ORDONNANCE DU : 03 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01519 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3AGT

AFFAIRE : S.C.I. VIF 1 C/ S.A.S. TRANSPALUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VIF 1

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexane RAYNALDY de la SCP LEICK-RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON (avocat postulant)

DEFENDERESSE

S.A.S. TRANSPALUX

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELARL PZA PAUL ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Jorge MONTEIRO de la SELARL D’AVOCATS JORGE MONTEIRO & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON (avocat postulant)

Débats tenus à l’audience du 02 Février 2026 – Délibéré au 30 Mars 2026 prorogé au 3 Avril 2026

La Société Civile Immobilière VIF 1 a assigné la société TRANSPALUX devant le juge des référés de [Localité 1] le 17 juillet 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 2 février 2026, de :

Débouter la société TRANSPA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, In Limine [Y],

Se déclarer compétent pour statuer sur l’intégralité des demandes formulées par la société VIF 1,

Débouter la société TRANSPA de sa demande tendant à voir le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon se déclarer incompétent au profit du Juge des référés du Tribunal de Commerce de Lyon, Y Faisant Droit

Débouter la société TRANSPA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner à titre provisionnel la société TRANSPALUX au paiement de la somme de 522 082,87€ (CINQ CENT VINGT DEUX MILLE QUATRE-VINGT-DEUX EUROS ET QUATRE VINGT SEPT CENTIMES), laquelle somme portera intérêt au taux conventionnellement convenu Euribor (3) trois mois majorés de (400) quatre cents points,

Condamner à titre provisionnel la société TRANSPA au paiement d’une somme de 20 638,59€ (VINGT MILLE SIX CENT TRENTE-HUIT EUROS ET CINQUANTE-NEUF CENTIMES) au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux,

Condamner à titre provisionnel la société TRANSPA au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société TRANSPA aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer.La SCI VIF 1 expose les éléments suivants au soutien de ses demandes:

La société VIF 1 est propriétaire d’un local commercial à usage de studio de tournage dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 28 novembre 2023 à effet au 1er janvier 2024, la société VIF 1 a consenti à la société TRANSPA un bail commercial, pour une durée de 9 années dont 6 fermes, entières et consécutives et pour un loyer annuel de base de 273 474 € HT/HC.

En raison d’irrégularités de paiement, la SCI VIF 1 a adressé plusieurs courriers à la société TRANSPA ainsi que des mises en demeures entre juillet 2024 et octobre 2025.

Par voie de commissaire de justice en date du 5 juin 2025 une sommation de payer a été adressée au preneur, pour la somme de 192.275,91€. Le 25 juin 2025, un procès-verbal de saisie conservatoire a été dressé indiquant que la somme de 50.801, 96€ avait été saisie sur le compte de la société TRANSPA.

La SCI VIF 1 sollicite le rejet de l’exception d’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire soulevée en défense. Elle indique que la SCI VIF 1 n’est pas une société commerciale, ni par sa forme, ni par son objet qui sont tous deux civils, de sorte qu’elle dispose de la possibilité de formulée ses demandes devant les juridictions civiles.

La SCI VIF 1 sollicite le rejet de l’existence de contestations sérieuses. Elle relève que l’exigibilité de la somme réclamée est fondée sur les stipulations du bail commercial du 28 novembre 2023 et sur le simple constat de la défaillance de la société TRANSPA dans le paiement de ses loyers et charges.

Sur l’application de la franchise mentionnée dans le contrat de bail, la SCI VIF 1 indique qu’aucun loyer n’a été indûment facturé et que les stipulations contractuelles ont été appliquées.

Sur l’indexation des loyers, celle-ci résulte du contrat de bail et est conforme à la variation de l’ILAT.

Sur le montant des provisions sur charges, le bail prévoit expressément que les provisions pour charges sont ajustables en fonction des charges réellement exposées. Ainsi, la fixation d’une provision supérieure au montant initialement estimé ne saurait constituer une violation contractuelle, dès lors qu’elle correspond aux dépenses effectivement supportées par le bailleur dans l’intérêt de l’immeuble.

Sur la taxe foncière, la société VIF 1 indique avoir appliqué une clé de répartition conforme à la consistance des locaux loués.

Sur le paiement d’intérêts de retard, la SCI VIF 1 précise que le juge des référés dispose des pouvoirs pour mettre en œuvre une telle clause qui est claire et précise. La même demande est formulée au titre du paiement d’une indemnité forfaitaire.

La SCI VIF 1 sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts du preneur dès lors qu’il ne règle plus ses loyers depuis le mois de novembre 2024 et que la situation concernant le GAPD n’a jamais été régularisée.

Enfin, la SCI VIF 1 s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la société preneuse.

— ----------------

La société TRANSPA demande de :

Déclarer recevables et bien fondées la société TRANSPA en ses demandes, fins et conclusions ; In Limine [Y]

Se déclarer matériellement incompétent pour connaître du présent litige ; Renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le Tribunal des activités économiques de LYON A Titre Principal

Juger qu’il existe des contestations sérieuses Faire sommation à la société VIF 1 de produire et de communiquer le budget prévisionnel détaillé justifiant l’appel d’une provision pour charges trimestrielles de 3 029,60 € HT ; Faire sommation à la société VIF 1 de produire et de communiquer tout document justifiant de manière objective la quote-part de 20 % au titre de la taxe foncière En conséquence ;

Juger qu’il n’a pas lieu à référé ; Débouter la société VIF 1 de l’ensemble de ses demandes A Titre Reconventionnel

Constater que l’obligation de remboursement du trop-perçu de charges ne se heurte à aucune contestation sérieuse, le montant appelé excédant le montant contractuel ; Condamner à titre provisionnel la société VIF 1 à payer à la société TRANSPA la somme de 1 732,8 € HT correspondant au trop-perçu de charges locatives sur les exercices 2024 et 2025 ; Condamner la société VIF 1 à payer les intérêts générés par les sommes excédant les deux dépôts de garantie et ce conformément aux dispositions de l’article L145-40 du Code de commerce.

La société TRANSPA fait valoir les éléments suivants au soutien de ses

demandes :

In limine litis, la société TRANSPA relève l’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire pour apprécier le présent litige, entre sociétés commerciales, seul le Tribunal des activités économiques étant habilité à connaitre du présent litige conformément aux dispositions d’ordre public du Code de commerce.

A titre principal, la société TRANSPA relève la présence de contestations sérieuses concernant la dette locative qui lui est réclamée. En effet, la SCI VIF 1 persiste à facturer des loyers sur des périodes pourtant couvertes par une franchise contractuelle, tout en produisant des chiffrages erronés dans ses dernières écritures. Elle applique par ailleurs, dès l’origine du bail, une augmentation unilatérale des provisions pour charges, dépourvue de tout justificatif et contraire aux stipulations contractuelles. À ces irrégularités s’ajoute une refacturation de la taxe foncière opérée de manière totalement arbitraire. Enfin, la méthode de calcul de la créance principale est viciée, puisqu’elle intègre indûment les intérêts et les pénalités de retard.

Sur le paiement de pénalités de retard forfaitaires, la société TRANSPA invoque l’existence de contestations sérieuses.

A titre reconventionnel, sur la période écoulée (8 trimestres facturés entre 2024 et 2025), la société VIF 1 a ainsi indûment appelé la somme totale de : 216,60 € x 8 trimestres = 1 732,8 € HT. La société TRANSPA sollicite que lui soit remboursée la somme correspondant au trop-perçu. Aussi, la société TRANSPA sollicite qu’il soit procédé au règlement des intérêts afférents aux sommes détenues en excédent du cumul des deux dépôts de garantie.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais de paiement.

L’audience a eu lieu le 2 février 2026. Le délibéré a été fixé au 30 mars 2026 prorogé au 3 avril 2026.

MOTIFS :

Sur la compétence matérielle :

L’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire dispose « Le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :

[…]

11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale ; »

L’article L 721-3 du Code de commerce qui détermine les matières dans lesquelles le Tribunal de commerce a une compétence exclusive dispose que :

« Les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes. »

L’article L 110-1 du code de commerce liste les actes de commerce tels que :

« La loi répute actes de commerce :

1° Tout achat de biens meubles pour les revendre, soit en nature, soit après les avoir travaillés et mis en œuvre ;

2° Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ;

3° Toutes opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente d’immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières ;

4° Toute entreprise de location de meubles ;»

En l’espèce, la société TRANSPA soutient que le juge des référés du tribunal judiciaire est incompétent dès lors que la SCI VIF 1, tout en ayant une forme de société civile, dispose d’un objet social commercial.

Sur ce le juge,

La SCI VIF 1 a pour objet social selon l’article 2 de ses statuts:

« Objet » : « La société a pour objet :

• L’acquisition, la vente, la construction, la rénovation, l’exploitation et la gestion, en vue de leur location, de tous immeubles et biens ou droits immobiliers ;

• Toute opération liée directement ou indirectement à l’objet visé ci-dessus et notamment toutes opérations de financement direct ou indirect le cas échéant accompagnés d’instruments financiers de couverture et l’octroi de tous cautionnements, avals, sûretés et garanties y afférent ainsi que la conclusion de toute convention de gestion des biens immobiliers ;

• Toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil ;

• La prise de participation dans toutes sociétés, entreprises ou entités dont l’objet serait similaire, analogue one connexe au sien, ou simplement utile à la réalisation de tout ou partie de son objet social ;

• Et généralement, toutes opérations civiles se rattachant, directement ou indirectement, à l’objet social ».

L’objet de cette société n’étant pas l’achat pour la revente de biens immobiliers mais pour la location de ces mêmes biens immobiliers, la SCI qui est une société civile par la forme a une activité civile et par voie de conséquence, le tribunal judiciaire est compétent pour connaître de ce litige relatif à un bail commercial, il convient en conséquence de rejeter l’exception d’incompétence.

Sur la dette locative :

L’article 835 du code de procédure civile, en son alinéa 2, dispose « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 5.4 du contrat de bail stipule « « Le loyer en cours sera réajusté à la hausse ou à la baisse, à chaque année à la date d’anniversaire de la Date de prise d’effet du Bail, de plein droit et sans aucune formalité ni demande et de manière automatique, en fonction des variations de l’Indice des Loyers et des activités tertiaires (ILAT) publié par l’INSEE, et pour la première fois à la première date d’anniversaire de la Date de Prise d’effet du Bail. Pour la première indexation, le taux de variation indiciaire ».

En l’espèce, la SCI VIF 1 a conclu un contrat de bail avec la société TRANSPA le 28 novembre 2023. Le loyer annuel était fixé, hors charges et taxes à 273.474€, avec une provision sur charges fixée à 2813€.

Selon la SCI VIF 1, La société TRANSPA est débitrice de la somme de 522.082,87€ au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 29 janvier 2026.

L’article 5.1 du Chapitre B du bail commercial en date du 28 novembre 2023 prévoit qu’à titre exceptionnel, le bailleur accorde au preneur une franchise de loyer pour la période du 1er janvier 2024 au 31 mai 2024 correspondant à 5 mois de loyers hors charges hors taxes, calculée sur la base du loyer en vigueur à la date de prise d’effet du bail, soit la somme annuelle de 273 474 € HC/HT se décomposant comme suit :

Loyer annuel surface activité studio de tournage : 247 635 € HT/HC (Soit 61 908,75 € HC-HT/trim)

Loyer annuel surface annexe local activité : 20 940 HT/HC (Soit 5.235 € HC HT/trim)

Loyer annuel parkings (hors parkings issus de l’acte de servitude de stationnement) : 4 900 € HT/HC(Soit 1.225 € HC HT/trim).

Soit un loyer total de 273.475 € HC HT/an, soit 68.368,75 € HC-HT/trim.

La SCI VIF 1 produit une facture N°156320240032, du 15 décembre 2023, couvrant le premier trimestre de loyers. La facture indique que le montant des loyers, 68.368,75€, n’est pas réclamé au preneur, il reste tenu néanmoins au titre des provisions sur charges et pour la TVA.

Sur la variation du loyer selon l’indice ILAT, la SCI VIF 1 indique que le contrat de bail mentionne l’évolution du loyer selon cet indice, cette évolution figurant sur les quittances adressées à la société TRANSPA, le détail de l’indexation, reprenant le loyer actuel, l’indice de référence et l’indice de la base ayant servi à la révision ainsi que le montant du nouveau loyer annuel.

Sur le montant des charges, la fixation d’une provision supérieure au montant initialement estimé ne saurait constituer une violation des stipulations contractuelles, dès lors qu’elle correspond aux dépenses effectivement supportées par le bailleur dans l’intérêt de l’immeuble. Aussi, l’état de reddition des charges conjugué avec la clé de répartition de la quote-part de TRANSPA démontre que le total des charges imputables est égal à la somme de 20.022,48 euros alors même que la société TRANSPA ne s’est acquittée que d’une somme de 12 116,02 € au titre des provisions.

Enfin sur la taxe foncière, la SCI VIF 1 expose avoir appliqué une clé de répartition conforme à la consistance des locaux loués, ce qui n’est pas sérieusement contestée par des éléments techniques ou métriques produits en défense.

La société TRANSPA relève la présence de contestations sérieuses sur le montant de la dette locative. L’examen du relevé de compte locataire fait apparaitre un appel de loyer au titre du premier trimestre 2024 ainsi que pour le mois d’avril 2024, deux périodes normalement couvertes par la franchise de loyers précédemment évoquée.

Sur le montant des charges, la société TRANSPA indique qu’il ressort de l’examen des factures émises, que la SCI VIF 1 appelle systématiquement et dès le premier trimestre 2024 une somme de 3 029,60€ HT. Le bailleur ne justifie pas selon elle de cette augmentation de près de 8% des provisions sur charges alors qu’il n’a pas remis à la société de budget prévisionnel justifiant d’un tel écart dès l’entrée dans les lieux.

Sur la taxe foncière, la société TRANSPA considère le calcul de répartition arbitraire. La SCI VIF 1 produit un avis d’imposition au titre des impôts locaux faisant apparaître une somme globale de 123 914 €, qu’elle invoque pour justifier l’appel d’une somme de 24 800 € au titre des provisions pour taxe foncière, soit 20% du total, sans que ne soit justifiée la réalité de la quote-part occupée par le preneur.

Enfin, la société TRANSPA relève que le total de la dette réclamée inclut la somme de 25 418,46 € de sanctions déjà intégrés dans le montant réclamé au principal. La société considère que cette somme correspond à des intérêts sur une dette qui prend déjà en compte des intérêts et des pénalités de retard sur des créances impayées.

sur ce le juge des référés

Le juge des référés est le juge de l’évidence de sorte qu’il ne peut pas statuer sur des demandes qui sont fondées sur des interprétations divergentes des clauses contractuelles du bail et notamment en l’espèce sur les demandes initiales relatives à l’application de la franchise pour les 5 premiers mois, aux indemnités de retard et de frais de contentieux, à l’indexation du loyer, à la clause pénale, à la taxe foncière, au calcul des provisions sur charges. et les demandes reconventionnelles de trop-percu liées à la franchise de loyers,

Il est cependant constant que la société TRANSPA ne conteste pas ne pas payer les loyers dus au titre du bail commercial.

Dès lors, au regard des contestations sérieuses évoquées, il y a lieu dans la limite des pouvoirs du juge des référés de condamner la société TRANSPA à payer à la SCI VIF 1 la somme provisionnelle de 350 000 euros au titre des loyers et charges et ce sans délai de paiement alors que la société TRANSPA ne justifie pas de sa situation compatble et financière.

il y a lieu de rejeter les demandes de paiement relatives à la dette locative en présence de contestations sérieuses.

Sur la communication de pièces :

La demande de communication de pièces de la société TRANSPA sera rejetée car elle est sans objet au regard des contestations sérieuses constatées par le juge des référés.

Il y a lieu de rejeter les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procéudre civile et de condamner la société TRANSPA aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DISONS que le juge des référés du tribunal judiciaire est compétent pour connaître du présent litige.

CONDAMNONS la société TRANSPA à payer à la SCI VIF 1 la somme provisionnelle de 350 000 euros au titre des loyers et charges.

REJETONS les autres demandes.

REJETONS la demande de communication de pièces.

REJETONS les demandes reconventionnelles de la société TRANSPA.

REJETONS les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la société TRANSPA aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.