Tribunal Judiciaire de Carcassonne, 1re chambre, 26 août 2025, n° 23/01920

TJ Carcassonne 26 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution de l'obligation contractuelle
La cour a constaté que la SARL ANTHRACITE n'a pas respecté son obligation contractuelle de déposer la déclaration préalable, entraînant ainsi la mise en œuvre de la clause pénale.
Accepté
Montant excessif de la demande d'astreinte
La cour a jugé que le montant de l'astreinte demandé par les époux [P] était manifestement excessif par rapport au préjudice réellement subi, et a donc modéré le montant de la pénalité.
Rejeté
Obligation de faire
La cour a estimé que le dépôt de la déclaration préalable pouvait être effectué par les époux [P] eux-mêmes, et qu'il n'était pas justifié d'ordonner une nouvelle obligation de faire sous astreinte.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que les époux [P] avaient dû agir en justice pour faire valoir leurs droits, justifiant ainsi la condamnation de la SARL ANTHRACITE à leur verser une somme au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Carcassonne, 1re ch., 26 août 2025, n° 23/01920
Numéro(s) :	23/01920
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier GROC
Cabinet(s) :	LAMBERT & CROCHET
Parties :	S.A.R.L. ANTHRACITE

Texte intégral

AUDIENCE DU 26 Août 2025

DOSSIER : N° RG 23/01920 – N° Portalis DBWW-W-B7H-DKOU

MINUTE : 25/00177

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Monsieur [M] [P]

né le 23 Janvier 1980 à TALENCE, demeurant 6, rue du Soldat – 33000 BORDEAUX

Madame [T] [W] épouse [P]

née le 19 Décembre 1980 à LIBOURNE, demeurant 6, rue du Soldat – 33000 BORDEAUX

représentés par la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocats postulants au barreau de CARCASSONNE, M^e Olivier GROC, plaidant avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. ANTHRACITE, dont le siège social est sis 3, square Gambetta – 11000 CARCASSONNE

représentée par la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 21 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Eléonore LE BAIL-VOISIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 10 Avril 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Eléonore LE BAIL-VOISIN, qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 octobre 2023, Monsieur [M] [P] et Madame [T] [W] épouse [P] ont assigné la SARL ANTHRACITE devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en liquidation d’une astreinte et obligation de faire.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 novembre 2024 par RPVA, Monsieur [M] [P] et Madame [T] [W] épouse [P] sollicitent, aux visas des articles L1231-1 et suivants du code civil et L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

DEBOUTER la société Anthracite de l’ensemble de ses demandes ;CONDAMNER la société Anthracite à payer à Monsieur [M] [P] et à Madame [T] [P] la somme de 63 900 €, sauf à parfaire, au titre de l’astreinte contractuelle ;CONDAMNER la société Anthracite à déposer auprès des services de l’urbanisme la déclaration préalable pour le changement de destination de l’immeuble partiellement commercial en habitation exclusivement, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attaché au jugement à intervenir ;CONDAMNER la société Anthracite à payer à Monsieur [M] [P] et à Madame [T] [P] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société Anthracite aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 27 août 2024 par RPVA, la SARL ANTHRACITE sollicite, aux visas des articles 1231-5 et 1226 du code civil, 12 du code de procédure civile, R 423-1 du code de l’urbanisme et L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

JUGER que la clause contractuelle insérée à l’acte de vente prévoyant le dépôt par le vendeur d’une déclaration préalable de changement de destination de l’immeuble à l’achèvement des travaux sous astreinte de 100 € par jour de retard est une clause pénale,JUGER que postérieurement à la signature de l’acte de vente, les époux [P] envisageaient l’ouverture d’un commerce dans l’immeuble, ce qui remettait en question le dépôt d’une déclaration préalable de changement de destination,JUGER que la SARL ANTHRACITE ne pouvait procéder au dépôt de la déclaration préalable de changement de destination de l’immeuble sans mandat donné par les époux [P] après l’achèvement des travaux,JUGER que les époux [P] ne font état d’aucun préjudice certain découlant de l’absence de dépôt de la déclaration préalable de changement de destination de l’immeuble,JUGER que la pénalité sollicitée par les époux [P] à hauteur de 63 900 € est excessive et injustifiée tenant l’absence de préjudice,DEBOUTER les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins, et prétentions,CONDAMNER les époux [P] au paiement d’une somme de 2 000 € à la SARL ANTHRACITE en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 21 janvier 2025 avec fixation à l’audience de plaidoirie du 10 avril 2025.

Après débats à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe puis prorogée au 26 août 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du Code civil dispose « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En application de l’article 1231-1 du Code civil « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1231-3 du même Code dispose que « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »

L’article 1226 du code civil dispose que « La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ».

En vertu de l’article 1231-5 du Code civil « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Le caractère excessif du montant de la clause pénale s’apprécie selon la disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé.

En vertu de l’article 1984 du Code civil, « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire ».

En vertu de l’article R 423-1 du code de l’urbanisme, « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ».

L’article 12 du code de procédure civile dispose que « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposés. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, suite à la signature d’un contrat de réservation avec la société ANTHRACITE, les époux [P] ont fait l’acquisition d’un bien immeuble à réhabiliter, sis 50 rue Droite 11100 Narbonne, au prix de 100 000 euros, les travaux étant réalisés par la SARL Société de Rénovation immobilière, représentée par le même gérant que la société ANTHRACITE, pour un montant total TTC de 209 190 €, selon contrat de marché de travaux privé du 8 avril 2020.

Selon acte authentique de vente de l’immeuble situé 50, rue Droite 11100 Narbonne, en date du 27 août 2020, reçu par Maître [D] [Z], Notaire, la vente comprenait une clause intitulée « Déclaration préalable » selon laquelle : « Le vendeur s’engage à transférer ladite déclaration sans au délai au nom de l’acquéreur. Il s’engage également à déposer à ses frais une déclaration préalable après travaux qui entérinera le changement de destination. Si la déclaration préalable n’était pas déposée dans le mois de l’achèvement des travaux, le vendeur encourra une astreinte de 100 euros par jour de retard. Dans l’hypothèse où la mairie refuserait la déclaration préalable modificative, le vendeur s’engage de remettre l’immeuble en l’état ».

Par ailleurs, l’acte notarié du 27 août 2020 identifiait le bien objet de la vente comme un immeuble à usage d’habitation et commercial comprenant trois appartements. Concernant l’usage du bien, le vendeur déclarait que le bien était actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur entendait conserver cet usage.

Il ressort de la lecture de cette clause que la société ANTHRACITE avait l’obligation de déposer à ses frais et sans délai une déclaration préalable après travaux entérinant le changement de destination de l’immeuble objet de la vente. Cette clause était assortie d’une astreinte journalière de 100 euros en cas de retard.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 mars 2023, les époux [P] ont mis en demeure la société ANTRACITE de leur payer la somme de 51 600 € représentant la liquidation de l’astreinte contractuelle faute de dépôt de la déclaration préalable de changement de destination de l’immeuble.

Pour s’opposer à la demande, la société ANTHRACITE soulève que postérieurement à l’acquisition du bien immobilier, les époux [P] ont envisagé finalement l’ouverture d’un commerce au sein de l’immeuble. Elle produit un courrier adressé par la société ANTHRACITE aux acquéreurs, en date du 18 février 2022, selon lequel : « Et concernant la DP, lors de la livraison des travaux, vous aviez évoqué avec le syndic différentes possibilités sur la création d’un commerce de bouche (crêperie ou glace). et n’ayant pas reçu d’informations précises à ce sujet, nous n’avons pas engagé le changement de destination. Nous restons à votre disposition pour faire le nécessaire, une fois les informations en notre possession. ». Toutefois, aucun écrit provenant des époux [P] ne mentionne ce projet de création d’un commerce de bouche. Les travaux de rénovation de l’immeuble, comprenant la création de trois appartements à usage d’habitation, ont été achevés le 30 septembre 2021, selon procès-verbal de réception des travaux avec réserves. Des courriers ont été échangés entre les parties concernant les réserves formulées par les époux [P], sans mention de travaux relatifs à l’installation d’un commerce. Dès lors, le projet allégué en défense de création d’un commerce de bouche n’est pas démontré, les travaux réceptionnés auprès de la société de rénovation gérée par le même gérant que la société venderesse, 5 mois avant le courrier du 18 février 2022, ne visant que des appartements à usage d’habitation.

La clause de l’acte notarié du 27 août 2020 est claire et précise et il n’est pas démontré que le changement de destination de l’immeuble a été remis en cause par les époux [P]. Au moins depuis le courrier de mise en demeure du 8 mars 2023, il est incontestable que les époux [P] ont réitéré expressément leur volonté d’obtenir le changement de destination de l’immeuble.

Il n’est pas contesté en défense que la déclaration préalable n’a pas été déposée auprès des services de l’urbanisme de NARBONNE par la société ANTHRACITE, ni immédiatement après l’acte de vente ni dans le mois suivant l’achèvement des travaux.

La société ANTHRACITE considère que lors de la signature de l’acte, elle a perdu la qualité de propriétaire de l’immeuble, et par voie de fait toute capacité juridique pour déposer une demande de déclaration préalable portant sur l’immeuble en l’absence de mandat donné par les époux [P]. Ces derniers invoquent un mandat donné à la société ANTHRACITE pour effectuer le délai de la déclaration préalable à ses frais, rédigé dans l’acte authentique de vente. Ils considèrent que ce mandat a été accepté par la société ANTHRACITE lors de la signature de l’acte de vente.

Le contrat de mandat est un accord juridique par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d’agir en son nom pour réaliser des actes juridiques.

La rédaction de la clause « déclaration préalable » insérée à l’acte de vente du 27 août 2020 comprend un accord entre les époux [P] et la société ANTHRACITE pour que celle-ci dépose, en lieu et place des acquéreurs, une déclaration préalable en mairie. Cette clause constitue bien un mandat donné par les époux [P] à la société ANTHRACITE, qui l’accepte, pour réaliser en son nom un acte juridique. Le changement de propriété du bien n’a donc aucune incidence sur l’obligation contractuelle de la société ANTHRACITE de déposer la déclaration préalable dans le délai fixé.

En outre, la clause insérée à l’acte, qui prévoit une astreinte journalière en cas d’inexécution, doit être requalifiée en clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Il convient d’apprécier le montant de la pénalité convenue, l’obligation étant limitée au dépôt d’une demande en mairie qui pouvait être effectuée aussi bien par le propriétaire du bien que par son mandataire et ce, depuis l’acte de vente du 27 août 2020. La demande des époux [P] chiffrée à 63 900 € à parfaire apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par eux. En effet, les époux [P] ne démontrent aucun préjudice particulier qui résulterait de l’absence de dépôt de cette déclaration préalable, l’immeuble étant loué à usage d’habitation de telle sorte que les demandeurs ne subissent aucun trouble de jouissance. Ils invoquent un préjudice éventuel en cas de volonté de revente de l’immeuble, sans démontrer avoir effectué des démarches de revente, et un droit pour la mairie de constater le défaut d’affectation de l’immeuble et d’engager des poursuites à leur encontre, sans produire de pièces en ce sens. Il ressort de l’étude des pièces que la surface concernée par le changement de destination est de 17 m2, l’immeuble acquis ayant une nature hybride, à usage d’habitation et à usage commercial. Si l’inexécution contractuelle du mandataire justifie la mise à exécution de la clause pénale, les effets de celle-ci ne doivent pas être disproportionnés au préjudice réellement subi par les époux [P]. Le préjudice réel et certain des époux [P] est limité de sorte que le montant de la clause pénale doit être modéré à la somme de 5000 €.

Par conséquent, la société ANTHRACITE est condamnée à payer aux époux [P] une somme de 5000 €, au titre de la clause pénale insérée à l’acte de vente du 27 août 2020.

Le surplus de la demande est rejeté.

Sur la demande de dépôt de la déclaration de changement de destination de l’immeuble sous astreinte

L’article 1103 du Code civil dispose « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En vertu de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision »

En l’espèce, eu égard à l’inexécution contractuelle déjà constatée et à la mise en application de la clause pénale, modérée dans son montant, il n’y a pas lieu d’ordonner une nouvelle obligation de faire sous astreinte alors que le dépôt de la déclaration préalable peut être effectué par le propriétaire du bien, conformément aux dispositions de l’article R 423-1 du code de l’urbanisme et qu’il ne s’agit pas d’un acte technique nécessitant l’intervention d’un professionnel du bâtiment de sorte que la demande des époux [P] n’est pas justifiée.

Par conséquent, la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ANTHRACITE, qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société ANTHRACITE est condamnée à payer aux époux [P], contraints d’agir en justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL ANTHRACITE à payer à Monsieur [M] [P] et Madame [T] [W] épouse [P] la somme de 5000 € (cinq mille euros) au titre de la clause pénale insérée à l’acte authentique de vente du 27 août 2020 ;

DEBOUTE Monsieur [M] [P] et Madame [T] [W] épouse [P] de leur demande de condamnation de la SARL ANTHRACITE à déposer auprès des services de l’urbanisme la déclaration préalable pour le changement de destination de l’immeuble partiellement commercial en habitation exclusivement, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNE la SARL ANTHRACITE à payer à Monsieur [M] [P] et Madame [T] [W] épouse [P] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ANTHRACITE aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT-SIX AOUT DEUX DEUX MIL VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Copie M^e Olivier GROC, la SELARL LAMBERT & CROCHET, la SELAS SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES