TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 05 décembre 2024

à M^e FOUQUE-AUGIER

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/05221 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZWS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [O] épouse [H]

domiciliée : chez CABINET C ET L GESTION IMMOBILIERE DE L’ABBAYE, [Adresse 3]

représentée par M^e Nathalie FOUQUE-AUGIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [D]

né le 16 Septembre 1986 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Monsieur [K] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2018, Madame [N] [O] épouse [H], a donné à bail à Monsieur [S] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 560 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [O] épouse [H] a fait signifier à Monsieur [S] [D] et à la caution Monsieur [K] [D], par actes d’huissier de justice séparés en date des 21 et 27 mars 2023, un commandement de payer la somme de 1448.97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par actes d’huissier de justice séparés en date des 13 et 8 juin 2023, Madame [N] [O] épouse [H] a fait assigner Monsieur [S] [D] et Monsieur [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [S] [D], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Monsieur [K] [D] à lui payer la somme provisionnelle de 1400.23 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 5 juin 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Monsieur [K] [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Monsieur [K] [D] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] [O] épouse [H] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 mars 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 octobre 2023 et après renvoi elle a été retenue à l’audience du 28 mars 2024.

A cette audience, Madame [N] [O] épouse [H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 1522.90 euros, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, a précisé que le locataire avait quitté les lieux le 25 octobre 2023, et modifié la demande au titre de l’article 700 à 600 euros.

Les défendeurs, cités par actes remis en étude pour le locataire, et à personne pour la caution, n’ont pas comparu n’étaient pas représentés.

Par ordonnance avant dire droit en date du 6 juin 2024 a été ordonnée la réouverture des débats pour production de l’acte de propriété.

A l’audience du 26 septembre 2024 la demanderesse a communiqué l’acte de propriété.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 novembre 2022, soit plus de deux mois avant l’audience du 14 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les demanderesses justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 septembre 2018 contient une clause résolutoire (paragraphe IV) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2023.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 mai 2023.

Monsieur [S] [D] ayant quitté les lieux le 25 octobre 2023, il n’y a pas lieu de prononcer son expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [D], soit 25 octobre 2023,au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [D] reste devoir la somme de 911.70 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2023 inclus.

L’engagement de caution emporte solidarité dans la condamnation.

Monsieur [K] [D] et Monsieur [S] [D] seront donc condamnés par provision, au paiement de la somme de 911.70 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de à compter du 21 mars 2023, délivrance du commandement de payer.

Il est rappelé que selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [D] et Monsieur [K] [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2018 entre Madame [N] [O] épouse [H], et Monsieur [S] [D], pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 mai 2023 ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [D] et Monsieur [K] [D] à verser à Madame [N] [O] épouse [H], à titre provisionnel, la somme de 911.70 euros, décompte arrêté au 6 mars 2024, incluant l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023, délivrance du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [D] et Monsieur [K] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [D] et Monsieur [K] [D] à verser à Madame [N] [O] épouse [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE