DOSSIER N° RG 24/02023 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZTTQ

Jugement du 20/01/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

S.A.R.L. REGIE ESPACE BROTTEAUX

C/

[G] [O]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à M^e DIMIER (T.1037)

Expédition délivrée à :

M^e GARCIA (T.2731)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le mardi vingt janvier deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. REGIE ESPACE BROTTEAUX, dont le siège social est sis 13 bis place Jules Ferry – 69006 LYON

représentée par M^e Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1037

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [G] [O], demeurant 52 rue Abbé Boisard Résidence Acte III – 69003 LYON

représenté par M^e Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2731

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 17/09/2024

Date de la mise en délibéré : 16/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [O] est propriétaire de deux biens immobiliers à vocation locative :

— un appartement situé Faubourg 7 – 55 rue Félix Brun à Lyon 7e,

— un appartement situé 48 rue de la charité à Lyon 2e.

Suivant mandats du 1er juillet 2008 et du 20 avril 2012, il a confié la gestion de ces biens à la société Régie Espace Brotteaux.

Au départ des locataires le 28 février 2022 et le 8 mai 2022, Monsieur [G] [O] a repris possession de ses biens.

Suivant une sommation de payer du 15 mai 2023, la société Régie Espace Brotteaux lui a demandé le paiement de la somme de 1065 euros correspondant au solde des comptes de gestion arrêtés au 30 septembre 2022.

La société Régie Espace Brotteaux a réitéré sa demande par courrier recommandé avec avis de réception le 3 janvier 2024, et a initié une mesure de médiation.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la société Régie Espace Brotteaux a fait assigner Monsieur [G] [O] devant le tribunal judiciaire de Lyon afin de solliciter sa condamnation au paiement du solde de 1065 euros et d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une condamnation aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois, à l’audience du 16 octobre 2025, la société Régie Espace Brotteaux, représentée par son avocat, dépose des conclusions et pièces auxquelles elle se rapporte pour demander de :

— constater la recevabilité de ses demandes en présence d’un certificat de tentative de médiation et faute de toute prescription même partielle,

— débouter Monsieur [G] [O] de ses demandes reconventionnelles,

— condamner Monsieur [G] [O] au paiement de la somme de :

—  1065 euros au titre du solde du compte de gestion arrêté au 30 septembre 2022,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [G] [O] aux dépens comprenant la sommation de payer et le coût de la tentative de médiation.

Pour établir la recevabilité de sa demande, la société Régie Espace Brotteaux produit un certificat de tentative de médiation. Sur la prescription soulevée par Monsieur [G] [O], elle soutient que le solde constitué majoritairement de charges de copropriété doit être considéré à la date de la rupture des relations contractuelles, s’agissant d’un solde évolutif. Elle ajoute que le délai de prescription a été interrompu par les reconnaissances de dette de Monsieur [G] [O], la sommation de payer et la saisine du médiateur le 5 février 2024.

Elle fonde sa demande principale en paiement sur les articles 1103, 1104 et 1999 du code civil. Elle expose avoir exécuté les mandats de gestion conformément aux conditions auxquelles Monsieur [G] [O] a souscrit, en encaissant les loyers et charges, percevant des honoraires, et acquittant les charges de copropriété et les dépenses afférentes à la gestion des biens. Elle précise avoir mis fin en 2015 aux prélèvements relatifs aux primes d’assurance garantie des loyers, à la demande de Monsieur [G] [O]. Elle ajoute qu’en dehors de la prescription invoquée, il ne conteste pas le montant de la dette, qu’il s’était engagé à plusieurs reprises à payer.

La société Régie Espace Brotteaux fonde sa demande indemnitaire sur les multiples tentatives de Monsieur [G] [O] de repousser le paiement.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [G] [O], la société Régie Espace Brotteaux expose que c’est à sa demande qu’il a été mis fin à l’assurance pour les loyers impayés en 2015. Elle ajoute que le coût des dégradations et de l’absence de clés ont été évalués au départ de Madame [B], et est compris dans le solde locatif. Elle précise que Monsieur [G] [O] a fait le choix de faire installer une serrure pour plus de 700 euros, ce qui n’a pas été facturé à la locataire sortante et ne saurait être mis à sa charge.

Aux termes des conclusions qu’il dépose à l’audience, Monsieur [G] [O], représenté par son avocat, demande de :

— déclarer la demande en paiement de la société Régie Espace Brotteaux prescrite à hauteur de 262,43 euros,

— condamner la société Régie Espace Brotteaux à lui payer la somme de 1179,71 euros à titre de dommages et intérêts au titre de manquements dans l’exécution du mandat de gestion locatif,

— débouter la société Régie Espace Brotteaux de ses demandes,

— condamner la société Régie Espace Brotteaux au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Il fonde sa demande relative à la prescription sur les articles L218-2 du code de la consommation et 2238 du code civil. Il soutient que le délai de prescription applicable est de deux ans dans le cadre d’une prestation de service et estime à ce titre qu’une partie des sommes réclamées portées au débit du compte avant le 26 mars 2022 sont prescrites, déduction faite des virements ultérieurs. Il soutient que la saisine du médiateur ne constitue pas une cause d’interruption mais de suspension de la prescription, et que la sommation de payer n’interrompt pas la prescription. Il ajoute ne jamais avoir reconnu sa dette.

Monsieur [G] [O] fonde sa demande de dommages et intérêts sur l’article 1991 du code civil. Il soutient tout d’abord avoir souscrit une assurance protection des revenus locatifs pour la garantie des loyers impayés. Or il précise qu’un solde débiteur de 470,62 euros suite au départ de Madame [B] de l’un des logements est resté à sa charge et allègue que la société Régie Espace Brotteaux n’a jamais actionné l’assurance, ni même justifié l’avoir souscrite. Il ajoute avoir dû faire changer les serrures suite au départ de la locataire, l’ensemble des clés et vigiks ne lui ayant pas été restitués et demande que le coût de cette opération soit mise à la charge de la société Régie Espace Brotteaux.

Il se défend de toute résistance abusive et expose avoir toujours répondu aux sollicitations de la société Régie Espace Brotteaux, et avoir fait valoir ses demandes relatives au solde locatif et à l’absence des clés pour solliciter le détail des sommes réclamées. Sur les SMS produits par la société Régie Espace Brotteaux, il indique qu’il n’apparaît ni numéro de téléphone, ni date d’envoi et réception.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS

La société Régie Espace Brotteaux justifie avoir respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile en produisant un certificat de tentative de médiation.

Sur la prescription

La société Régie Espace Brotteaux qualifie de discutable le fondement de l’article L218-2 du code de la consommation invoqué par Monsieur [G] [O], sans pour autant proposer un autre fondement qui lui paraîtrait devoir être appliqué.

En l’espèce, la société Régie Espace Brotteaux est un professionnel fournissant dans le cadre du mandat de gestion une prestation de service à un particulier. Dans ces conditions, le délai de prescription de 2 ans prévu par le texte susvisé est applicable.

Il ressort du mandat de gestion pour l’appartement situé rue de la Charité, dont le solde est contesté comme étant prescrit, que la reddition de comptes par le mandataire est trimestrielle. Ainsi, le décompte produit au 31 mars 2022 est celui du premier trimestre 2022. Les sommes éventuellement dues au mandataire par Monsieur [G] [O] sont donc fixées tous les trois mois et à ce titre, il y a lieu de retenir comme date de point de départ de la prescription le 31 mars 2022.

Dans ces conditions, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les éventuelles causes de suspension ou interruption de la prescription, l’assignation délivrée le 26 mars 2024 est intervenue avant l’expiration du délai de prescription de deux ans et la demande est recevable.

Sur la dette de Monsieur [G] [O] envers la société Régie Espace Brotteaux

Monsieur [G] [O] ne conteste pas le montant réclamé par le mandataire de gestion, à l’exception de la somme qu’il estimait prescrite.

La société Régie Espace Brotteaux produit au soutien de sa demande le détail des sommes dues au titre de la gestion de chacun des appartements.

Dans ces conditions, en l’absence de contestation, Monsieur [G] [O] sera condamné à payer à la société Régie Espace Brotteaux la somme de 1065 euros au titre des comptes-rendus de gestion pour les deux appartements donnés en gestion.

Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

La société Régie Espace Brotteaux retient comme fondement général pour ses demandes les articles 1103 et suivants du code civil, régissant les contrats. Sa demande indemnitaire relative au défaut de paiement de Monsieur [G] [O] dans le cadre de l’exécution du contrat doit donc être envisagée sur le régime de la responsabilité contractuelle.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société Régie Espace Brotteaux n’invoque aucun préjudice particulier indépendant du retard de paiement au soutien de sa demande, ne développant que le comportement qu’elle estime fautif de Monsieur [G] [O].

Dans ces conditions, à défaut de rapporter la preuve de ce préjudice, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Monsieur [G] [O] reproche deux manquements à la société Régie Espace Brotteaux :

— l’absence d’activation de l’assurance pour les loyers impayés et la persistance d’un solde locatif négatif pour l’appartement situé rue de la charité,

— l’absence de restitution de l’ensemble des clés par la locataire, ayant nécessité un changement de serrure.

Aucune des parties ne produit d’élément permettant de fixer une date certaine pour la fin des mandats. Toutefois, la société Régie Espace Brotteaux et Monsieur [G] [O] retiennent tous deux dans leur exposé des faits que ce dernier a souhaité reprendre la gestion de ses appartements au cours de l’année 2022 après le départ des locataires. Le logement situé Faubourg 7 – 55 rue Félix Brun a été libéré le 28 février 2022, et celui situé Rue de la Charité, loué par Madame [B], le 8 mai 2022.

Il ressort des pièces produites par la société Régie Espace Brotteaux qu’elle a fait réaliser l’état des lieux de sortie de Madame [B], et a établi le solde du compte locatif après avoir réaliser le chiffrage des réparations locatives. La régie justifie en outre de l’envoi d’un courrier de “compte de départ” adressé à la locataire le 9 juin 2022. Elle justifie également avoir mis fin à l’assurance pour les loyers impayés à la demande de Monsieur [G] [O], tel que cela ressort du mail du 13 novembre 2015.

Dans ces conditions, il apparaît que suite à la résiliation du bail, la société Régie Espace Brotteaux a entrepris les démarches utiles pour établir et réclamer les sommes dues par la locataire sortante. L’absence de déclaration à l’assurance s’explique par sa résiliation en 2015. Monsieur [G] [O] indiquant avoir repris la gestion des appartements après le départ des locataires, il ne peut être reproché à la Régie Espace Brotteaux de ne pas avoir poursuivi ses démarches de recouvrement, et aucun manquement n’est dans ce cas caractérisé.

Concernant le changement de serrure, la société Régie Espace Brotteaux justifie avoir pris en compte dans le chiffrage des réparations locatives l’absence de restitution de l’ensemble des clés et badges, en imputant à la locataire le coût de leur réfection. Ainsi, il ne peut pas non plus être retenu à ce titre un manquement de la société Régie Espace Brotteaux à ses obligations dans le cadre du mandat de gestion.

Dans ces conditions Monsieur [G] [O] sera débouté de sa demande d’indemnisation.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [O] sera condamné aux dépens, étant précisé que les frais de sommation de payer et de médiation ne sont pas inclus dans la liste des dépens de l’article 696 du code de procédure civile, de sorte qu’ils sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [G] [O] sera condamné à verser à la société Régie Espace Brotteaux la somme de 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire par provision et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pris en son pôle de la proximité et de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [G] [O],

DECLARE recevable l’action de la société Régie Espace Brotteaux,

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à payer à la société Régie Espace Brotteaux la somme de 1065 euros au titre du solde de compte de gestion arrêté au 30 septembre 2022,

DEBOUTE la société Régie Espace Brotteaux de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE Monsieur [G] [O] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à payer à la Régie Espace Brotteaux la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [O] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT