R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/00328 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75WER

Le 26 août 2025

DEMANDEUR

Les héritiers d'[S] [C], M. [J] [O], M. [H] [O] et Mme [W] [O] venant aux droits de [A] [K], M. [P] [K], Mme [E] [K], M. [M] [K], M. [B] [K], M. [Y] [K], Mme [D] [K], M. [I] [K], Mme [U] [K], M. [Z] [K] et Mme [G] [K] tous représentés par :

M. [Y] [K]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] (BELGIQUE)

représenté par M^e Claude DANTCHEFF, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 11]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 03 juin 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 26 août 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

[S] [C] est décédée le [Date décès 2] 2019 à [Localité 15] laissant pour lui succéder six enfants, M. [P] [K], Mme [E] [K], M. [M] [K], [A] [K], M. [B] [K], M. [Y] [K], et ses petits enfants (venant aux droits de leur père M. [V] [K] qui a renoncé à ses droits dans la succession à leur profit) à savoir Mme [D] [K], M. [I] [K], Mme [U] [K], M. [Z] [K] et Mme [G] [K].

[A] [K] est décédée le [Date décès 4] 2019 laissant pour lui succéder son conjoint M. [J] [O] et ses enfants M. [H] [O] et Mme [W] [O].

Le 15 juin 2022, les héritiers d'[S] [C] ont été destinataires de trois propositions de rectification concernant notamment la valeur de la propriété dite [Adresse 7].

Ils ont transmis leurs observations à l’administration fiscale le 4 août 2022 et cette dernière y a répondu le 17 janvier 2023.

Un avis de mise en recouvrement est daté du 24 mai 2023.

Une réclamation contentieuse a été faite mais rejetée le 14 novembre 2023.

Par acte d’huissier du 8 janvier 2024, les héritiers d'[S] [C], représentés par M. [Y] [K], ont fait assigner l’Etat, représenté par la directrice générale des finances publiques, devant le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer afin de :

— dire et juger que l’immeuble sis [Adresse 5] ne saurait être évalué à une valeur supérieure à celle déclarée eu égard à sa situation de fait et aux très nombreux handicaps qui empêchent, dans la situation à la date de sa transmission, une utilisation normale sur l’ensemble de sa superficie et surtout interdisent l’accueil du public,

— dire et juger que les déclarations de don manuel normalement effectuées auprès du service de l’enregistrement sont des déclarations anticipées à prendre en compte lors du décès de leur auteur et ne sauraient entraîner des sanctions pour non déclaration à ce stade,

— ordonner l’annulation pure et simple des rectifications mise en recouvrement,

— condamner l’administration leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Par conclusions du 8 octobre 2024 adressées à l’administration fiscale et à nouveau notifiées par voie électronique le 3 juin 2025, ils maintiennent leurs demandes.

Ils soulignent tout d’abord les délais anormaux pris par l’administration fiscale pour répondre par voie de conclusions dans le cadre de l’instance, admettent les principes théoriques invoqués par l’administration mais contestent l’analyse des faits réalisée par cette dernière.

Ils font valoir que l’immeuble "[Localité 6] Denacre" a été acheté en 1970 et n’a que des éléments de confort limités pour une utilisation uniquement possible comme résidence secondaire puis comme résidence principale à la retraite d'[S] [C] et de son époux ; que le service des impôts évalue ce bien à 800 000 euros, ramenée à 600 000 euros en janvier 2023. Il a considéré qu'[S] [C] y résidait dans de bonnes conditions avant son décès alors que l’occupation ne concernait que 60m2 au premier étage, avec un confort précaire ; que l’abattement proposé est trop modeste ; que par ailleurs, une partie importante de l’immeuble a été transformée en bunker par les armées allemandes lors de la dernière guerre mondiale ; que cette transformation n’a pas été prise en compte et rend les éléments de comparaison non crédibles ; qu’en effet, l’accès de l’immeuble n’est pas possible pour le public et qu’en outre, son usage privatif est fortement limité ; que par ailleurs, le chateau est en zone inondable et s’enfonce dans un sol ameubli.

Ils relèvent qu’un notaire a évalué l’immeuble au regard des travaux lourds nécessaires et de son état vétuste à 400 000 euros ; que la méthode d’évaluation de l’administration par comparaison ne peut être utilisée en l’absence d’éléments comparables ; qu’il existe un bunker qu’il n’est pas possible de détruire ; qu’un diagnostic de septembre 2020 a mis en évidence la présence d’amiante et de plomb ; que l’immeuble se déforme et s’enfonce ; qu’une remise en état partielle a été chiffrée à 1 800 000 euros ; que la valeur du bien est fortement négative en prenant en compte cette situation et les éléments de comparaison ; que tous les immeubles retenus comme comparables par l’administration sont des espaces de réception ; que certains sont à proximité de grandes capitales régionales ; que le "[Localité 6] Denacre" ne peut trouver acquéreur que pour un prix modeste par une personne aimant le lieu ou un investisseur (compte tenu des investissements indispensables) ; que sa valeur d’usage ne peut donc être supérieure à 400 000 euros.

Ils soulignent également que le service de contrôle a retenu une surface de 611 m² alors que l’architecte du patrimoine et le géomètre n’ont estimé cette surface qu’entre 346 et 484 m².

Ils ajoutent qu’ils ont été choqués des pénalités prévues alors qu’ils sont de bonne foi et que le dossier est géré collectivement au égard au nombre d’héritiers par une étude notariale ; qu’il ne saurait donc être question d’infractions volontaires ; qu’au surplus, des éléments adressés au même service ont été éludés notamment en ce qui concerne les dons manuels qui étaient connus de l’administration pour avoir été déclarés.

Dans ses conclusions signifiées au conseil des héritiers d'[S] [C] le 17 juillet 2024, l’administration fiscale demande au tribunal de :

— conformer le rappel effectué par l’administration,

— confirmer la décision de rejet du 14 novembre 2023,

— débouter les héritiers d'[S] [C] de leurs demandes, fins et conclusions,

— les débouter de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

Elle rappelle que l’article 666 du code général des impôts dispose que les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe de publicité foncière sont assis sur les valeurs ; qu’il résulte de l’article 761 du code général des impôts que les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ; que cette valeur vénale correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande ; que la méthode comparative est donc applicable pour déterminer cette valeur même si les biens pris en considération peuvent ne pas être strictement identiques.

Elle rappelle les caractéristiques du "[Localité 6] Denacre" et détaille les éléments de comparaison pris en compte pour retenir une valeur de 800 000 euros. Elle fait valoir que le chateau litigieux constituait la résidence principale de la défunte et qu’il comprend les éléments de confort nécessaires à une personne de 95 ans et que les termes de comparaison retenus sont comparables ; que les termes de comparaison proposés par les héritiers ne sont quant à eux pas strictement similaires.

Elle fait état de la surface SDPHO prise en compte et s’agissant des majorations relève qu’elles n’ont été maintenues que pour les rappels concernant les donations antérieures non rapportées soulignant que de telles donations doivent être déclarées alors que la déclaration de succession comporte une indication « néant » malgré les donations effectuées avant le décès par [S] [C].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 666 du code général des impôts, les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.

L’article 761 du même code ajoute que pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants. Pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.

Conformément à l’article L.17 du livre des procédures fiscales, l’administration peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La valeur vénale d’un bien correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel. Elle est déterminée à la date du fait générateur des droits de mutation, soit à la date du décès s’agissant de droits de succession.

La méthode comparative est applicable pour déterminer la valeur vénale des biens ; elle suppose qu’il soit procédé à des comparaisons avec des cessions intervenues antérieurement au fait générateur tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires. Cependant, cette exigence n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à l’immeuble objet de l’évaluation.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que :

— après le décès d'[S] [C], les héritiers ont rempli une déclaration de succession le 21 juillet 2020, rappelant l’existence de donations partage de plus de 15 ans mais faisant notamment état de l’absence de donations de moins de 15 ans et de l’existence d’un actif immobilier constitué d’une propriété à [Localité 15] dite "[Localité 6] du Denacre" évalué à 400 000 euros,

— le 15 juin 2022, l’administration a pris trois propositions de rectification ; la première a porté la valeur du chateau à 800 000 euros (montant qui sera ramené à 600 000 euros suite aux observations des héritiers) ; la deuxième concerne l’abattement personnel de quatre héritiers suite à des donations de moins de 15 ans omises ; la troisième portait sur les droits de partage découlant de la valeur vénale du "[Localité 6] de Denacre".

Il en résulte que les contestations portent sur la valeur vénale du chateau d’une part et les majorations consécutives à l’omission de la déclaration des donations de moins de 15 ans.

Les demandeurs ne critiquent pas les termes de comparaison invoqués par l’administration fiscale mais soulignent le caractère atypique du [Localité 6] de Denacre, son état et sa surface.

La surface retenue par l’administration pour la valorisation est une surface SDPHO (surface développée pondérée hors oeuvre) laquelle est mesurée par l’extérieur des murs de la construction et obtenue par l’addition des surfaces des différents niveaux. C’est cette même surface qui est utilisée pour tous les termes de comparaison. En conséquence, le fait que la surface habitable soit nettement plus réduite est sans incidence mais doit être pris en compte au titre des factures physiques de l’immeuble.

L’administration fiscale a retenu, à titre d’éléments de comparaison, le chateau de Rupembert à [Localité 15] (dans la même localité que le bien litigieux) vendu en 2011 plus d’un million d’euros, chateau d’un surface de 732 m² (le [Localité 6] de Denacre ayant une surface de 611 m²), le chateau de [Localité 13] vendu 1 150 000 euros en 2012 (d’une surface de 996 m²), le chateau de [Localité 9] dans la Somme vendu en 2014, 1 150 000 euros pour une surface de 1 013 m², la vente du [Localité 6] des Pipots à [Localité 15] en 2018 pour 1 200 000 euros avec une surface de 823 m² et une vente d’un bien situé à [Localité 12] (maison de maître) de 532 m² vendu en 2018 pour 1 200 000 euros.

Il ressort du procès verbal de constat établi par Me [T] le 26 janvier 2021 que le "[Localité 6] de Denacre" est en état de vétusté mais qu’il s’agit d’une maison de maître dans un vaste parc avec une ancienne chapelle (à ciel ouvert) des bâtiments annexes (baraquements lézardés, avec des fenêtres arrachées, un effondrement en façade, sans eau ni électricité), une maison de gardien, et une habitation principale présentant des désordres structurels outre une toiture) à refaire et des menuiseries à changer. Les travaux ont été évalués à 1 200 000 euros (en ce inclus les travaux de réfection intérieure évalués forfaitairement). Me [N] a établi un avis de valeur pour 400 000 euros le 15 octobre 2019. En 2024, ce notaire a expliqué avoir pris en compte des éléments de comparaison notamment le chateau de [Localité 10] en très mauvais état, comme le bien litigieux, vendu 440 000 euros.

Il apparaît cependant que ce dernier chateau a été vendu en 2016, trois ans avant le décès d'[S] [C] pour être rasé selon les indications non contestées de l’administration fiscale.

Il ressort de l’évaluation du notaire que le [Localité 6] Denacre, bien qu’en état de vétusté et nécessitant de lourds travaux de rénovation, est situé dans un environnement résidentiel, dans un secteur prisé, proche de [Localité 14], station balnéaire, dans un jardin clos et qu’il dispose d’un grand terrain. Il ne peut être contesté qu’il ne peut actuellement accueillir du public compte tenu de son état.

Cependant, il doit être constaté que l’administration fiscale a appliqué une minoration de valeur pour tenir compte de l’état des bâtiments et que les termes de comparaison mentionnés permettent de retenir au regard de l’emplacement du [Localité 6], de sa surface et de sa composition une valeur de 600 000 euros. Il sera en effet noté que les termes de comparaison pour ce type de demeure ne peuvent être strictement similaire et qu’il n’est nullement démontré que le « bunker » en fait situé au niveau de la cave du bien, soit un réel handicap pour la vente alors que les travaux de rénovation ont été évalués pour des montants importants mais non prohibitifs au regard de la maison concernée.

Ainsi, il n’y a pas lieu de remettre en cause la valorisation retenue par l’administration fiscale pour le "[Localité 6] de Denacre".

S’agissant des pénalités, il sera observé que seules ont été maintenues les pénalités relatives à l’omission de déclaration des donations (alors qu’au début de la procédure étaient également calculées des pénalités du fait de la valorisation insuffisante de l’actif).

Conformément à l’article 784 du code général des impôts qui prévoit que « les parties sont tenues de faire connaître, dans tout acte constatant une transmission entre vifs à titre gratuit et dans toute déclaration de succession, s’il existe ou non des donations antérieures consenties à un titre et sous une forme quelconque par le donateur ou le défunt aux donataires, héritiers ou légataires et, dans l’affirmative, le montant de ces donations ainsi que, le cas échéant, les noms, qualités et résidences des officiers ministériels qui ont reçu les actes de donation, et la date de l’enregistrement de ces actes », les donations faites par le défunt doivent être mentionnées dans la déclaration de succession, peu important qu’elles aient faits l’objet d’un enregistrement et ce pour le calcul des droits de succession.

En l’espèce, il n’est pas contesté que MM. [P], [B], [V] et [M] [K] ont reçu, deux ans avant le décès de leur mère, des donations de titres ; l’omission de l’indication de ces donations ne peut qu’être qualifiée de manquement délibéré au regard de la pluralités des héritiers bénéficiaires mais également du caractère récent des donations (étant observé que des donations beaucoup plus anciennes ont été mentionnées). Le fait qu’un notaire ait été chargé d’établir la déclaration de succession ne saurait être considéré comme pouvant justifier l’omission de déclaration dans la mesure où les bénéficiaires des donations devaient les mentionner auprès de ce notaire mandaté pour l’établissement de cette déclaration à adresser aux services fiscaux.

Dès lors, le recours sur ce point sera également rejeté.

En conséquence, les héritiers de [S] [C], représentés par M. [Y] [K] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Succombant en la présente instance, ils seront condamnés aux dépens.

Leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute les héritiers d'[S] [C], à savoir M. [J] [O], M. [H] [O] et Mme [W] [O] venant aux droits de [A] [K], M. [P] [K], Mme [E] [K], M. [M] [K], M. [B] [K], M. [Y] [K], Mme [D] [K], M. [I] [K], Mme [U] [K], M. [Z] [K] et Mme [G] [K], représentés par M. [X] [L] [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne M. [J] [O], M. [H] [O] et Mme [W] [O] venant aux droits de [A] [K], M. [P] [K], Mme [E] [K], M. [M] [K], M. [B] [K], M. [Y] [K], Mme [D] [K], M. [I] [K], Mme [U] [K], M. [Z] [K] et Mme [G] [K] représentés par M. [Y] [K] aux dépens ;

Rejette la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT