TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10370 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GC3

Minute : 25/830

Monsieur [P] [F]

Représentant : M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0004

C/

Madame [D] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 04 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [F],

demeurant [Adresse 8], [Localité 3] (ISRAEL)

représenté par M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [W],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2016, Monsieur [P] [F] a donné à bail à Madame [D] [W] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 750 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, Monsieur [P] [F] a fait signifier à Madame [D] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7532,31 euros en principal, au titre des loyers impayés au 28 mai 2024. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 11 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, Monsieur [P] [F] a fait assigner Madame [D] [W] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,juger que Madame [D] [W] est occupante sans droit ni titre à compter du mois de septembre 2024,ordonner l’expulsion de Madame [D] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera fixé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [D] [W] au paiement de la somme de 9266,91 euros au titre de la dette locative au 2 aout 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer le 7 juin 2024 sur la somme de 7532,31 euros et de l’assignation sur le surplus,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,la condamnerau paiement de la somme de 2400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 22 octobre 2024.

À l’audience du 28 avril 2025, Monsieur [P] [F], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12409,51 euros arrêtée au 24 avril 2025, loyer du mois d’avril inclus. Il s’en rapporte à la décision du juge quant à la demande de délais de paiement.

Il soutient que Madame [D] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 7 juin 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [D] [W], reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique qu’elle a effectué un versement de 1000 euros le 17 avril 2025. Elle précise qu’elle vit seule avec un enfant à charge et a trouvé un deuxième emploi, le soir qui complète son activité. Ses revenus s’élèvent à 1800 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 22 octobre 2024 en vue d’une audience prévue le 28 avril 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Monsieur [P] [F] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 avril 2016, du commandement de payer délivré le 7 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 avril 2025 que Monsieur [P] [F] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de deux fois 35 euros, soit la somme de 70 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [W] à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 12339,51 euros, au titre des sommes dues au 24 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juin 2024 sur la somme de 2562,31 euros, de l’assignation du 18 octobre 2024 sur la somme de 2634 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 7 juin 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 8 avril 2016, pour une durée de trois ans, et reconduit le 8 avril 2019 et le 8 avril 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 août à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 avril 2016 à compter du 8 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [W] justifie de sa situation personnelle et financière.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [D] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Elle paye depuis trois mois, au jour de l’audience, une somme supérieure au loyer et charges courants permettant de commencer à rembourser la dette.

Si le montant de l’arriéré est élevé, compte tenu des éléments signalés dans l’enquête sociale et notamment, de l’orientation vers un dispositif de prêt fond solidarité logement lui permettant de rembourser plus rapidement sa dette, la locataire apparait en mesure de régler la dette locative.

Il convient donc d’accorder à Madame [D] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [D] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [F] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [D] [W] à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [P] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 avril 2016 entre Monsieur [P] [F] d’une part, et Madame [D] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 8 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [D] [W] à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 12339,51 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 avril 2025 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 sur la somme de 2562,31 euros, de l’assignation du 18 octobre 2024 sur la somme de 2634 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [D] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [D] [W] à s’acquitter de la dette en 31 fois, en procédant à 30 versements de 400 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [D] [W] à payer à Monsieur [P] [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [D] [W] à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [P] [F] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT