DOSSIER N° RG 24/02264 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZVS3

Jugement du 12/05/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[F] [Z]

C/

[G] [C]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à M^e BESSAID (T.2441)

Expédition délivrée à :

M^e GABRIEL (T.1096)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi douze Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LABBE Véronique

GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIER lors du délibéré : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [F] [Z]

demeurant 2 A rue du Parc – 69200 VENISSIEUX

représentée par M^e Amira BESSAID, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2441

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [G] [C]

demeurant 4 bis rue de Solaize – 69320 FEYZIN

représentée par M^e Claire-Sophie GABRIEL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1096

bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2024-020810 du 04/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 05 Août 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 03/09/2024

Date de la mise en délibéré : 09/01/2025

Prorogé au 30/09/2025, 13/11/2025, 15/01/20126, 05/03/2026

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SAH dont Madame [G] [C] est associée et a été placée en liquidation judiciaire dans le cadre de laquelle le bien immobilier dont elle était propriétaire sis 104 Boulevard de l’Europe 69 310 PIERRE BENITE a été vendu aux enchères par jugement d’adjudication du 12 octobre 2023, Madame [F] [Z] ayant été déclarée adjudicataire.

Lors de l’adjudication, Madame [G] [C] occupait ledit bien avec ses deux enfants

Par exploit introductif d’instance délivré le 5 août 2024, à étude, Madame [F] [Z] a fait citer Madame [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins et sous le bénéficie de l’exécution provisoire de constater qu’elle est sans droit ni titre sur les lieux considérés et d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, fixer une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 1250 euros et l’y condamner à compter du 12 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs, outre la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024 et à la demande des parties a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 9 janvier 2025.

A cette date, Madame [F] [Z] est représentée par son conseil et maintient les termes de son acte introductif d’instance.

Madame [G] [C] est représentée par son conseil qui intervient au titre de l’aide juridictionnelle partielle et aux termes de ses conclusions confirme qu’elle a occupait le logement jusqu’au 12 novembre 2024 alors qu’elle vivait avec ses deux enfants lourdement handicapés dont l’un est décédé le 26 février 2024 et ce après avoir fait toutes diligences pour rechercher un autre logement.

Elle s’oppose au montant de l’indemnité d’occupation retenue par la demanderesse.

Elle fait observer que si on applique la méthode de calcul des professionnels de l’immobilier, la valeur locative est fixée à 5 % du prix du bien en indiquant qu’en l’espèce, le prix réglé est celui de 90 500 euros de sorte que selon elle et selon cette méthode de calcul l’indemnité mensuelle d’occupation serait fixée à la somme de 375 euros par mois.

Elle précise qu’elle a fait réaliser des estimations de la valeur locative du bien, elle estime que cette indemnité doit être fixée à la somme mensuelle de 1050 euros sur laquelle doit être appliquée une décote en lien avec la précarité de l’occupation qui peut varier entre 20 % et 30 %.

Elle justifie de sa situation personnelle et financière précaire et sollicite 24 mois de délais de paiement et entend voir débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes accessoires.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe prorogé au 30 septembre 2025, puis au 13 novembre 2025, 15 janvier 2026, 5 mars 2026 et à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il ressort des éléments du dossier que la SCI SAH dont Madame [G] [C] est associée et a été placée en liquidation judiciaire dans le cadre de laquelle le bien immobilier dont elle était propriétaire sis 104 Boulevard de l’Europe 69 310 PIERRE BENITE a été vendu aux enchères par jugement d’adjudication du 12 octobre 2023 et que Madame [F] [Z] a été déclarée adjudicataire.

Il est établi et non contesté que lors de l’adjudication, Madame [G] [C] occupait ledit bien avec ses deux enfants.

Il ressort des débats, que les lieux ont été repris par Madame [F] [Z] selon procès verbal de reprise dressé le 13 novembre 2024, date à laquelle le commissaire de justice a constaté que les lieux étaient vides de toute occupation.

Madame [G] [C] qui était associé de la SCI SAH ne justifie pas d’un titre d’occupation des lieux litigieux alors que la personne morale dont elle était associée s’est vue déchue de ses droits de propriété à la date du jugement d’adjudication du 12 octobre 2023.

De telle sorte qu’à compter de cette dernière date à partir de laquelle Madame [F] [Z] est devenue propriétaire des lieux et jusqu’au 12 novembre 2024 minuit date à laquelle, cette dernière a pu en prendre possession, Madame [G] [C] est occupante sans droit ni titre.

Etant donné la restitution des lieux litigieux, la demande d’expulsion est sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation et la condamnation à son paiement

Aux termes de l’article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans titre le logement,la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle sur cette période.

La fixation de cette indemnité doit tenir compte de la valeur locative effective du bien à la date à laquelle a débuté la période d’occupation. Or la valeur locative doit être fixée d’un point de vue juridique et non d’un point de vue comptable. Cette analyse impliquant qu’elle doive être fixée en fonction du préjudice subi par le propriétaire lequel correspond à la contrepartie de l’occupation soit le montant du loyer si un bail avait été souscrit et à défaut, selon le montant d’un loyer pratiqué à cette même date et dans le secteur pour un logement de même nature.

Or les deux avis de valeur locative versées par la demanderesse au dossier dont la plus ancienne date du 27 octobre 2023 et la seconde du 12 janvier 2024 font état d’une valeur locative à la somme de 1250 à 1350 euros mensuelle et ces estimations décrivent parfaitement les caractéristiques du logement tant en surface, agencement et prise en compte des accessoires tels que deux garages et un balcon ainsi que l’environnement géographique et l’accès aux transports ainsi que la date de construction du bien notamment.

De sorte que la méthode de calcul qui consiste à fixer l’indemnité d’occupation équivalente à 5 % du prix de vente alors que ce dernier résulte d’une mise à prix d’adjudication dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière et ne correspond donc pas assurément à la valeur vénale réelle du bien, n’est absolument par pertinente.

En effet cette mise à prix constitue le socle financier du processus de vente par adjudication et détermine le montant minimal auquel un bien saisi est proposé aux enchérisseurs et son mode de fixation est strictement encadré par le code des procéedures civiles d’exécution et dont l’objectif est d’attirer le plus d’enchérisseurs. De telle sorte que le prix d’adjudication ne peut servir de base de calcul du montant de l’indemnité d’occupation.

Pour sa part, la défenderesse produit un mail d’une agence immobilière et relatif à une location d’appartement sans autre précisions sur les caractéristiques ni la localisation géographique et en indiquant un prix de loyer de 1050 euros par mois. Ces éléments sont insuffisants pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle contestée et applicable aux lieux litigieux.

Par ailleurs, la défenderesse ne peut davantage invoquer la précarité de l’occupation pour solliciter la pratique d’une décote. En effet, d’une part la précarité de l’occupation ne peut être prise en compte dans la fixation du loyer ou d’une indemnité d’occupation que selon accord des parties et alors encore que cette occupation qu’elle qualifie de précaire, ne relève pas de la volonté du propriétaire des lieux et résulte bien de la liquidation judiciaire de la société civile immobilière dont elle était associée ayant conduit à la procédure d’adjudication et alors enfin qu’elle occupait les lieux à cette date dont ladite personne morale était propriétaire, sans justifier d’une situation juridique établie qui rende légitime qu’elle occupe ses lieux lors de la vente aux enchères. De telle sorte qu’elle ne pouvait pas ignorer dans ces conditions la nécessite de restituer les lieux après le jugement d’adjudication et ne peut invoquer qu’elle était soumise par la volonté du propriétaire a une occupation précaire qui justifierait la décote sollicitée.

Ainsi c’est à juste titre que l’indemnité d’occupation est fixée à la somme de 1250 euros par mois comme demandé sur la période allant du 12 octobre 2023 au 12 novembre 2024 soit sur 13 mois soit donc un total de 16 250 euros. La défenderesse est donc condamnée au paiement de cette indemnité ainsi fixée sur ladite période soit la somme totale de 16 250 euros.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et devenu l’article 1343-5 nouveau du code civil « le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, la défenderesse propose un échéancier de 24 mois sans autre précisions en justifiant de sa situation personnelle et financière notamment la prise en charge d’un enfant handicapé et les ressources de son travail et des aides sociales. Elle ne fait pas état de la situation de ses charges notamment sur la réalité effective de paiement d’un loyer pour un nouveau logement.

Ensuite, le juge doit également tenir compte des intérêts du créancier et notamment de la longueur anormalement longue du délibéré durant lequel, la défenderesse ne conteste pas le principe selon lequel elle est redevable d’une indemnité d’occupation après les débats.

De telle sorte qu’elle est autorisée à s’acquitter de cette somme en 16 versements soit un premier versement d’un montant de 5000 euros devant intervenir dans les 15 jours suivants la signification de la présente décision, puis 15 versements successifs d’un montant de 750 euros, le 5 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette.

En considération des intérêts de la partie demanderesse, il convient de prévoir la déchéance du terme en cas de défaillance de la partie défenderesse dans le respect de l’échéancier ainsi fixé par un défaut de paiement de l’une des mensualités à bonne date, tel que fixé, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible après un délai de 15 jours suivant mise en demeure.

Enfin, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge qui a accordé des délais peut décider que les échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital, par décision spéciale et motivée. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce et au vu de ce qui précède, les intérêts ne pourront courir durant les délais ainsi accordés, et leur cours reprendra 15 jours après mis en demeure valant déchéance du terme, en cas de défaillance dans le respect de l’échéancier accordé.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce la partie défenderesse qui succombe, supporte les dépens en ceux compris les frais liés aux mesures visant à la reprise des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer à la partie demanderesse la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n''y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont bénéficie la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate que Madame [G] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux sis 104 Boulevard de l’Europe 69 310 PIERRE BENITE sur la période allant du 12 octobre 2023 au 12 novembre 2024,

Dit la demande d’expulsion de Madame [G] [C], des lieux sis 104 Boulevard de l’Europe 69 310 PIERRE BENITE sans objet,

Fixe une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 1250 euros du 12 octobre 2023 au 12 novembre 2024,

Condamne Madame [G] [C] à payer à Madame [F] [Z] cette indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 1250 euros du 12 octobre 2023 au 12 novembre 2024 soit la somme totale de 16 250 euros,

Autorise Madame [G] [C] à s’acquitter de cette somme en 16 versements soit un premier versement d’un montant de 5000 euros devant intervenir dans les 15 jours suivants la signification de la présente décision, puis 15 versements successifs d’un montant de 750 euros, le 5 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette,

Dit qu’à défaut de paiement de l’une des mensualités à bonne date, selon l’échéancier ainsi fixé, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible après un délai de 15 jours suivant mise en demeure,

Dit qu’en cas de mise en œuvre de la déchéance du terme, les sommes porteront intérêt au taux légal qu’après un délai de 15 jours après mise en demeure préalable,

Condamne Madame [G] [C] à payer à Madame [F] [Z] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [G] [C] aux dépens incluant les frais lies aux mesures tendant à la reprise des lieux,

Dit que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE