TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2024

à Me [Localité 2]-REY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2024

à Mme [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03495 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3OOP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [F] [Z]

née le 12 Février 1947 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

Madame [D] [L]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 07 janvier 2019, Madame [F] [Z] a consenti à Madame [D] [L] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 530 euros, outre 70 euros de provision sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [D] [L] le 12 décembre 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 941,82 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 13 décembre 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 07 avril 2023, dénoncé le 11 avril 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [F] [Z] a fait assigner en référé Madame [D] [L] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir:

sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1 182,67 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire;l’expulsion de Madame [D] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 671,27 euros, jusqu’à complète libération des lieux loués, laquelle indemnité sera révisée annuellement aux termes du bail,sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 21 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, pour être finalement retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A l’audience, Madame [F] [Z], représentée par son Conseil, déclare que la locataire a soldée la dette, cependant, elle maintien les termes de son assignation.

Madame [D] [L], comparaissant en personne, déclare percevoir environ 2 000 euros de revenu par mois et d’avoir un enfant à sa charge. Elle informe avoir réglé sa dette locative et souhaiter rester dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 7 avril 2023 a été dénoncée le 11 avril 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience du 21 septembre 2023.

Par conséquent Madame [F] [Z] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [F] [Z] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé au 02 janvier 2024 avec un solde créditeur de 0,23 centimes.

Il sera donc constaté que la dette locative arrêtée au 02 septembre 2024 est soldée.

Il s’ensuit que la demande en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés est devenue sans objet.

Sur la clause résolutoire :

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 07 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2022, pour la somme en principal de 1 941,82 euros.

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 ;

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la locataire n’a pas réglé sa dette locative.

La clause résolutoire est donc acquise au 12 février 2023 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 12 février 2023, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [D] [L], présente à l’audience, déclare percevoir environ 2 000 euros par mois de revenu, avoir un enfant à sa charge et souhaiter rester dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que si Madame [D] [L] ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai légal, le compte de la locataire au jour de l’audience est créditeur de 0,23 centimes.

Cette situation justifie d’octroyer à la locataire des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 21 septembre 2023 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que la locataire ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que Madame [F] [Z] sera déboutée de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [L] dont le manquement à leurs obligations de locataires est à l’origine de la procédure, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité commande de condamner Madame [D] [L] à payer à Madame [F] [Z] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 février 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

ACCORDONS à Madame [D] [L] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 21 septembre 2023,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

CONSTATONS que le délai accordé a été respecté,

DISONS en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

CONSTATONS que la dette locative arrêtée au 02 janvier 2024 est soldée.

DEBOUTONS Madame [F] [Z] de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] à payer à Madame [F] [Z] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT