MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/05109 – N° Portalis DB2H-W-B7J-25H7

AFFAIRE : [K] [C] C/ S.D.C. DE L’IMMEUBLE LE KIMMERLING SITUE [Adresse 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [C]

né le 27 Janvier 1967 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marie BRISWALDER de la SELARL AKLEA, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE KIMMERLING SITUE [Adresse 2]

domiciliée : chez Société FONCIA [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 17 Novembre 2025 – Délibéré prorogé au 26 Janvier 2026

Notification le

à :

Maître [S] [R] de la SELARL AKLEA – 1050 (grosse + expédition)

Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS – 332 (expédition)

suivi des expertises, régie et expert, expédition

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [K] [C] a assigné le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] devant le juge des référés de [Localité 8] le 20 juin 2025 aux fins de :

A titre principal, sur la mesure d’expertise judiciaire,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec tel expert (C-19.02 « Répartition des charges – États descriptifs de division ») qu’il plaira au Président du Tribunal judiciaire aux fins de :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations sur le calcul et la répartition des charges de copropriété ainsi que des charges de chauffage ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Entendre tout sachant ;

— Se rendre sur place et procéder à toutes constatations utiles ;

— Procéder à la vérification des charges de copropriété appelées depuis l’année 2020/2021 jusqu’à ce jour, par rapport aux justificatifs des dépenses générales de la copropriété ainsi que des dépenses de chauffage et d’eau chaude ;

— Proposer une nouvelle grille de répartition des charges si nécessaire ;

— Déterminer précisément les sommes qui auraient dû être payées par Monsieur [C] depuis l’année 2020/2021 au titre des charges de chauffage et de consommation d’eau chaude ;

— Déterminer les sommes qui auraient dû être payées par Monsieur [C] depuis l’année 2020/2021 au titre des charges générales de copropriété ;

— Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce Tribunal ;

— Dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;

— Dire que les frais d’expertise seront répartis égalitairement entre les parties à l’instance ;

— Fixer la provision à consigner au Greffe par les parties, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir.

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » représenté par son Syndic en exercice la société Foncia [Localité 8] à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » représenté par son Syndic en exercice la société Foncia [Localité 8] aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [K] [C] expose les éléments suivants :

Monsieur [K] [C] est propriétaire occupant du Lot n°44 situé au 4ème étage de l’immeuble « [Adresse 7] » , pour une surface de 66 m² sis [Adresse 1], composé de 16 appartements. La copropriété est représentée par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 8] (ci-après le syndic FONCIA [Localité 8]).

Le 22 mars 2019, l’assemblée générale de la copropriété a voté l’installation de répartiteurs permettant d’individualiser et de répartir les frais de chauffage entre chaque occupant, étant précisé que Monsieur [C] était absent à cette assemblée et n’a pas participé au vote des résolutions prévues à l’ordre du jour.

Les répartiteurs ont été installés fin septembre 2019 par la société PROXISERVE avec laquelle un contrat de maintenance des installations et d’individualisation des frais de chauffage a également été conclu le 15 avril 2019.

A compter de l’année 2022, Monsieur [C] a vu ses charges de copropriété augmenter.

En juillet 2023, le compte de charges de Monsieur [C] est passé d’un solde débiteur de – 1.622,38 euros à – 6.750,82 euros sans autre précision ou explication. Monsieur [C] a tenté d’obtenir des explications cohérentes sur les raisons de l’augmentation de ses charges auprès de son interlocuteur le syndic de copropriété FONCIA [Localité 8]. Le 18 juillet 2024, le syndic lui a adressé l’état des consommations de chauffage et l’a renvoyé vers la société PROXISERVE.

Le 15 octobre 2024, le syndic FONCIA [Localité 8] écrivait à nouveau à Monsieur [C] en lui indiquant que « l’augmentation [du montant des charges de chauffage] vient du fait que le combustible a augmenté et que la valeur de l’unité consommée a, elle aussi, proportionnellement augmentée ». A cette occasion, le syndic FONCIA [Localité 8] mettait en demeure Monsieur [C] de régler son solde de charge à hauteur 6.929,88 euros.

Il convient de souligner que depuis le mois d’octobre 2022 jusqu’à ce jour, Monsieur [C] a continué de s’acquitter des provisions sur charges appelées comme le démontrent les virements des 14 octobre 2022, 30 janvier 2023, 17 avril 2023, 23 janvier 2023, 23 avril 2023, 15 juillet 2024, 19 juillet 2024 et 15 octobre 2024 conformément à la situation de compte versée par le Syndicat.

Monsieur [C] n’a pas eu d’explication sur la consommation d’énergie ou le rappel de charges de 5.128,44 euros au titre de la période d’octobre à septembre 2023.

Par voie de commissaire de justice le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a adressé une sommation de payer les charges de copropriété à Monsieur [C] à hauteur de 6.624,88€ sans fournir de décompte.

Par courrier en date du 13 janvier 2025, adressé par l’intermédiaire de son conseil, Monsieur [C] a mis en demeure le syndicat FONCIA [Localité 8] de lui communiquer :

— La facturation annuelle de consommation de chauffage du prestataire PROXISERVE de l’ensemble de la copropriété « [Adresse 7] » pour les années 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 ;

— Un état de répartition des charges avec ventilation de chauffage par tantième pour les années 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023.

En réponse, le syndicat lui a fait signifier par voie de commissaire de justice une assignation en date du 6 février 2025 aux fins de condamnation au paiement des charges de copropriété.

___________________

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] demande dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, notifiées au demandeur par voie RPVA le 26 septembre 2025, de :

A titre principal,

— Débouter Monsieur [C] de ses demandes plus amples ou contraires;

A titre subsidiaire,

— Donner acte au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de ce qu’il formule les plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise à venir ;

— Ordonner la consignation des frais d’expertise à la charge exclusive de Monsieur [C] ;

En tout état de cause,

— Condamner monsieur [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [C] aux entiers dépens de l’instance.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] s’oppose à la mesure d’expertise sollicitée en estimant qu’elle ne viserait qu’à pallier la carence de Monsieur [C] à apporter la preuve permettant le succès de ses prétentions dans le litige l’opposant au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], relatif au paiement de ses charges de copropriété alors que Monsieur [C] ne produit aucun élément probant permettant de considérer comme inexacte la créance qui lui est opposée.

Selon le syndicat des copropriétaires, Monsieur [C] a obtenu les réponses à ses sollicitations concernant la répartition des charges de sa part et par la société PROXISERVE également.

Concernant la consommation d’eau, le syndicat des copropriétaires explique que le fait que soit indiqué une consommation d’eau chaude nulle concernant plusieurs appartements pour la période 2023-2024 s’explique par le fait que ces derniers étaient absents durant l’installation des répartiteurs par la société PROXISERVE. La répartition des frais d’eau chaude et froide se fait donc de la manière suivante :

— Les consommations télé-relevées via les compteurs installés sont imputées sur le compte du copropriétaire concerné,

— Les consommations restantes sont imputées aux copropriétaires non équipés de compteurs, suivant répartition aux tantièmes.

Ainsi le fonctionnement actuel n’impacte aucunement Monsieur [C].

Concernant le chauffage, le syndicat des copropriétaires estime que la comparaison selon la consommation moyenne en France ou selon les autres copropriétaires de l’immeuble ne peut servir d’assise probante aux arguments de Monsieur [C]. Plusieurs critères justifient les variations de consommation.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires conteste les missions confiées à l’expert par Monsieur [C]. En effet, il est demandé que l’expert procède à la vérification des charges de copropriété appelées depuis l’année 2020/2021 jusqu’à ce jour, par rapport aux justificatifs des dépenses générales de la copropriété ainsi que des dépenses de chauffage et d’eau chaude. Toutefois, le syndicat des copropriétaires considère que cette mission ne relève pas des pouvoirs d’appréciation d’un expert, d’autant plus que les comptes ont d’ores et déjà été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires pour les exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023.

Aussi, le syndicat relève que Monsieur [C] sollicite que soit confiée à l’expert la mission de « proposer une nouvelle grille de répartition des charges si nécessaire ». Or, une nouvelle répartition des charges ne peut être décidée qu’à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 11 de la loi de 1965. Dès lors cete mission ne sera pas confiée à l’expert.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] formule toutes protestations et réserves à l’encontre de la mesure d’expertise.

L’audience a eu lieu le 17 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 19 janvier 2026 et prorogé au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée et il n’appartient pas au juge des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

En outre, il résulte de ce texte que l’appréciation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge, qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile.

En l’espèce, les pièces fournies par Monsieur [C] et par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » permettent à Monsieur [C] de justifier de son intérêt légitime à voir ordonner une expertise au regard des incertitudes qui persistent quant aux modalités de répartition des charges entre les copropriétaires de l’immeuble.

Ainsi, au 30 septembre 2023 le relevé général des dépenses indique que les charges répartiteur s’élèvent à 19.242,58€ TTC. A la même date, les charges répartiteur pour Monsieur [C] concernant son appartement s’élèvent à 5.479,76€ soit près d’un quart de la consommation de l’ensemble de l’immeuble.

L’état des consommations fourni par la société PROXISERVE en date du 1er octobre 2024 fait état de plusieurs appartements avec un niveau de consommation d’eau nul sans autre précision quant aux modalités de répartition.

Il peut être demandé à l’expert de proposer, si nécessaire, une nouvelle grille de répartition des charges car seule l’assemblée générale des copropriétaires pourra ensuite décider ou non de voter cette nouvelle répartition. Il en est de même pour l’approbation des comptes par l’assemblée générale concernant des exercices passés, la mission de calcul confiée à l’expert ne remet pas en cause le droit de vote ultérieur des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires :

En outre, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code.

Par conséquent, Monsieur [K] [C] sera condamné aux entiers dépens.

Toutefois, il n’apparait pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Erick MAGNIER juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoire par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

[Y] [X] [E]

EIRL [Y] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

expert près la cour d’appel de [Localité 8]

Avec pour mission de :

— Préalablement à la réunion d’expertise, recueillir dans la mesure du possible, les convenances des parties et de leurs représentants avant de fixer une date pour le déroulement des opérations d’expertise ;

— Rappeler aux parties qu’elles peuvent se faire assister par un technicien-conseil et un avocat ;

— Convoquer les parties et leurs conseils à une réunion contradictoire en les invitant à adresser à l’expert et aux parties, à l’avance, tous les documents relatifs au litige ;

— Se faire communiquer tous les documents de la cause ;

— Recueillir les explications des parties : prendre connaissance des documents de la cause et le cas échéant, entendre les sachants, se faire communiquer toutes pièces utiles ;

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations sur le calcul et la répartition des charges de copropriété ainsi que des charges de chauffage ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Entendre tout sachant ;

— Procéder à la vérification des charges de copropriété appelées depuis l’année 2020/2021 jusqu’à ce jour, par rapport aux justificatifs des dépenses générales de la copropriété ainsi que des dépenses de chauffage et d’eau chaude ;

— Déterminer précisément les sommes qui auraient dû être payées par Monsieur [C] depuis l’année 2020/2021 au titre des charges de chauffage et de consommation d’eau chaude ;

— Déterminer les sommes qui auraient dû être payées par Monsieur [C] depuis l’année 2020/2021 au titre des charges générales de copropriété ;

— Proposer une nouvelle grille de répartition des charges si nécessaire ;

— Donner au tribunal toutes les informations ou appréciations utiles, de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues ;

— Donner son point de vue sur les observations que les parties seraient amenées à lui faire à l’issue de ses investigations et le cas échéant, compléter celle-ci ;

— Dire que l’Expert fera connaître sans délai son acceptation ; qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

— Dire que l’Expert commencera ses opérations dès qu’il aura été averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

FIXONS à 4000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Monsieur [K] [C] devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de [Localité 8], avant le 30 mars 2026 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai d’un mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,