TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 13]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/00725 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23XP

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 01 Juillet 2025

Monsieur [E] [T]

C/

Monsieur [R] [I] [X]

Monsieur [W] [B] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 08 Avril 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Ambre RONNEL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [I] [X]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Et encore

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Gérald GABISON, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [W] [B] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représenté par M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Gérald GABISON, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Ariel GOLDMANN

M^e Samuel ZEITOUN

Expédition délivrée à :

Par exploits délivrés le 05 et le 06 février 2025 , M. [T] [E] a fait assigner M. [X] [R] [I] locataire et M. [N] [W] caution devant le juge des référés aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers d’un bail meublé signé le 14-06-19,

— l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 500 euros par jour de retard ,

— la séquestration des meubles garnissant le logement,

— la condamnation solidaire de M. [X] [R] [I] et M. [N] [W] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 11270 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation ,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 690 euros ,

— la condamnation solidaire de M. [X] [R] [I] et M. [N] [W] au paiement d’une indemnité de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l’audience le conseil de M. [X] [R] [I] et M. [N] [W] expose que les défendeurs ne peuvent être tenus pour responsables de la situation actuelle du logement du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations . Il rappelle que :

— le 30-10-23 M. [K] a informé le bailleur de l’occupation du logement par des occupants sans droit ni titre et que ce dernier est resté sans agir ,

— de retour dans les lieux en novembre 2023 M. [X] [R] [I] a constaté l’occupation et a accepté de prendre en charge le changement de la serrure mais n’ a pas pu prendre en charge la pose d’une porte anti-squat ,

— il a déposé plainte au commissariat le 21-11-23,

— il a engagé une procédure en expulsion des occupants sans droit ni titre , tout d’abord en faisant constater l’occupation des lieux par procès verbal de commissaire de justice du 11-01-24 et en obtenant une ordonnance d’expulsion le 06-06-24.

M. [X] [R] [I] estime donc qu’il n’a pas été en capacité de jouir du logement et qu’il n’est pas tenu aux conséquences de l’inaction du bailleur .

Il rappelle qu’il est de bonne foi et qu’il n’est pas responsable de l’effraction de son logement , qu’il a engagé une procédure d’expulsion mais contre un occupant régulier d’un appartement voisin par erreur .

De plus il a subi des dommages matériels à savoir le vol et la perte de plusieurs effets personnels à hauteur de 2660.99 euros .

M. [X] [R] [I] et M. [N] [W] sollicitent donc le débouté de M. [T] [E] et sa condamnation au paiement de la somme de 2660.99 euros , outre la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

A l’audience le conseil de M. [T] [E] rappelle que

— M. [X] [R] [I] n’a pas donné suite à une demande de rendez-vous pour constater l’occupation irrégulière

— de même M. [X] [R] [I] n’a pas restitué les clés du logement , ni du digicode de l’immeuble sur demande du bailleur .

Malgré la tentative de régler amiablement ce litige , M. [X] [R] [I] n’a plus payé le loyer à compter de novembre 2023 . Il maintient donc ses demandes et actualise la dette à la somme de 12650 euros au 01-04-25.

Par mail du 19-05-25 le conseil du demandeur a porté à la connaissance du conseil de la défense et du tribunal des faits nouveaux , non connus au moment de l’audience . Son confrère en défense demande au tribunal de ne pas en tenir compte du fait du non respect du contradictoire .

Aucune note en délibéré n’avait été autorisée .

En l’espèce , ces faits ne contredisant pas le sens de la décision , ils ne seront pas évoqués .

MOTIFS:

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile dans tous les cas d’urgence , le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les responsabilités des parties

Il n’est pas contesté par les parties qu’un bail a été conclu le 14-06-2019 au prix de 690 euros par mois charges comprises.

Il convient de rappeler que le locataire est le gardien des lieux dont il fait sa résidence principale dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 . Il convient de déterminer si lors de la prise de connaissance d’une occupation irrégulière des lieux si M. [X] [R] [I] était locataire du logement .

En l’espèce M. [X] [R] [I] indique qu’il était absent du logement depuis quelques mois quand il a constaté à son retour l’occupation des lieux par des tiers.

M. [X] [R] [I] ne justifie pas d’un congé préalable auprès de son bailleur , d’une remise des clés ou de l’établissement d’un état des lieux de sortie . Dès lors M. [X] [R] [I] a pleinement la qualité de locataire et gardien du logement au moment de l’occupation irrégulière.

Le bailleur a reçu le 30-10-23 un appel du gestionnaire de l’immeuble l’informant de l’occupation des lieux en précisant “si c’est bien le votre (appartement)” . Il prouve par échange de mails qu’il a tenté de joindre M. [X] [R] [I] et obtenu par M. [N] [W] , la caution , le numéro de téléphone de M. [X] [R] [I] . Il appartenait donc à M. [X] [R] [I] de porter plainte et d’engager une action en expulsion contre les occupants sans titre, conjointement avec le bailleur s’il le désirait .

Il ressort des échanges que M. [X] [R] [I] a bien engagé cette procédure mais en vain du fait d’une erreur et sans en avertir le bailleur .

Dès lors , M. [X] [R] [I] ne démontre pas que M. [T] [E] n’a pas respecté ses obligations et il y a lieu de rejeter les demandes reconventionnelles.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 12-11-24, M. [T] [E] a fait délivrer à M. [X] [R] [I] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 9620 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai d’un mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi , ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13-01-25.

Le commandement de payer a été dénoncé à M. [N] [W] caution le 20-11-24.

Par suite , l’expulsion de M. [X] [R] [I] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la partie défenderesse à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail afin de compenser l’occupation des lieux .

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience .

Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [X] [R] [I] n’ a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 01-04-25 la somme de 12420 € soit

— de novembre 2023 à novembre 2024 (13x690 euros ) : 8970 euros

— de décembre 2024 à avril 2025 (5x690 euros ) : 3450 euros .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [X] [R] [I] et M. [N] [W] au paiement à titre provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [R] [I] et M. [N] [W] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13-01-25,

CONDAMNONS solidairement M. [X] [R] [I] et M. [N] [W] à payer à titre provisionnel à M. [T] [E] la somme de 12420 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 01-04-25, avec intérêts au taux légal à compter du 12-11-24, date du commandement, sur la somme de 9620 € , et à compter du 01-04-25 pour le solde,

AUTORISONS M. [T] [E] à procéder à l’expulsion de M. [X] [R] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 690 euros par mois ,

CONDAMNONS solidairement M. [X] [R] [I] et M. [N] [W] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion , DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS solidairement M. [X] [R] [I] et M. [N] [W] à payer à M. [T] [E] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [X] [R] [I] et M. [N] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12-11-24 ,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT