TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/04158 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJ7W

N° MINUTE : 26/00019

JUGEMENT

DU 19 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [B] [A], agent de la SIDR, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 2][Adresse 3][Adresse 4]

Monsieur [J] [N] [X] [F], demeurant [Adresse 2][Adresse 3][Adresse 4]

Tous deux comparant en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SIDR

CCC à [Z] [O] et [J] [F]

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 12 mai 2022, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR), dûment représentée par son représentant légal, a donné à bail à Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] un logement situé dans le groupe d’habitations « DOMAINE DES CHENES Ind » sis [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 661,93 euros, hors charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SIDR a fait signifier le 15 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, la SIDR a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X],obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une prime d’assurance contre les risques locatifs ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

La SIDR, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 6 676,03 euros.

Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] ont comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement.

Mme [O] [Z] expose que les difficultés rencontrées résultent d’une perte d’emploi en 2023 qui a généré une diminution des revenus, indiquant que le couple [O] / M. [F] n’a dès lors pu procéder qu’à des paiements partiels.

M. [F] [J] [N] [X] déclare percevoir un salaire mensuel de 2 050 euros. Il fait état d’un loyer de 700 euros par mois sans bénéficier de l’aide au logement. Il indique que le couple a deux enfants à charge et rembourse des mensualités de 296 euros au titre d’un crédit.

En réponse, la SIDR précise que le loyer est en réalité de 810 euros et que le versement de l’allocation logement de 80 euros est suspendu depuis avril 2025. Elle ajoute que les règlements ne couvrent pas le montant du loyer résiduel de 730 euros. Elle déclare toutefois ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement des locataires.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience dont il ressort notamment que Mme [O] [Z] est actuellement sans emploi et ne perçoit pas d’indemnités de chômage, et que le restant à vivre mensuel de Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] s’élève à 220 euros.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 4] par voie dématérialisée le 24 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 12 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 115,74 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025.

En conséquence, l’expulsion de Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement, étant précisé que leur demande de délais de paiement sera rejetée en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 au regard de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer et des charges à la date de l’audience et de leur situation personnelle et financière exposée à l’audience.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SIDR produit un décompte démontrant que Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite (403,44 euros) et à l’exclusion des frais d’assurance (99,90 euros), la somme de 6 172,69 euros à la date du 20 novembre 2025 (date d’arrêté des comptes) ; cette somme incluant l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et l’indemnité d’occupation due depuis cette date en contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et en compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité des colocataires, cette condamnation en paiement sera solidaire.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 15 janvier 2025, Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit 775,97 euros comme expressément réclamé, payable donc à compter du 21 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l’Insee.

En l’absence de stipulation expresse de solidarité dans le contrat de bail visant l’indemnité d’occupation, la condamnation à son paiement ne pourra être que conjointe.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA PRIME D’ASSURANCE HABITATION

L’article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l’espèce, la SIDR produit à l’appui de sa demande :

La demande de renouvellement de l’assurance habitation en date du 15 février 2024 ;la mise en demeure en date du 15 mars 2024, adressée aux locataires, d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatives en cours de validité, conformément à l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 sous contrôle de Commissaire de justice ;le courrier du 02 mai 2024 annexé du contrat d’assurance souscrit pour le compte de Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] portant mention du montant de la cotisation mensuelle d’assurance qui s’élève à 5,55 euros.

Au vu de ces éléments, Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] seront condamnés à payer à la SIDR une cotisation mensuelle de 5,55 euros au titre de l’assurance contre les risques locatifs, à compter du mois de mai 2024 jusqu’à production d’une attestation en cours de validité, concernant le logement loué.

En l’absence de stipulation expresse de solidarité dans le contrat de bail visant la prime d’assurance, la condamnation à son paiement ne pourra être que conjointe.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X], qui succombent, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

S’agissant des frais d’expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il sera rappelé que cette matière est régie par le Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l’exécution d’une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n’y a donc pas lieu de prévoir de dispositions en ce sens dans le présent dispositif.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SIDR, dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2022 entre, d’une part, la SIDR, dûment représentée par son représentant légal, et, d’autre part, Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] concernant le logement situé dans le groupe d’habitations « DOMAINE DES CHENES Ind » sis [Adresse 7] – [Localité 5], sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

— DEBOUTE Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] de leur demande de délais de paiement ;

— ORDONNE en conséquence à Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 19 Janvier 2026

— DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE solidairement Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] à payer à la SIDR, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 6 172,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] à payer à la SIDR, dûment représentée par son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 21 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 775,97 euros comme expressément réclamé, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

— CONDAMNE Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] à payer à la SIDR une cotisation mensuelle de 5,55 euros au titre de l’assurance contre les risques locatifs, à compter du mois de mai 2024 jusqu’à production d’une attestation en cours de validité ;

— CONDAMNE in solidum Mme [O] [Z] et M. [F] [J] [N] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 19 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,