TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 4 Mars 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 22 Octobre 2024

GROSSE :

Le 28 01 25 à M^e DE VILLAINES ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 01 25 aux défendeurs ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

N° RG 24/03960 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EME

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [I] [F] épouse [W]

née le 25 Mai 1958 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Charlotte DE VILLAINES, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [F] épouse [N]

née le 05 Février 1961 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charlotte DE VILLAINES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [H] [V] épouse [U], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 19 décembre 2022, Madame [J] [F] épouse [V], Madame [I] [F] épouse [W] et Madame [O] [F] épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [P] [U] et Madame [H] [U] un appartement meublé situé [Adresse 5].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 2 août 2023, Madame [J] [F] épouse [V], Madame [I] [F] épouse [W] et Madame [O] [F] épouse [N] ont fait délivrer à Monsieur [P] [U] et Madame [H] [U] un congé pour vente à effet au 9 juillet 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 mai 2024 dénoncé à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 mai 2024, Madame [I] [F] épouse [W] et Madame [O] [F] épouse [N] ont fait citer Monsieur [P] [U] et Madame [H] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge, au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 :

Valider le congé en date du 2 août 2023 à effet au 18 décembre 2023 ;

Constater que les locataires sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter de la date d’effet du congé ;

Prononcer l’expulsion pure, simple et immédiate de Monsieur [P] [U] et Madame [H] [U] des lieux qu’ils occupent [Adresse 6] ainsi que de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;

Condamner solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [H] [U] au paiement à l’indivision d’une somme de 784 euros par mois (600 euros de loyer + 184 euros de charges) du 18 décembre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

Condamner solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [H] [U] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

A l’audience le demandeur a renouvelé ses premières demandes. Le défendeur, bien que régulièrement cité à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, les demanderesses ont adressé l’état des lieux de sortie ainsi que l’acte de vente du 8 novembre 2024 qui précise que « le bien était loué à Monsieur et Madame [P] et [H] [U] en vertu d’un bail meublé en date du 19 décembre 2022 pour une durée d’un an. Ledit bail ayant été dénoncé suivant exploit d’huissier donnant congé sans priorité au locataire en date du 2 août 2023 signifiant une libération des lieux pour le 18 décembre 2023. Les locataires ont quitté les lieux 1er octobre 2024 tel qu’il résulte de l’état des lieux de sortie. »

Les demanderesses se désistent en conséquence de leur demande d’expulsion pure, simple et immédiate de Madame [H] [U] et Monsieur [P] [U] et maintiennent leur demande d’indemnité d’occupation qu’elles évaluent comme suit :

Du 18 décembre 2023 au 31 décembre 2023 : 14 jours soit 355,06 eurosDu 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024 : 9 mois soit 7 056 euros

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en date du 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De surcroît, il est acquis que Madame [I] [F] épouse [W] et Madame [O] [F] épouse [N] sont les bailleurs des lieux en cause, ainsi que cela ressort de l’acte de vente produite, du bail, alors qu’il se trouve en outre les co-auteurs du congé dont il est recherché la validation.

Conformément à l’article 815-2 du code civil, Madame [I] [F] épouse [W] et Madame [O] [F] épouse [N] sont en droit de prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, l’action engagé tendant à l’expulsion d’occupant sans droit ni titre entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir.

Cela établit leur qualité à agir et elles sont en conséquence recevables en leurs demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente :

Suivant l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Il apparait en l’espèce qu’un congé pour vente a bien été délivré par commissaire de justice aux locataires dans les formes requises, celui-ci indiquant clairement le motif de cette demande, la désignation de l’appartement, et le délai de préavis 3 mois.

Compte tenu de l’absence de Monsieur [P] [U], et de la confirmation de son domicile par la présence de Madame [H] [U] ainsi que de son nom sur la boite aux lettres, cet acte lui été remis à domicile et à personne s’agissant de Madame [H] [U].

Il ne ressort en outre pas des contestations en défense la preuve de ces diligences n’aient pas été accomplies, ou tout autre raison justifiant l’invalidation de ce congé.

Il apparait d’autre part qu’au regard de l’acte de vente du 8 novembre 2024 que ce congé s’est révélé sérieux, et la volonté de vendre sincère.

Il se trouve donc valable.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de valider le congé en cause, et de constater la résiliation du bail à compter du 18 décembre 2023.

Les requérantes versent au débat un état des lieux de sortie contradictoire datée du 1er octobre 2024 ainsi que l’acte de vente du 18 novembre 2023 faisant mention du départ des locataires à la même date.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [U] et Monsieur [P] [U] de l’appartement situé [Adresse 5].

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur comprenant une clause de solidarité (VII) et afin de préserver les intérêts des demanderesses, Madame [H] [U] et Monsieur [P] [U] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 584 euros au total et ce à compter du 18 décembre 2023 au 1er octobre 2024 soit : 584 x 12/31 = 226 euros + 584 x 9 = 5 256 euros, soit un total de 5 482 euros.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [U] et Monsieur [P] [U], qui succombent à l’instance, devront supporter solidairement les entiers dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [P] [U] à payer à Madame [I] [F] épouse [W] et Madame [O] [F] épouse [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE Madame [I] [F] épouse [W] et Madame [O] [F] épouse [N] recevables en leurs demandes ;

DECLARE le congé en date du 2 août 2023 valable et CONSTATE la résiliation du bail au 18 décembre 2023 ;

CONSTATE que Madame [H] [U] et Monsieur [P] [U] ont quitté l’appartement sis [Adresse 5] le 1er octobre 2024 en conséquence DIT n’avoir lieu à expulsion ;

FIXE l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation due par Madame [H] [U] et Monsieur [P] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’au 1er octobre 2024, à la somme de 584 euros ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [P] [U] au paiement de 5 482 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail soit le 18 décembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux qui a eu lieu le 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [P] [U] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [P] [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT