TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 07 juin 2024

à M^e FERCHICHE Nassima

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00954 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QRI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [N]

née le 19 Décembre 1958 à [Localité 3] (UKRAINE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nassima FERCHICHE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effets au 3 novembre 2017, Madame [R] [N], représentée par son mandataire, la SARL AGISUD, a donné à bail à Monsieur [V] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 770 euros outre 120 euros de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice du 2 mai 2023, un congé valant offre de vente a été signifié à Monsieur [G] avec effets au 2 novembre 2023.

Déplorant un retard de paiement des loyers et charges, Madame [N] a également fait délivrer à Monsieur [G], par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, un commandement d’avoir à payer la somme de 18.937,76 euros, visant la clause résolutoire.

Monsieur [G] ne s’est pas porté acquéreur du bien et s’est maintenu dans les lieux à l’expiration du délai de préemption.

Par assignation du 1er février 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [R] [N] a attrait Monsieur [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

validation du congé et d’expulsion du preneur devenu occupant sans droits ni titre avec le concours de la force publique s’il y a lieu, de condamnation du requis en paiement d’une somme de 18.937,76 euros au titre d’un arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du 26 novembre 2023 jusqu’à libération des lieux d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civiledes entiers dépens en ce compris le coût du congé pour vente.

Au soutien de sa demande Madame [N] fait valoir que le congé délivré est régulier et que Monsieur [G], qui ne règle plus ses loyers depuis 2021, se maintient de manière injustifiée dans les lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 et plaidée.

Représentée par son conseil, Madame [N] [R] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire.

Un rapport de carence de diagnostic social et financier du locataire a été rendu, à défaut pour lui d’avoir honoré les rendez-vous fixés par le service mandaté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, l’absence de comparution de Monsieur [G] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Madame [N].

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la demande de résiliation de bail

Madame [N] fonde sa demande de résiliation de bail d’abord sur la validité du congé pour vente qui sera donc examiné en premier, ensuite sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance.

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [G] à effet du 3 novembre 2017 pour expirer le 3 novembre 2020, a été renouvelé tacitement le 3 novembre 2020 pour expirer au 2 novembre 2023.

Le congé du bailleur, délivré le 2 mai 2023 au preneur, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, avec une offre de prix et la date de fin de congé.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 2 novembre 2023 à minuit.

Dès lors que la résiliation se trouve acquise par effet du congé pour vente, il n’y a pas lieu d’examiner les autres fondements de la demande de Madame [N].

Monsieur [G] qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 3 novembre 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] par remise des clés ou son expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Monsieur [G] à son paiement, soit un montant de 890 euros.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer et de l’assignation que Monsieur [G] reste devoir la somme de 18.734,74 euros, comptes arrêtés en septembre 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme.

En l’absence de Monsieur [G] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires, ce d’autant que les premiers impayés datent de 2021 et qu’il ne règle plus ses loyers et charges depuis janvier 2023.

En l’absence de toute information sur la situation de Monsieur [G], aucun délai de paiement ne peut lui être accordé.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’est toutefois aucunement justifié de faire porter le coût du congé pour vendre au défendeur qui ne relève pas d’un acte nécessaire de la procédure mais d’un acte résultant de la seule initiative du demandeur.

Il est inéquitable de laisser à la demanderesse la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Monsieur [V] [G] par Madame [R] [N], d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 3 novembre 2017, et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 2 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut Monsieur [V] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [R] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] à verser à Madame [R] [N] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 890 euros à compter du 3 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou son expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] à verser à Madame [R] [N] une somme provisionnelle de 18.734,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés en septembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] à verser Madame [R] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] aux dépens, à l’exclusion du congé pour vente;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La juge