TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/09262 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZG4Q

AFFAIRE :

Mme [V] [I] [B] [S] veuve [D] (M^e Christophe PINEL)

C/

Mme [N] [C] épouse [P] (Maître [R] [U] de la SELARL JURISCONSUL13)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Mai 2025, puis prorogée au 12 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [V], [I], [B] [S] veuve [D], auxiliaire de puériculture

née le 25 Janvier 1960 à [Localité 7], de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Christophe PINEL, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [N] [C] épouse [P], gérante de société

née le 06 Février 1975 à [Localité 7], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-François CHANUT de la SELARL JURISCONSUL13, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 24 juin 2020, Madame [V] [S] veuve [D] a promis à Madame [N] [C] épouse [P] la vente d’un bien immobilier sis [Adresse 3] (cadastre [Cadastre 5] C n°[Cadastre 6] – [Adresse 2] – 07a 67ca) au prix de 282 500 €. Il a été stipulé l’expiration de la promesse au 31 mars 2021.

Une indemnité d’immobilisation a été stipulée à hauteur de 14 125 €. Madame [N] [C] épouse [P] l’a versée entre les mains du notaire, Maître [K].

La vente n’est pas intervenue entre les parties.

Par acte d’huissier en date du 7 octobre 2021, Madame [V] [S] veuve [D] a assigné Madame [N] [C] épouse [P] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de voir ordonner le versement entre les mains de Madame [V] [S] veuve [D] de la somme de 14 125 € détenue par Maître [K] à titre de séquestre et de condamner Madame [N] [C] épouse [P] au paiement de la somme de 14 125 € à titre d’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 22 mai 2023, au visa des articles 1124, 1231 et 1589 du code civil, Madame [V] [S] veuve [D] sollicite de voir :

— ordonner le versement entre les mains de Madame [V] [D] de la somme de 14 125 € détenue par Maître [K] à titre de séquestre ;

— condamner Madame [N] [C] épouse [P] au versement d’une somme de 14 125 € due à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— condamner la requise au versement d’une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [P] au versement d’une somme de 3 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [V] [S] veuve [D] affirme que la promesse avait été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par la défenderesse. Afin de pouvoir se prévaloir de cette condition, la promesse stipulait que la défenderesse devait justifier auprès du promettant, la demanderesse, du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 24 septembre 2020, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. Si la défenderesse a produit un arrêté de refus de permis de construire du 21 juillet 2021, cet arrêté est rendu en réponse à un dossier déposé le 1er juin 2021.

Si la défenderesse prétend avoir respecté ses obligations, le récépissé de dépôt qu’elle produit est daté du 5 octobre 2020 et n’a pas été déposé par elle mais par une société par action simplifiée JOKAKI, représentée par Monsieur [M] [P]. Les diverses preuves produites aux débats par la défenderesse n’apparaissent pas convaincantes.

La défenderesse n’ayant pas respecté les termes de la promesse, l’indemnité d’immobilisation est acquise à la demanderesse. Au surplus, la demanderesse indique que sa situation ne lui permettait pas de faire face aux frais d’entretien et taxes pesant sur le bien immobilier. Elle a donc dû vendre ce bien à moindre coût, soit 250 000€. Elle est donc fondée à réclamer des dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er octobre 2024, Madame [N] [C] épouse [P] sollicite de voir :

— débouter Madame [S] VEUVE [D] de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Madame [N] [C] ;

— condamner Madame [S] VEUVE [D] à payer à Madame [N] [C] une somme de 3 000 € au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] [C] épouse [P] fait valoir qu’elle a déposé le dossier de permis de construire le 24 septembre 2020. Toutefois, compte tenu du contexte sanitaire de l’époque les dossiers n’étaient pas déposés contre récépissé fourni en main propre le jour même, mais dans une corbeille prévue à cet effet. Un architecte en atteste en la présente procédure. De sorte que les services de l’urbanisme n’ont accusé réception du dossier que le 5 octobre 2020.

Par ailleurs, suite au dépôt de ce dossier, l’administration a indiqué à Madame [N] [C] épouse [P] que le projet immobilier qu’elle entendait faire réaliser par le biais de son architecte était impossible en l’état. Ce sont les réserves initiales de l’administration qui ont conduit au second dépôt du dossier de permis de construire le 1er juin 2021, donnant finalement lieu à l’arrêté de refus du 21 juillet 2021.

La demanderesse ne saurait faire état d’un prétendu manque de sérieux de la défenderesse dans le dépôt de sa demande de permis de construire. L’architecte de Madame [N] [C] épouse [P] a échangé avec les services de l’urbanisme. La défenderesse lui a d’ailleurs réglé 10 800 € à titre d’honoraires correspondant à la mise en œuvre du dossier de permis de construire. La circonstance que la facture de l’architecte est au nom de la société par actions simplifiée JOKAKI est sans conséquence puisque cette société a pour représentant Monsieur [M] [P], lui-même époux de Madame [N] [C] épouse [P].

Concernant la demande d’indemnisation formée par la demanderesse, elle sera rejetée puisque Madame [N] [C] épouse [P] a respecté les conditions de l’acte. Au surplus, l’indemnité d’immobilisation a déjà pour objet de compenser le préjudice lié à l’immobilisation du bien. La demanderesse ne justifie pas de son préjudice. Elle ne justifie pas de l’urgence l’ayant contrainte à vendre.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

Après clôture de l’instruction ordonnée le 3 octobre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 27 février 2025.

A l’audience, seul le conseil de Madame [V] [S] veuve [D] a comparu, note d’audience faisant foi. Postérieurement à l’audience, à 11h le même jour, le conseil de Madame [N] [C] épouse [P] s’est présenté au greffe du Tribunal afin de déposer l’entier dossier de plaidoirie de la défenderesse. Par message au Réseau Privé Virtuel des Avocats le 27 février 2025, l’avocat de Madame [V] [S] veuve [D] a indiqué qu’il considérait que le débat s’était contradictoirement tenu.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’indemnité d’immobilisation :

L’article 1304 du code civil dispose que « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation. »

L’article 1304-3 du même code dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

La promesse de vente litigieuse stipule en page 10 : « [l’indemnité d’immobilisation] sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE (…) d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

La promesse stipule également en page 14, dans un paragraphe intitulé « conditions suspensives particulières » : « la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un permis de construire exprès valant également permis de démolir avant le 21 décembre 2020 (…). Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 24 septembre 2020, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. ».

Nonobstant les explications fournies par Madame [N] [C] épouse [P], les stipulations de la promesse sont claires : c’est bien elle, signataire de la promesse, qui devait obtenir le permis de construire. Et il incombe à la défenderesse de prouver que le dossier a été déposé « au plus tard le 24 septembre 2020 ».

Or, le récépissé de dépôt de dossier de permis de construire produit par Madame [N] [C] épouse [P] aux débats mentionne que le dossier a été déposé par la société par actions simplifiée JOKAKI. Peu importe qui est le représentant de cette société ni quels liens Madame [N] [C] épouse [P] entretient avec ledit représentant : une société par actions simplifiée est une personne morale, dotée d’une personnalité juridique distincte d’une personne physique. Il était dès l’origine impossible pour la défenderesse d’obtenir un permis de construire à son nom, puisque la demande avait été faite pour le compte d’un tiers, la société JOKAKI.

Et quand bien même il serait prêté foi à l’attestation de Monsieur [J] [W], architecte, du 9 août 2021 selon laquelle il a déposé le dossier le 24 septembre 2020, cette attestation est adressée à la société par actions simplifiée JOKAKI. Dès lors, même à considérer que le dépôt a été déposé dans les délais, il ne l’a pas été par, ni pour le compte de, la signataire de la promesse.

De manière factuelle, Madame [N] [C] épouse [P], in personam, signataire de la promesse, n’a donc pas accompli les diligences exigées par l’acte pour la réalisation de la condition suspensive dont elle était la bénéficiaire.

Au titre des stipulations de la promesse, Madame [V] [S] veuve [D] est donc fondée à réclamer la condamnation de Madame [N] [C] épouse [P] à lui régler la somme de 14 125 € au titre de l’indemnité d’immobilisation. Le paiement de cette somme s’effectuera par la libération entre les mains de Madame [V] [S] veuve [D] de la somme de 14 125 € séquestrée entre les mains de Maître [T] [K], notaire.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231 du code civil, invoqué par Madame [V] [S] veuve [D] dans le dispositif de ses conclusions, dipose que : « à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. »

Ce texte sur la mise en demeure apparaît peu pertinent au soutien de la demande de dommages et intérêts de la demanderesse.

L’article 1231-5 du même code, qui fait suite à l’article 1231 au sein de la même « sous-section 5 : la réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat », dispose :

« lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Le contrat entre les parties a stipulé une clause d’indemnité d’immobilisation. La demanderesse n’indique donc pas sur quel fondement elle entend solliciter une somme plus forte, à hauteur de 15 000 € supplémentaires, en violation de l’article 1231-5 alinea 1 sus-cité.

Aussi, Madame [V] [S] veuve [D] sera déboutée de sa prétention.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Madame [N] [C] épouse [P], qui succombe partiellement aux demandes de Madame [V] [S] veuve [D], aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner Madame [N] [C] épouse [P] à verser à Madame [V] [S] veuve [D] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Madame [N] [C] épouse [P] à régler à Madame [V] [S] veuve [D] la somme de quatorze mille cent vingt-cinq euros (14 125€) au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 24 juin 2020 ;

DIT que le paiement de cette somme s’effectuera sous la forme de la libération entre les mains de Madame [V] [S] veuve [D] de la somme de quatorze mille cent vingt-cinq euros (14 125 €) séquestrée entre les mains de Maître [T] [K], notaire ;

DEBOUTE Madame [V] [S] veuve [D] de sa prétention à la somme de 15 000 € de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [N] [C] épouse [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [N] [C] épouse [P] à verser à Madame [V] [S] veuve [D] la somme de trois mille euros (3000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT