Ordonnance du : 30 Janvier 2026

N° RG n° N° RG 25/00965 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JXB2

Minute n° 26/00017

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 6]

[Localité 5]

ORDONNANCE DE REFERE

DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Madame [J] [R]

née le 21 Décembre 1951 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la selarl FILOR AVOCATS, avocat au Barreau de NANCY

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [F]

né le 15 Octobre 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 19 Décembre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 20 décembre 2010 Madame [J] [R], représentée par l’agence LEOPOLD sise à [Localité 7], a consenti à Monsieur [N] [F] un bail portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer initial de 495 euros outre 40 euros de provision sur charges, avec indexation.

Le 28 juillet 2025, Monsieur [N] [F] s’est vu délivrer un commandement de payer visant la somme en principal de 880 euros.

Se prévalant du non-respect de ce commandement de payer, Madame [J] [R] a, par acte de Commissaire de Justice en date du 15 octobre 2025, fait assigner Monsieur [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de LUNEVILLE, statuant en la forme des référés, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail survenue le 28 septembre 2025 à 00 h 00, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, conclu le 20 décembre 2010,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [F] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [F],

— condamner Monsieur [N] [F] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 349 euros au titre du paiement des loyers dus et de la provision sur charges jusqu’au 28 septembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juillet 2025,

— condamner Monsieur [N] [F] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à hauteur de 588,50 euros par mois à compter du 28 septembre 2025, jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

— condamner Monsieur [N] [F] à lui payer a somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 juillet 2025 (110,96 euros TTC), ainsi que les frais d’exécution de la décision à intervenir,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025 lors de laquelle Madame [J] [R], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes, précisant qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’introduction de l’instance.

Monsieur [N] [F] et Monsieur [Z] [S], valablement cités par acte de Commissaire de Justice signifié à Etude, n’étaient ni présents, ni représentés. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes des articles 834 et 835 du même Code, dans les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé lors de l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, notamment suite au jeu d’une clause résolutoire de plein droit.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose notamment :

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, Madame [J] [R] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la CCAPEX par voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025. Elle justifie par ailleurs qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 15 ocrobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2025.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevables les demandes de Madame [J] [R].

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges et deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et ces dispositions étant plus favorables à la locataire, il en sera fait application.

Par acte délivré le 28 juillet 2025, Madame [J] [R] a fait commandement à Monsieur [N] [F] de payer la somme en principal de 880 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989 et mentionnait la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte produit par Madame [J] [R] que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte, les règlements intervenus n’ayant pas permis de régler intégralement la dette locative.

Le contrat de bail s’est par conséquent trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire le 29 septembre 2025 à 24 h 00, conformément à l’article 642 du code de procédure civile (le 28 septembre 2025 étant un dimanche).

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [N] [F] d’évacuer sans délai le logement qu’il occupe sans droit ni titre et, à défaut de libération volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le Commissaire de Justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433 2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Monsieur [N] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2025, ce qui cause un préjudice au bailleur. Il convient de réparer le dommage subi par le bailleur et de condamner à titre provisionnel Monsieur [N] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 550 euros au titre du loyer et des charges récupérables, selon le dernier décompte produit.

Cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

Madame [J] [R] verse aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer visant la somme en principal de 880 euros, un décompte arrêté au 1er octobre 2025 faisant état d’un arriéré locatif de 1 749 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Ce décompte étant manifestement fondé, Monsieur [N] [F] sera condamné à payer à titre provisionnel la somme de 1 749 euros à Madame [J] [R] au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [J] [R], il y a lieu de condamner Monsieur [N] [F] à payer la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE les demandes formées par Madame [J] [R] recevables ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [N] [F] et portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 7] à la date du 30 septembre 2025 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [N] [F] à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération parfaite des lieux au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 550 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera révisable dans les conditions prévues par le contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer à titre provisionnel à Madame [J] [R] la somme 1 749 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités mensuelles d’occupation échus au 1er octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

DIT que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à Monsieur [N] [F] de libérer le logement sis [Adresse 4] à [Localité 7], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion des lieux susvisés de Monsieur [N] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé ne soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT qu’en cas d’expulsion le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433 2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [N] [F] à payer à Madame [J] [R] les indemnités mensuelles d’occupation dues à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération parfaite des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer la somme de 600 euros à Madame [J] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 juillet 2025 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION