N° RG 25/00638 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQKN

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [B] [M] Née [X], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c341722025001825 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

représentée par M^e Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 04 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Claire lise BREGOU

Copie certifiée delivrée à : M^e Mylène MENET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 05 août 2016, Monsieur [H] [S], par le biais de l’agence CITYA IMMOBILIER, a donné en location à Madame [B] [M] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer 470 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Après avoir adressé une mise en demeure, Monsieur [H] [S] a, selon exploit de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, fait délivrer à Madame [B] [M] un commandement de payer rappelant la clause résolutoire.

Par la suite, Monsieur [H] [S] a, selon exploit de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, fait assigner Madame [B] [M] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail à compter de l’acte introductif d’instance et voir ordonner son expulsion.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

À cette audience, Monsieur [H] [S], représenté par son avocat, demande :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

Déclarer recevables les demandes de Monsieur [H] [S],

Constater la mauvaise foi évidente de la locataire, pour défaut de paiement de loyers,

A titre principal.

Vu les dispositions de l’article 1229, 1224, 1729 du Code civil, article 7 de la loi du 6juillet I989,

Débouter Madame [B] [M] de l’ensemble de ses demandes,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Madame [B] [M] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [B] [M] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Voir condamner Madame [B] [M] au paiement de la somme de 1.172,28 € correspondant au titre des loyers et charges impayées, quittancement du mois de juin 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

La voir condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 591,97 €,

Juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement revisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupante n‘aura pas quitte les lieux litigieux;

Juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 04.09.2024,

À titre subsidiaire, Si par impossible, la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation telle que sollicitée au visa de l’article 1229 du code civil,

Vu les dispositions de l 'article 1224, 1728 du Code civil, article 7 de la loi du 6juillet 1989

Débouter Madame [B] [M] de l’ensemble de ses demandes,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [B] [M] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [B] [M] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Voir condamner Madame [B] [M] au paiement des loyers et charges impayées au mois juin 2024 soit la somme de 1.172,28 €, quittancement du mois de juin 2025 inclus,

Voir condamner Madame [B] [M] au paiement des loyers et charges en deniers ou quittances sur la base du quittancement courant a compter de l’audience à échoir jusqu’au prononce de la résiliation judiciaire,

Voir condamner Madame [B] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,

Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 04.09.-2024,

DANS TOUS LES CAS

Voir condamner Madame [B] [M] au paiement d’une somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Voir condamner Madame [B] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Juger qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

En défense, Madame [B] [M], également représentée par un avocat, conclut comme suit:

vu la Loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1343-5 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces produites,

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER recevables et biens fondées les conclusions de Madame [M],

CONSTATER la bonne foi de Madame [M] dans le paiement des loyers, et charges,

CONSTATER une faute de gestion dans la comptabilité des loyers et charges réglés par la locataire à l’égard du bailleur,

REJETER l’intégralité des demandes de Monsieur [S],

CONDAMNER Monsieur [S] à payer à Madame [M] la somme de 1.000 euros au titre de

l’article 7OO du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers dépens,

A TITRE SUBSIDIAIRE

OCTROYER à Madame [M] les plus larges délais de paiement en cas de condamnation,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés dans le paiement de la dette locative,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

PRONONCER l’exécution provisoire en cas de condamnation de Monsieur [S],

SUSPENDRE l’exécution provisoire concernant les éventuelles condamnations de Madame [M]

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à ‘assignation pour l’exposé des moyens.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et la demande de suspension de la clause

A titre liminaire, il convient de relever que Monsieur [H] [S] réclame le prononcé de la résiliation du bail et non le constat de la clause résolutoire. En conséquence la demande de suspension de la clause résolutoire formée à titre reconventionnel ne peut qu’être rejetée. Il appartient au juge des contentieux la protection d’examiner la gravité des manquements pour faire droit ou non à la demande de la bailleresse.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Il ressort des pièces versées aux débats que si effectivement l’agence a, à plusieurs reprises omis certaines opérations comptables, il n’en demeure pas moins que le dernier relevé mentionne bien intégralité des virements et encaissements de chèques qui apparaissent tout ce bien au crédit et non au débit et qu’ainsi Madame [B] [M] se trouve redevable au 18 juin 2025 de la somme de 1172,28€ et ce au titre des loyers et charges. En effet, contrairement à ce qu’affirme Madame [B] [M] les virements et chèques ont bien été comptabilisés dans le dernier relevé de compte même si certains décomptes antérieurs ont pu être erronés.

Or, si par principe le non-paiement du loyer constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui justifie que soit prononcée la résolution du contrat aux torts de Madame [B] [M], il n’en demeure pas moins qu’en l’état, Madame [B] [M] a repris le paiement des loyers courants et a effectué des virements supplémentaires ce qui a conduit à réduire la dette depuis le commandement de payer.

Ainsi la dette locative s’élève à environ 2 mois de loyer et ce alors qu’elle se trouve locataire du bien depuis 2016, qu’elle est âgée de 82 ans et justifie d’un état de santé difficile et bénéficie de l’allocation personnalisée d’autonomie. Il n’y a donc pas lieu de considérer que Madame [B] [M] ait commis un manquement grave à ses obligations et en conséquence la demande tendant à voir prononcer d’expulsion sera rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers

Au regard du décompte versé aux débats, Madame [B] [M], sera condamnée à verser à Monsieur [H] [S] la somme de 1172,28 euros au titre des loyers selon décompte au 18 juin 2025, mensualités de juin incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes de délai pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La situation personnelle qui perçoit la somme de 906,42 de retraite et 67 euros d’allocation logement milite pour l’octroi de délai tel que mentionné dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Madame [B] [M] sera condamnée à verser à Monsieur [H] [S] la somme de 400 euros à ce titre. La demande reconventionnelle à ce titre et sur le fondement de la loi sur l’aide juridictionnelle sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu de l’arrêter s’agissant d’une condamnation exclusivement pécuniaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [H] [S] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail intervenu entre Monsieur [H] [S], d’une part, Madame [B] [M], d’autre part, et portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer à Monsieur [H] [S] la somme de 1172,28 euros au titre des loyers, charges juin 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Madame [B] [M] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 23 versements mensuels de 49 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISE que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer à Monsieur [H] [S] la somme de 400 euros au de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [M] aux dépens de l’instance incluant les frais de commandement de payer du 04 septembre 2024 ;

DEBOUTE Madame [B] [M] de ses autres demandes ;

DEBOUTE Monsieur [H] [S] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’arrêter.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,