TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e Brice TIXIER

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07605 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JBC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 1er mars 2017, la SA UNICIL a consenti à Madame [P] [K] un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement de type 3 situé : [Adresse 3]

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 345,36 euros outre 50,07 euros au titre des provisions pour charges, soit la somme totale de 395,43 euros.

Le montant actualisé s’élève à 429,69 euros, charges incluses.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SA UNICIL a fait signifier le 10 janvier 2023 à Madame [P] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 915,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2023, dénoncé le 5 décembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A. UNICIL a fait assigner Madame [P] [K] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 25 janvier 2024 aux fins de voir :

Constater que le bail conclu est résilié par l’effet de la clause résolutoire, à la date du 11 mars 2023,Ordonner l’expulsion de Madame [P] [K] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique ;Condamner Madame [P] [K] au paiement à titre provisionnel de 7.367,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 juillet 2023, sous réserves d’actualisation,Condamner Madame [P] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation, du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au dernier montant du loyer et des charges réclamées,Ordonner que l’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée au 1er janvier de chaque année dans l’hypothèse où les lieux n’auraient pas été libérés, l’indexation devant se faire comme en matière de loyer,Condamner Madame [P] [K] à payer à la SA UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

La S.A. UNICIL demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 9.306,90 euros arrêtée au 31 décembre 2023.

Madame [P] [K] bien que citée à étude, ne comparait pas.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 4 décembre 2023 a été dénoncée le 5 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit dans le délai légal imparti.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La SA UNICIL doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la SA UNICIL produit un courrier du 24 novembre 2023 adressé à la caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône mentionnant un impayé locatif de 852,22 euros au 31 octobre 2022 incombant à Madame [K]. Le bailleur communique également un mail daté du même jour indiquant mettre en pièce jointe les saisines du mois de novembre 2022.

Cette pièce jointe n’est pas versée à la procédure, de sorte qu’il est impossible à la juridiction de vérifier si la dette locative de Madame [P] [K] a été signalée.

Par conséquent la S.A. UNICIL sera déclarée irrecevable en sa demande de résiliation du bail.

II. Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Suivant le décompte locatif actualisé au 31 décembre 2023, Madame [P] [K] serait débitrice d’une dette de 9.306,90 euros.

Il ressort de ce décompte que la dette est en très large partie constituée d’une régularisation de consommation d’eau froide à hauteur de 6.234,50 euros imputée au débit du compte locatif le 31 mai 2023. Le bailleur communique un courrier du 27 juillet 2023, sans en-tête mais émanant manifestement du fournisseur d’eau qui mentionne le relevé des index relevés au compteur. La SA UNICIL ne justifie pas avoir communiqué ce justificatif à Madame [P] [K], ce qui s’imposait d’autant plus au regard du montant anormalement élevé de la régularisation.

Cette somme de 6.234,50 euros sera donc déduite des sommes dues au bailleur.

Pour le surplus, et déduction faite de cette somme, il apparait que Madame [P] [K], reste redevable d’un arriéré de loyers et charges de 3.072,40 euros.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, sur ce montant, il convient de condamner Madame [P] [K] à payer la SA UNICIL cette somme provisionnelle de 3.072,40 euros arrêtée au 31 décembre 2023.

III. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Madame [P] [K] n’ayant manifestement pas repris le versement du loyer avant la date d’audience, il ne peut lui être accordé de délais de paiement.

IV. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [P] [K] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA UNICIL irrecevable en sa demande tendant au constat du jeu de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [P] [K] à payer à titre provisionnel à la S.A. UNICIL la somme de 3.072,40 euros arrêtée au 31 décembre 2023 correspondant aux loyers, et charges non inclus la régularisation de la consommation d’eau du 31 mai 2023;

CONDAMNONS Madame [P] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE