Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 30 mai 2024, n° 24/02082

TJ Marseille 30 mai 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas réglé leurs loyers malgré le commandement de payer, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers en raison de leur occupation continue des lieux après la résiliation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 30 mai 2024, n° 24/02082
Numéro(s) :	24/02082
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe JERVOLINO
Parties :	Société UNICIL SA D' HLM c/ SA UNICIL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Juillet 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 18 juillet 2024

à M^e Christophe JERVOLINO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02082 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YAL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [D]

né le 18 Août 1974 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [L] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Par acte de Commissaire de Justice en date du 21 février 2024, la SA UNICIL, venant aux droits de la Société Phocéenne d’habitations suivant acte d’absorption en date du 27 juin 2017, a assigné Monsieur [T] [D] et Madame [L] [D] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [D] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 2], et de l’emplacement de stationnement, au besoin avec le concours de la Force Publique;

• condamner Monsieur et Madame [D] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 14.363,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2024;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 350,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

La SA UNICIL a en outre sollicité que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un Huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A 444-31 du code de commerce devra être supporté par les débiteurs en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, la SA UNICIL a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 15.811,96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA UNICIL a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur et Madame [D], cités en l’Etude de la SAS PROVJURIS, Commissaires de Justice, n’ont pas comparu à l’audience, ni ne se sont faits représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA UNICIL produit la notification à la CCAPEX en date du 27 octobre 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 21 février 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 22 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 30 mai 2024.

L’action de la SA UNICIL est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2016, la Société Phocéenne d’Habitations a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [D] pour un logement situé à à [Adresse 2] et pour un emplacement de stationnement, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 272,65 euros outre 94,11 euros de charges.

Par acte en date du 6 décembre 2016, la Société Phocéenne d’Habitations a consenti à prêter à titre gratuit à Monsieur et Madame [D] l’emplacement d’un stationnement référencé 3013.8017.

Monsieur et Madame [D] ne réglant pas régulièrement leurs loyers, la SA UNICIL leur a fait délivrer le 22 novembre 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 9795,20 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 octobre 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 22 janvier 2024.

En outre, Monsieur et Madame [D], qui n’ont pas comparu à l’audience, n’ont fait valoir aucun argument permettant d’infirmer cette demande et n’ont pas davantage sollicité de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [D] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner à payer à la SA UNICIL la somme provisionnelle de 15.764,10 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 30 avril 2024, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur et Madame [D] seront en outre condamnés à payer à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les frais d’exécution forcée:

La SA UNICIL n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge des sommes retenues par le Commissaire de Justice sur les débiteurs.

Elle sera donc déboutée de sa demande présentée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur et Madame [D] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur et Madame [D] seront tenus de payer à la SA UNICIL la somme de 400,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA UNICIL;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 janvier 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur et Madame [D] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 2], et de l’emplacement de stationnement, passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [D] à payer à la SA UNICIL:

• la somme provisionnelle de 15.764,10 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 30 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS la SA UNICIL du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [D] à payer à la SA UNICIL la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 novembre 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,