MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00918 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VCP4

CODE NAC : 70C – 0A

AFFAIRE : S.C.I. OURSEL C/ [Y] [I], Association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. OURSEL, inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 501 218 457, dont le siège social est sis 22 rue Honoré Oursel – 94290 VILLENEUVE LE ROI

représentée par M^e Nadia BENNICKS-GALDINI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B0775

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [I], demeurant 21 rue Robert Degert – 94400 VITRY SUR SEINE et dans les lieux loués sis 22 rue Honoré Oursel – 94290 VILLENEUVE LE ROI

et Association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO, dont le siège social est sis 22 rue Honoré Oursel – 94290 VILLENEUVE LE ROI

non représentés

Débats tenus à l’audience du : 1er Juillet 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 octobre 2021, la S.C.I. OURSEL a donné à bail à Monsieur [Y] [I], tant en son nom personnel qu’en sa qualité de président de l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO des locaux situés 22 rue Honoré Oursel à VILLENEUVE LE ROI (94290), moyennant un loyer annuel de 7 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Monsieur [Y] [I] s’est porté caution de l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO pour les sommes dues à l’occasion du bail dans la limite de 11.372 euros, en renonçant aux bénéfices de discussion et de division.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. OURSEL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 7 mai 2024 à l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] pour une somme de 20 901,00 € au titre de l’arriéré locatif au 2 mai 2024.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier du 10 juin 2024, la S.C.I. OURSEL a fait assigner l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater que le bail est résilié et que l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] est occupant sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et de Monsieur [Y] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] à payer à la S.C.I. OURSEL la somme provisionnelle de 21 111,22 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2024 ;

— condamner solidairement l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 2.500 € par mois, augmenté des charges et des taxes, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs ;

— condamner solidairement l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 1 juillet 2024, la S.C.I. OURSEL, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignés par actes remis à étude, l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] n’ont pas constitué avocat.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire, qui stipule que faute de règlement d’un seul mois de loyer, la location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois jours après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

La S.C.I. OURSEL sollicite l’acquisition de la clause résolutoire à défaut de paiement des loyers entre le 1er mai 2022 et le 1er mai 2024.

Toutefois, force est de constater que le bail a été conclu pour une durée d’un an commençant à courir le 1er novembre 2021 pour se terminer le 31 octobre 2022.

Le bail s’est donc terminé le 31 octobre 2022 et Monsieur [Y] [I] et l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et de Monsieur [Y] [I] et de tout occupant de leur chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due solidairement par l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation supérieure au montant contractuel du loyer, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas présent, l’acte de cautionnement solidaire produit aux débats est dactylographié et signé par Monsieur [Y] [I].

Aux termes de cet acte, Monsieur [Y] [I] se porte caution solidaire de l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO pour les sommes dues à l’occasion du bail (loyers en principal, intérêts, pénalités, intérêts de retard, indemnité d’occupation) dans la limite de 11.372 euros, en renonçant aux bénéfices de discussion et de division.

Aucune contestation ne vient entacher la validité de ce cautionnement.

Au vu du décompte produit par la S.C.I. OURSEL, l’obligation de l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 mai 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 901,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I].

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I], qui succombent, doivent supporter in solidum la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et de Monsieur [Y] [I] ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. OURSEL formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le bail a pris fin le 31 octobre 2022,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et de Monsieur [Y] [I] et de tout occupant de leur chef des lieux situés 22 rue Honoré Oursel à VILLENEUVE LE ROI (94290) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due solidairement par l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] à la payer,

CONDAMNONS solidairement par provision l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] à payer à la S.C.I. OURSEL la somme de 20 901,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2 mai 2024,

CONDAMNONS in solidum l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS in solidum l’association DESIGN MOVIE SOUND STUDIO et Monsieur [Y] [I] à payer à la S.C.I. OURSEL la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 juillet 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS