TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : M^me HAK Mélanie

Greffier : M^me DEGANI Agustina

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à Mme [P] [M]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à Mme [M] [T] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00450 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NJV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [P] [M] munie d’un pouvoir.

DEFENDERESSE

Madame [M] [T] [C], demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats sous signature privée du 2 février 2019, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Madame [M] [T] [C] un appartement à usage d’habitation et une aire de stationnement n°39, situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 431,80 euros, outre 133,95 euros de provisions sur charges et 26,87 euros de provision d’eau pour le logement, et un loyer mensuel de 6,34 euros pour le stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, le 19 septembre 2023, HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait signifier à Madame [M] [T] [C] un commandement de payer la somme de 1.908,33 euros en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 18 décembre 2023, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, a attrait Madame [M] [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner Madame [M] [T] [C] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.808,33 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 13 décembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale à une fois et demi le montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, HABITAT MARSEILLE PROVENCE, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 3.112,86 euros, hors frais de procédure, décompte arrêté au 19 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus.

Madame [M] [T] [C] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette. Elle a expliqué avoir été hospitalisée. Mentionnant un salaire de 1.900 euros, elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 200 euros sur 24 mois. Elle a précisé avoir envisagé de résilier avant de recevoir l’assignation.

Le diagnostic social et financier de la locataire confirme que Madame [T] [C] se trouve en invalidité suite à de multiples problèmes de santé ayant conduit à des hospitalisations ces dernières années. La dette locative s’est formée en raison de ces difficultés. Madame [T] [C] a tenté de mettre en place un plan d’apurement auprès du bailleur, sans obtenir de réponses. L’assignation en expulsion a été délivrée malgré un paiement fin novembre, intervenu de manière tardive.

La décision a été mise en délibéré au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT MARSEILLE PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel du 15 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus le 2 février 2019 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.908,33 euros.

Le règlement de Madame [T] [C] est intervenu le 24 novembre 2023, de sorte que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 19 novembre 2023.

Madame Madame [T] [C] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [C] reste devoir la somme de 3.112,86 euros, à la date du 19 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Il convient néanmoins de déduire de ce décompte le coût des commandements de payer qui ont été facturés à Madame [T] [C] en décembre 2022, avril 2023 puis juillet 2023, pour un montant global de 388,53 euros, qui relèvent des dépens.

Pour la somme au principal, Madame [M] [T] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée, par provision, au paiement d’une somme de 2.724,33 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La demande de majoration de l’indemnité d’occupation formulée par HABITAT MARSEILLE PROVENCE ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues et de condamner Madame [T] [C] au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la proposition de règlement de Madame [T] [C], de sa situation personnelle, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux et de la qualité de la bailleresse, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par HABITAT MARSEILLE PROVENCE au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [T] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des quatre commandements de payer.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2019, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Madame [M] [T] [C] un appartement à usage d’habitation et une aire de stationnement n°39, situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [T] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] [C], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 19 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, en deniers et quittances pour tenir compte des versements déjà effectués ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] [C] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 2.724,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 19 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus ;

AUTORISONS Madame [M] [T] [C] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 113 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût des quatre commandements de payer qui lui ont été délivrés par l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président