TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à Mme [M] [W]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mai 2024

à Mme [U] [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00937 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QOX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 9] PROVENCE METROPOLE [Localité 6] [Localité 9] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Madame [W] [M], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 1]

Représentée par sa mère Madame [G] [K], munie d’un pouvoir

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon actes sous seing privé du 26 novembre 2021, l’Office public de l’habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (Epic), Habitat [Localité 9] Provence, a donné à bail à Madame [U] [O] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné et une aire de stationnement situés au [Adresse 3], quatrième étage et garage n° 62 dans le cinquième [Localité 7], pour un loyer de 402,95 euros et une provision sur charges de 88,04 euros s’agissant de l’appartement et un loyer de 81,78 euros concernant le garage.

Le 19 septembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Epic Habitat [Localité 9] Provence a fait signifier à Madame [U] [O] un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux contrats.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, l’Office public de l’Habitat (Epic) Habitat [Localité 9] Provence, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner Madame [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail et expulsion,

— rendre opposable la décision à intervenir au conjoint ou partenaire de PACS,

— condamnation au paiement de la provision de 1.928,61 euros comptes arrêtés au 8 décembre 2023 et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à une fois et demi le montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer,

— condamnation au paiement de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été établi le 20 décembre 2023.

A l’audience du 14 mars 2024, l’Epic Habitat [Localité 9] Provence, représenté par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux, munie d’un pouvoir, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2.451,73 euros. Elle a communiqué un décompte sur lequel elle a indiqué une estimation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 666,78 euros.

Représentée par sa mère, Madame [U] [O] a reconnu le principe et le montant de sa dette. Elle a sollicité un délai de paiement afin de lui permettre de rester dans les lieux.

L’Epic Habitat [Localité 9] Provence a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic Habitat [Localité 9] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 13 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 novembre 2021 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 8 page 15) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.668,36 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 octobre 2023.

Il en sera de même s’agissant d’un contrat de bail portant sur le garage en ce qu’il contient également une clause résolutoire en son article 2.9, le commandement de payer visant également cette clause.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [U] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Madame [U] [O] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [U] [O] reste devoir la somme de 2.451,73 euros, après déduction des frais de procédure, à la date du 8 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de février 2024 inclus.

Madame [U] [O] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.451,73 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 8 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [O] sollicite des délais de paiement en faisant valoir une situation personnelle et financière difficile et indique vouloir rester dans le logement loué. Le décompte indique le versement de la somme de 684,72 euros le 1er février 2024.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [U] [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Epic Habitat [Localité 9] Provence une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 666,78 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Le surplus des demandes sera rejeté, s’agissant notamment de la demande visant à rendre opposable la présente décision au conjoint ou partenaire de PACS de la locataire, en l’absence de tout élément relatif à ce point au débat.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à l’Epic Habitat [Localité 9] Provence la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2021 entre l’Epic Habitat [Localité 9] Provence et Madame [U] [O] concernant le logement, situé [Adresse 4] dans le [Adresse 8] [Localité 7] sont réunies à la date du 31 octobre 2023;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2021 entre l’Epic Habitat [Localité 9] Provence et Madame [U] [O] concernant le garage n° 62, situé [Adresse 2] dans le [Adresse 8] [Localité 7] sont réunies à la date du 31 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [U] [O] à verser à l’Epic Habitat [Localité 9] Provence, à titre provisionnel, la somme de deux mille quatre cent cinquante et un euros et soixante treize centimes (2.451,73 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 8 mars 2024, échéance de février 2024 incluse ;

AUTORISE Madame [U] [O] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de soixante-cinq euros (65 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [U] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, avec indexation, soit six cent soixante six euros et soixante dix-huit centimes (666,78 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [O] à payer à l’Epic Habitat [Localité 9] Provence la somme de cent cinquante euros (150 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente