TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00646 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23SL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUIN 2025

MINUTE N° 25/01061

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Localité 9], représenté par son Le syndicat des copropriétaires le Cabinet CADOT-BEAUPLET SAFAR,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Véronique REHBACH de la SELARL NORDEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1786

ET :

Monsieur [T] [V],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Valentin SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K170

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [V] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 22 au premier étage à gauche au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Des infiltrations d’eau ayant été constatées dans les parties communes et dans l’appartement du rez-de-chaussée, propriété de Monsieur [U] [S], situé immédiatement en dessous du lot de Monsieur [T] [V], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné ce dernier en référé devant le président de ce tribunal, par acte délivré le 2 avril 2025, aux fins :

à titre principal :

d’obtenir l’autorisation de pénétrer dans l’appartement de Monsieur [T] [V], en étant assisté d’un huissier et d’un serrurier et accompagné de l’entreprise ZEN CHAUDIERE, afin qu’y soit effectuée une recherche de fuites avec ouverture d’une trappe d’accès sous le bac à douche, et ce tant sur les installations communes que privatives, et qu’il soit pris toutes mesures appropriées pour assurer la préservation de la structure de l’immeuble ;de voir ordonner que soient mis à la charge de Monsieur [T] [V] les frais en résultant ; à titre subsidiaire :

de voir ordonner à Monsieur [T] [V] de donner accès à son appartement en vue de faire procéder à une recherche de fuites, avec ouverture d’une trappe d’accès sous le bac à douche, tant sur les installations communes que privatives et de réaliser toute réparation nécessaire, et ce sous astreinte solidaire de 500 euros par jour de retard à compter de la demande d’accès qui sera faite par le syndic ou le plombier de l’immeuble ;en tout état de cause :

de voir Monsieur [T] [V] condamné au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 juin 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et le rejet de toutes les prétentions de Monsieur [T] [V], en particulier la demande d’expertise, dès lors qu’il estime que toutes les investigations ont été faites, à l’exception de la cabine de douche du défendeur.

Il explique qu‘en effet, plusieurs interventions ont été effectuées le 10 octobre 2024 par la société R2S et le 20 décembre 2024 par la société ZEN CHAUDIERE, à son initiative ou à celles des copropriétaires concernés, afin de déterminer l’origine des infiltrations.

Il précise que les deux sociétés ont été empêchées de conduire à bien leur mission, Monsieur [V] refusant que soit cassé le carreau de plâtre au niveau du bac à douche afin de vérifier les très fortes probabilités d’infiltrations sous ce bac à douche.

Il ajoute que si une expertise était ordonnée, les frais devraient en incomber à Monsieur [V].

En réplique, Monsieur [T] [V] demande au juge des référés de :

dire irrecevable et débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;constater son accord passé, présent et futur pour l’accès à son appartement des professionnels mandatés par le syndicat des copropriétaires pour effectuer toute recherche de fuite sans destruction ;ordonner au syndicat des copropriétaires et à Monsieur [U] [S], propriétaire de l’appartement situé à l’étage du dessous, de communiquer le rapport complet avec pièces de l’expert d’assurance SEDGWICK à la suite de la visite du 21 novembre 2024 dans son appartement, sous astreinte de 50 euros par jour à compter du prononcé ; ordonner la désignation d’un expert pour donner un avis sur des désordres allégués par le demandeur ;condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il indique qu’il n’a jamais empêché l’accès à son appartement et qu’il est d’accord sur le fait que le seul moyen d’établir l’origine de la fuite est l’ouverture de la douche, mais qu’il estime que la méthode d’ouverture voulue par le demandeur est sujette à contestation. Il précise que seul un expert judiciaire sera en mesure, grâce à sa maîtrise technique, de réaliser des investigations non destructrices.

Il ajoute que les deux rapports dont se prévaut le demandeur ne sont pas probants au motif qu’ils sont partiaux et se contentent de procéder par voies d’allégations jamais techniquement prouvées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, l’article 835 du même code de procédure civile prévoit que le juge des referes peut toujours, meme en presence d’une contestation serieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en etat qui s’imposent, soit pour prevenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats, notamment des rapports d’investigation établis par les sociétés R2S et ZEN CHAUDIERE le 10 octobre 2024 et le 28 janvier 2025, l’existence probable d’infiltrations en provenance du logement de Monsieur [V].

Toutefois, le désaccord opposant les parties sur les modalités de recherche de la fuite, et la tension qu’il a généré, nécessitent l’intervention d’un technicien tiers au litige.

Ces circonstances établissent le motif légitime à voir établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige susceptible d’opposer les parties dans le cadre d’une action judiciaire.

Il sera donc rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires et fait droit à la demande d’expertise dans les termes du dispositif ci-dessous, étant précisé que la charge de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert sera, compte tenu des circonstances, répartie par moitié entre les parties.

En revanche, il ne sera pas fait droit, à ce stade, à la demande de production de pièces, dans l’attente de la première réunion d’expertise et de l’établissement de la liste, par l’expert, des documents qu’il estimera utiles à l’exécution de sa mission. Et dans l’hypothèse où l’une des parties ne procéderait pas à la communication attendue, le juge du contrôle des expertises pourra être saisi d’une demande de communication sous astreinte.

En l’état du litige, les parties conserveront la charge de leurs propres dépens et de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons, pour y procéder,

Monsieur [I] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.03.88.88.89

Email : [Courriel 8]

avec pour mission, les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, après avoir pris connaissance du dossier  :

1/ Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

2/ Se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties ;

3/ S’adjoindre si nécessaire les services d’un sapiteur d’une spécialité distincte de la sienne ;

4/ Examiner les désordres allégués dans l’assignation ; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

5/ Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaires ; en rechercher la ou les causes ;

6/ Pour chacun des désordres, préciser si les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropres à sa destination ;

7/ Fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

8/ Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

9/ Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

10/ Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

11/ Le cas échéant, établir un compte entre les parties ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny, service du contrôle des expertises, avant le 28 février 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert devra adresser aux parties un rapport de synthèse comportant ses observations et constatations, et la réponse provisoire à tous les chefs de la mission ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler ensuite leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par moitié par Monsieur [T] [V] et pour l’autre moitié par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, avant le 29 août 2025 ;

Disons que faute de consignation de cette provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Rejetons pour le surplus ;

Disons que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens et de leur frais irrépétibles de procédure ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 JUIN 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE