicité un commissaire de justice aux fins d’établir un procès-verbal de constat valant état des lieux.

Il est de l’intérêt de chaque partie de mettre fin à ce bail, lequel sera donc résilié dans les conditions fixées ci-dessous. En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 25 mars 2025,dire qu’à compter de cette date, l’association preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles sans majoration, au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [N] [H] et Madame [J] [E].

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Le bail commercial fixe actuellement le loyer et les charges mensuelles à la somme de 725,05 euros par mois. Le preneur s’est engagé à payer celui-ci mensuellement et d’avance entre le 05 et le 10 de chaque mois.

Monsieur [N] [H] et Madame [J] [E] versent notamment aux débats les pièces suivantes :

le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 25 février 2025,un décompte des loyers avec les relevés de comptes bancaires qui démontrent l’absence d’encaissement des loyers et des charges depuis le paiement incomplet de 691,08 euros effectué par l’association preneuse en novembre 2024.

Il résulte de ces documents que L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE est bien redevable de la somme de 5.117,58 euros (échéance du mois de juin 2025 inclus).

Ce montant, qui est parfaitement justifié doit donc être payé par le preneur aux bailleurs jusqu’à la date de remise des clefs ou d’expulsion.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, eu égard aux circonstances troublantes dans lesquelles les bailleurs n’ont sciemment pas été en mesure d’organiser un état des lieux de sortie, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 25 mars 2025, du bail commercial en date du 11 juin 2020, consenti par Monsieur [N] [H] et Madame [J] [E] à L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE, portant un local commercial, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS l’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [J] [E] une somme provisionnelle de 5.117,58 euros (CINQ MILLE CENT DIX SEPT EUROS et CINQUANTE HUIT CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 30 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise) ;

CONDAMNONS L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, sans majoration (soit la somme de 725,05 euros par mois), au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [N] [H] et Madame [J] [E], ou encore à un commissaire de justice lors de l’établissement d’un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [H] et Madame [J] [E] de leur prétention fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris la demande de requalification du contrat ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS L’ASSOCIATION DU RASSEMBLEMENT DE LA COMMUNAUTE ALGERIENNE DE LA HAUTE-GARONNE aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 12 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,