TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 prorogé au 10 mars 2025 prorogé au 05 mai 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 05/05/25

à M^e VICQUENAULT

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04305 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GBZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [X]

née le 24 Septembre 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet D4 Immobilier, a fait assigner Mme [J] [X], au visa des articles 19-2, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

—  3 085,06 euros au titre des provisions et des charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement dus au 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2023,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que Mme [J] [X] a déjà été condamnée par jugement de ce tribunal en date du 28 mars 2022 au paiement des sommes de 1 050,37 euros au titre des charges impayées et 294,18 euros au titre des frais nécessaires, décompte arrêté au 26 juin 2021, outre 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, qu’elle a réglé les causes du jugement par virement du 10 janvier 2023 mais n’a pas payé les charges courantes de sorte que deux lettres de mise en demeure lui ont été adressées les 11 janvier 2023 et 14 mars 2023. Le conseil du syndicat des copropriétaires l’a vainement mise en demeure de régler la somme de 3 241,97 euros par courrier recommandé du 1er août 2023 et le commandement de payer la somme de 2 971,05 euros en principal, en date du 2 mai 2023 est resté infructueux.

A l’audience du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Citée à personne, Mme [J] [X] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble et établissant la qualité de copropriétaire de Mme [J] [X] concernant les lots 10 (box garage et 31/10 000 des parties communes) et 152 (appartement T2 numéro A21 et 157/10 000 des parties communes),

— le précédent jugement du 28 mars 2022,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2020,

— un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3 085,06 euros (en ce inclus 486,92 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 septembre 2021, 29 juin 2022 et 8 juin 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels en cours 2023 et 2024 et le fonds travaux ainsi que les travaux,

— les mises en demeure de payer les sommes de 3 612,1 euros puis de 2 632,11 euros adressées le 11 janvier 2023 et le 14 mars 2023 à Mme [J] [X],

— la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat le 1er août 2023 de payer la somme de 3 241,97 euros dont l’avis de réception est revenu signé,

— un commandement de payer du 2 mai 2023 valant mise en demeure sur la somme de 2 971,05 euros,

— le contrat de syndic en date du 8 juin 2023 dont le terme expire le 30 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame la somme de 3 085,06 euros dont il convient de déduire les frais de relance, mise en demeure, commandement de payer, remise du dossier au commissaire de justice et à l’avocat qui ont vocation à être pris en charge au titre des frais de recouvrement ou des frais de procédure.

Dans ces conditions, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 2 598,14 euros portant sur la période du 25 juin 2021 au 25 juillet 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Les intérets au taux légal courent à compter du commandement de payer du 2 mai 2023 valant mise en demeure en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaire de recouvrement

En application de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de mise en demeure, à hauteur de 40 euros (2 X 20) sont justifiés et entrent dans champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 . Cette demande est accueillie.

Il est en de même du coût du commandement de payer du 2 mai 2023 d’un montant de 145,92 euros.

Concernant les frais de remise du dossier au commissaire de justice pour un montant de 86 euros et à l’avocat pour un montant de 125 euros ces demandes ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles. Or, la diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. Les frais de remise du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de quatre années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles. Il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Mme [J] [X] est par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 185,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [J] [X] présente, de manière récurrente depuis 2019, des impayés de charges de copropriété et de travaux et ce, malgré sa condamnation par jugement du 28 mars 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Mme [J] [X].

La simple défaillance de Mme [J] [X] à l’instance judiciaire ne suffit pas à caractériser une réticence abusive.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires est donc accueillie à hauteur de la somme de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [X], succombante, est condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande qu’elle soit condamnée à payer à le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [J] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les sommes suivantes :

2 598,14 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 25 juin 2021 au 25 juillet 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 ;

185,92 euros au titre des frais de recouvrement nécessaire, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 ;

300 euros au titre des dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [J] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [J] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT