DOSSIER N° RG 25/02428 – N° Portalis DB2H-W-B7J-23P5

Jugement du :

30/01/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [J] [G]

Expédition délivrée

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi trente Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [J] [G],

demeurant 3 rue Misaret – 21121 DAROIS

comparant en personne

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [E] [S],

demeurant 262 rue Andre Philip – 69003 LYON

non comparant, ni représenté

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 16 Mai 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 07/11/2025

Date de la mise en délibéré : 30/01/2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14/09/2018 avec effet au 15/09/2018, Monsieur [Z] [J] [G], ci après le bailleur, a donné à bail à Monsieur [E] [S], pour une durée de 3 ans, un local à usage d’habitation sis 262 rue André Philip, 69003 LYON moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 04/12/2024 visant la clause résolutoire insérée dans le bail, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [E] [S] un commandement de payer la somme de 8021 euros.

***

Par acte de commissaire de justice du 16/05/2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [E] [S] afin de voir :

constater la résiliation du bail liant les parties et ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S] ,condamner Monsieur [E] [S] à lui payer :la somme de 11 321 euros selon état de créance arrêté au 05/05/2025, avec actualisation le jour des débats,les intérêts au taux légal à compter de la décision,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des locaux,la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire de la décision,condamner Monsieur [E] [S] aux dépens.

Lors des débats, le bailleur actualise sa demande en paiement à un montant de 15 309,11 euros pour loyers, charges et indemnités d’occupation selon état de créance arrêté au 07/11/2025 et maintient ses autres demandes. Il sollicite subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail et indique que le dernier règlement effectué par Monsieur [S] est en date du 30 novembre 2023.

Le bailleur est autorisé à apporter la preuve de la notification de la demande de prononcé de la résiliation du bail à Monsieur [S] et les justificatifs concernant la taxe ordures ménagères en cours de délibéré.

Par courriel en date du 08 décembre 2025, Monsieur [G] a produit la photographie du retour d’accusé de réception adressé à Monsieur [S].

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [E] [S] ne comparaît pas et la présente décision est susceptible d’appel.

Par conséquent, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

*

* *

SUR QUOI,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

— Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Pour justifier de sa créance, monsieur [G] produit un décompte locatif arrêté au 07 novembre 2025 ainsi que les avis au titre de la taxe sur les ordures ménagères, outre le bilan annuel des charges de l’immeuble pour les années 2023 et 2024.

Il résulte de ces pièces que monsieur [S], qui ne comparaît pas et ne peut ainsi rapporter la preuve du contraire, n’a pas réglé les loyers et charges depuis le mois de décembre 2023, le dernier règlement ayant été effectué, selon les dires du bailleur, le 30 novembre 2023.

Il y a lieu de relever que, si monsieur [G] a bien procédé, dans le cadre de la régularisation des charges, à la déduction des provisions pour charges déjà prises en compte dans les charges impayées pour l’année 2023, il a en revanche manifestement inclus à la créance la totalité des charges récupérables dues au titre de l’année 2024. Or, il convient de déduire également les provisions pour charges déjà facturées, soit 240 euros (20 euros par mois). Seuls 197 euros sont ainsi à facturer au titre de la régularisation annuelle de 2024.

Enfin, il y a lieu d’ôter à la créance réclamée le montant de 195,11 euros au titre du commandement de payer, somme qui est due au titre des frais de poursuite et donc des dépens de l’instance.

En l’état de ces éléments, le bailleur rapporte la preuve du principe, du montant et de l’exigibilité de sa créance à hauteur de 14 917 euros.

En application de ces dispositions légales et en l’absence de contestation de Monsieur [E] [S], le bailleur est fondé en sa demande en paiement de la somme de 14 917 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de novembre 2025 inclus selon état de créance en date du 07/11/2025.

— Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1741 du code civil, le contrat de location se résout notamment par le manquement du locataire à son obligation de paiement.

De plus, en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au cas d’espèce, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dite loi KASBARIAN, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, en application des articles 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave de ses obligations, dont fait partie l’obligation de paiement du loyer et des charges, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 septembre 2018 contient une clause résolutoire (prévoyant que le bail sera résilié de plein droit notamment en cas de défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Cependant, eu égard à la date du contrat et en l’absence de précision sur les modalités de résiliation du contrat notamment en terme de délai, la clause résolutoire ne peut être considérée comme valide.

Dès lors, la demande de constat de la résiliation du bail doit être rejetée.

Toutefois, le paiement du loyer et des charges étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement pendant plusieurs mois, et a fortiori pendant plusieurs années, caractérise un manquement contractuel de nature à justifier, en application de l’article 1228 du code civil visé ci-avant, la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, le défendeur non comparant ne produit aucun élément de nature à contester le principe, le montant et l’exigibilité de la dette.

En revanche, le décompte produit par le demandeur permet de relever que le locataire a manqué à son obligation en paiement, le loyer et les charges ayant manifestement cessé d’être réglés depuis plus de deux ans.

Dès lors, il convient de prononcer la résiliation du bail.

— Sur les autres demandes

Monsieur [E] [S] étant désormais occupant sans titre, le bailleur est en droit d’obtenir l’autorisation de faire procéder à son expulsion et sollicite à bon droit sa condamnation au paiement, à compter du 01/12/2025, d’une indemnité d’occupation devant être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location, indemnité d’occupation qu’il convient de requalifier en loyer et charge pour la période courant du mois de décembre 2025 au mois de janvier 2026 inclus, le bail étant résilié à la date du présent jugement.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [S] doit supporter les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’équité ne conduit pas à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière de l’affaire n’impose d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

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* *

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [Z] [J] [G] la somme de 14 917 euros correspondant au montant des loyers, charges ou indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de novembre 2025 inclus selon état de créance du 07/11/2025,

REJETTE la demande de constat de la résiliation du bail consenti par Monsieur [Z] [J] [G] à Monsieur [E] [S] sur les locaux à usage d’habitation sis 262 rue André Philip, 69003 LYON par application de la clause de résiliation de plein droit,

PRONONCE la résiliation du bail consenti par Monsieur [Z] [J] [G] à Monsieur [E] [S] sur les locaux à usage d’habitation sis 262 rue André Philip, 69003 LYON,

DIT que Monsieur [E] [S] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [Z] [J] [G]:

les loyers et charges dus à compter du 01/12/2025 et jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 01/02/2026 et jusqu’à libération effective et totale des lieux,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [Z] [J] [G],

CONDAMNE Monsieur [E] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 04/12/2024,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président