DOSSIER N° RG 25/02146 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2ZKX

Jugement du 26/02/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

SDC RHONE UNIVERSITE

C/

[X] [Q]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à M^e ROCHEFORT (Vienne)

Expédition délivrée à :

M^e LETANG (T.772)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi vingt six février deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires RHONE UNIVERSITE situé 16 rue de l’Université 69007 LYON, représenté par son syndic en exercice la société [U], dont le siège social est sis 32 rue Joannès Carret – TSA 50903 – 69338 LYON CEDEX 09

représenté par M^e Bénédicte ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE,

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Q],

demeurant 52 impasse Ylang Ylang – Le Grand Pourpier

97460 ST PAUL (ILE DE LA REUNION)

représenté par M^e Jérôme LETANG, avocat postulant au barreau de LYON, vestiaire : 772, substituant M^e Thierry CODET, avocat plaidant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 24/06/2025

Date de la mise en délibéré : 06/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Q] était propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble situé 16 rue de l’université à Lyon 7e.

En l’absence de règlement de l’intégralité des charges de copropriété, plusieurs mises en demeure lui ont été adressées et notamment le 12 juillet 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour la somme au principal de 686,58 euros.

Par assignation délivrée par acte de commissaire de justice le 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Rhône Université, 16 rue de l’Université Lyon 7e, représenté par son syndic en exercice la société [U], ci après le syndicat des copropriétaires, a fait citer Monsieur [X] [Q] devant le tribunal judiciaire de Lyon statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles 10, 10-1 et suivants, 19, 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 et 1240 du code civil, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues au titre des charges échues et à échoir, des frais imputables au copropriétaire défaillant, de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, et de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Suivant acte notarié du 20 octobre 2025, Monsieur [X] [Q] a vendu le bien immobilier.

Après renvoi, à l’audience du 6 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires développe les conclusions écrites qu’il dépose et aux termes desquelles il demande de :

— condamner Monsieur [X] [Q] au paiement de :

— la somme de 107,49 euros au titre des charges de copropriété impayées au 31 octobre 2025,

— la somme de 1314 euros au titre des prestations variables du syndicat des copropriétaires et imputables au seul copropriétaire comprenant les frais exposés du fait de la vente du lot (frais d’information de l’acquéreur et frais d’établissement de l’état daté)

— les intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme de 686,58 euros,

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur [X] [Q] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Monsieur [X] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation et de l’assignation.

Il relève que Monsieur [X] [Q] ne conteste pas le montant des charges et ne justifie pas des défauts de paiement.

Monsieur [X] [Q], représenté par son avocat, dépose des conclusions et pièces auxquelles il se rapporte pour demander de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [X] [Q] soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires sont excessives et injustifiées. Il indique avoir été confronté à des difficultés de compréhension suite à la réorganisation des sociétés [U] et Nexity et expose à ce titre avoir reçu des documents émanant de l’une ou l’autre des sociétés sans comprendre à qui il devait s’adresser. Il indique en outre qu’un paiement par chèque lui a été retourné sans explications et un virement refusé, alors qu’il n’a jamais entendu se soustraire à ses obligations. Il déplore ne pas avoir été destinataire par mail ou courrier des décomptes consultables en ligne.

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives aux parties privatives comprises dans leur lot.

Conformément à l’article 14-1 de la même loi, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. Les sommes imputées sur les appels de fonds correspondent au montant des dépenses approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat. Selon l’article 14-2, les dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Pour fonder sa demande, le syndicat des copropriétaires produit le justificatif de propriété de Monsieur [X] [Q], les justificatifs notariés du transfert de propriété au 20 octobre 2025, le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale de 2022, 2023 et 2024 approuvant les comptes depuis juin 2021 et les prévoyant jusqu’à la fin de l’exercice 2025/2026, les justificatifs d’appels de fonds travaux et provisions de charges pour les années correspondantes, le relevé général de dépenses pour l’exercice 2023/2024.

Si Monsieur [X] [Q] sollicite le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires, il ne conteste pas le montant sollicité au titre des charges, et ne soutient pas avoir effectué des règlements qui n’auraient pas été pris en compte ou que certaines sommes appelées seraient indues.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires rapporte suffisamment la preuve du principe et du montant de sa créance. Au regard du décompte arrêté au 31 octobre 2025, après déduction de l’ensemble des frais, Monsieur [X] [Q] doit être condamné au paiement de la somme de 107,49 euros au titre des charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024.

Sur la demande en paiement des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

— les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au titre des frais de recouvrement, sont visés au décompte :

—  52 euros le 16 mai 2024 au titre de frais de mise en demeure par LRAR, or le syndicat des copropriétaires produit uniquement un courrier, sans justifier du mode d’envoi, ce qui justifie d’écarter cette somme,

—  45,50 euros pour les frais de sommation du 12 juillet 2024, dont il est justifié, qui correspondent à des droits et émoluments des actes des huissiers de justice visés par l’article 10-1, ce qui justifie de retenir cette somme,

—  276 euros le 11 juillet 2024 au titre de la transmission de dossier pour sommation, et 276 euros le 18 novembre 2024 au titre de la transmission de dossier pour assignation, or les frais prévus au contrat de syndic à ce titre le sont uniquement en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est pas justifié en l’espèce, ce qui justifie d’écarter ces deux sommes,

—  457,23 euros le 20 février 2025 au titre des frais d’huissier d’assignation, qui seront inclus dans les dépens et donc écartés à ce stade.

Dans ces conditions la somme de 45,50 euros doit être retenue comme étant due par Monsieur [X] [Q] au titre des frais liés au recouvrement de la créance.

Au titre des frais liés à la vente du bien sont visés :

—  380 euros le 8 octobre 2025 pour l’établissement d’état daté,

—  330 euros le 19 juin 2025 pour l’information acquéreur.

Le contrat de syndic, produit au soutien de la demande, prévoit le tarif applicable à l’établissement de l’état daté, conformément aux prescriptions légales. Toutefois, il n’est pas justifié du montant facturé pour l’information de l’acquéreur, qui ne ressort pas des honoraires prévus au contrat produit, et la somme de 330 euros sera donc écartée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [X] [Q] sera condamné à payer la somme de 425,50 euros au titre des frais imputables au seul copropriétaire, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme de 45,50 euros et de la présente décision sur le surplus, seule la sommation de payer ayant été facturée avant cette date.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges afférentes à son lot. Les retards de paiement génèrent un préjudice pour la copropriété qui se trouve privée d’une somme nécessaire à la gestion et l’entretien de l’immeuble, impactant la bonne exécution des travaux et des dépenses, perturbant la trésorerie du syndic ou obligeant la collectivité des copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour pallier la défaillance de l’un d’eux.

En l’espèce, il ressort du décompte que le solde de Monsieur [X] [Q] est débiteur depuis le mois de décembre 2023. Aucun règlement de sa part n’est intervenu en 2024.

Il justifie avoir adressé un chèque en février 2024, qui lui a été retourné, et avoir effectué un virement en septembre 2024, qui a été refusé par son destinataire et soutient avoir agi de bonne foi, ne comprenant pas à qui il devait adresser ses paiements. Or il convient de relever que sur chaque appel de charges, tels qu’ils sont produits au débat, les modalités de règlement sont clairement précisées puisqu’ils mentionnent l’ordre à inscrire sur le chèque, l’adresse à laquelle il doit être envoyé, et l’IBAN du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, si Monsieur [X] [Q] a pu s’interroger sur le nom de la structure à qui il devait s’adresser, au regard de la proximité des dénominations des gestionnaires de la copropriété et du logement dont il est propriétaire, il ne peut soutenir ne pas avoir su où et à qui adresser les paiements. En outre, le seul envoi d’un courrier et d’un mail faisant part de son incompréhension ne saurait justifier l’absence totale de paiements sur une année.

Dans ces conditions, et au regard des sommes concernées, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [Q] à payer la somme de 300 euros au syndicat des copropriétaires au titre du préjudice causé par le retard de paiement sur une année.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [Q] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation, étant rappelé que les frais de sommation de payer ont été inclus dans la demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer, et il lui sera alloué une indemnité de 800 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pris en son pôle de la proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [X] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Rhône Université, 16 rue de l’Université Lyon 69007 :

— la somme de 107,49 euros arrêtée au 31 octobre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024,

— la somme de 425,50 euros au titre des frais de recouvrement et de mutation, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme de 45,50 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

— la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [Q] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT