TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e EBERT Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05280 – N° Portalis DBW3-W-B7H-[Immatriculation 4]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [B] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant

–EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 27 janvier 2020, la société française des habitations économiques (SFHE), société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm), a consenti à Madame [B] [I] et à Monsieur [C] [I] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 495,02 euros outre 70,65 euros de provision sur charges et 36,38 euros de provision au titre de l’eau froide.

La société SFHE a également donné à bail à Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] un box, place de stationnement n° 18, sis à la même adresse à compter du 7 mars 2023 pour un loyer de 42,76 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] le 6 juin 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 514,30 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2023, la société SFHE, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner en référé Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.265,98 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au jour de l’assignation, avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;leur condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux ou reprise de possession des lieux par le commissaire de justice ;leur condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts ;leur condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

Un diagnostic social et financier a été établi le 23 août 2023.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon ordonnance rendue le 11 janvier 2024

A l’audience du 15 février 2024, la société SFHE représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 1 186,68 euros au 31 octobre 2023. Elle a communiqué le contrat relatif au stationnement.

Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I], bien que cités régulièrement par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 août 2023 a été dénoncée le 16 août 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 16 novembre 2023.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 05 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 14 août 2023.

Par conséquent, la société SFHE est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 27 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article 7 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2023, pour la somme en principal de 514,30 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2023.

Il conviendra de constater la résiliation du contrat de bail relatif au stationnement, accessoire du contrat de bail du 27 janvier 2020.

Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 547,61 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] restent devoir la somme de 1.186,68 euros, à la date du 31 octobre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I], non comparant lors des débats, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité à l’article 10 de ses conditions générales, les locataires étant outre mariés.

Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 1.186,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SFHE, Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 27 janvier 2020 entre la SFHE d’une part et Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 août 2023 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de location portant sur le stationnement n° 18 sis au 1er sous-sol, [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SFHE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent quarante-sept euros et soixante et un centimes (547,61 euros) à ce jour, à compter du 7 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] à verser à la SFHE, à titre provisionnel, la somme de mille cent quatre-vingt-six euros et soixante-huit centimes (1.186,68 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 31 octobre 2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [I] et Monsieur [C] [I] à verser à la SFHE une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente