TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 août 2024

à M^e BARTON-SMITH

Le 02 août 2024

à M^e Clément BERAUD

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06225 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3746

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Clément BERAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Clément BERAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 05 juillet 2022 l’office public de l’habitat 13 HABITAT a consenti à Monsieur [O] [X] et Madame [G] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 23 mars 2023. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [O] [X] et Madame [G] [X] le 27 mars 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 444,37 € en principal.

Par acte d’huissier du 06 septembre 2023 l’office public de l’habitat 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [X] et Madame [G] [X] afin d’obtenir :

le paiement d’une provision de 1 802,32 € due au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion des locataires des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à complète libération des lieux loués et remise des clés ;leur condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

À l’audience du 13 juin 2024 à laquelle l’affaire est retenue, l’office public de l’habitat 13 HABITAT représenté par son avocat, dépose des conclusions à l’audience aux fins de voir débouter les défendeurs de leurs demandes et aux fins d’obtenir :

le paiement d’une provision de 6 485,29 € au titre des loyers et charges impayés au 10 juin 2024 ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion des locataires des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision ;leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 594,70 € jusqu’à complète libération des lieux loués et remise des clés ;leur condamnation au paiement de la somme de 1 200 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’office public de l’habitat 13 HABITAT indique que les contestations élevées concernent un précédent logement, qu’elles ne peuvent faire obstacle au paiement du loyer du nouveau logement. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles s’agissant de demandes concernant un bail résilié.

Monsieur [O] [X] et Madame [G] [X], représentés par leur avocat, déposent des conclusions à l’audience aux fins de voir :

dire n’y avoir lieu à référé ,débouter le requérant de ses demandes,à titre reconventionnel, condamner le requérant à payer aux défendeurs :les loyers versés entre le 08 avril 2022 et le 07 juillet 2022,l’indemnité de défaut d’entretien de 525 €,5 000 € en remboursement des achats réalisés pour remplacer meubles, électroménagers et vêtements,1 000 € en remboursement des frais de déménagement,3 000 € en réparation du préjudice moral,Condamner le requérant au paiement de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Les défendeurs soutiennent avoir subi un dégât des eaux dans leur précédent logement, qui a nécessité qu’ils quittent les lieux et qu’un délai de trois mois s’est écoulé avant qu’ils ne soient relogés. Ils précisent que les dégâts matériels ont été importants les contraignant à acquérir de nouveaux équipements pour leur logement ainsi que des effets personnels, ce qui a eu des conséquences financières.

À la clôture des débats, la décision est mise en délibéré au 1er août 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’alinéa II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 23 mars 2023, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 12 septembre 2023 au service compétent de la Préfecture par voie électronique.

Par conséquent la demande est déclarée recevable.

Sur les contestations sérieuses

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces que le 08 avril 2022 le logement qui était occupé par Monsieur [O] [X] et Madame [G] [X] dans la même cité au bâtiment D9 a fait l’objet d’un dégât des eaux dû à la fuite/rupture d’une canalisation collective non accessible tel que cela résulte du rapport d’expertise ELEX du 29 juin 2022. Il est mentionné dans ce rapport que le refoulement au sein du logement a entrainé une inondation importante sur son ensemble, que des dommages ont été occasionnés sur le mobilier des locataires, que le logement est devenu insalubre.

L’expert conclut que l’intégralité des biens des locataires étaient à jeter, n’étaient pas récupérables.

Les parties n’apportent aucune précision sur une indemnisation par leurs assurances respectives.

Les défendeurs versent aux débats des factures d’acquisition de meubles et électroménagers auprès de EMMAÜS sur lesquelles l’office public de l’habitat 13 HABITAT ne fait aucune observation.

Compte tenu des conclusions de l’expert, qui a retenu le caractère non récupérable de l’ensemble des biens des locataires, le dégât des eaux n’a pu avoir que des conséquences importantes sur leurs ressources et par suite sur leur faculté à s’acquitter de leur loyer.

L’office public de l’habitat 13 HABITAT reste taisant sur l’issue de ce dégât des eaux qui remonte pourtant à l’année 2022.

Par conséquent, les contestations élevées sont retenues pour sérieuses et font obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur les demandes tant principales que reconventionnelles puisque celles-ci sont en lien avec un logement qui n''est pas l’objet de l’instance.

Sur les demandes accessoires

Les dépens sont laissés à la charge du requérant.

Les demandes au titre des frais irrépétibles sont rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant après débats publics, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS l’office public de l’habitat 13 HABITAT aux dépens ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE