TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°24/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2024

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2024

N° RG 24/01293 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UWO

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société [Adresse 9] [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Baptiste CHAREYRE de la SARL SARL ARTURUS AVOCATS, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et M^e LACHENY, avocat plaidant au Barreau de LILLE

DEFENDERESSE

La Société SERIC SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DE RESTAURATION ET

D ‘INVESTISSEMENTS CONCERTES (OLIVADORS)

dont le siège social est sis [Adresse 7]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain KOUYOUMDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2016, la SAS [Adresse 9] [Localité 6] a donné à bail commercial à la SAS SERIC des locaux commerciaux situés au centre de marques [Adresse 3] à [Localité 4], zone d’aménagement de la [Localité 6], le local portant le n°145, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 40000 euros hors taxes, et une provision sur charges annuelle au mètre carré de 223 euros hors taxes.

La SAS [Adresse 9] [Localité 6] s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, la SAS village de [Localité 2] [Localité 6] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS SERIC, pour une somme de 121480.28 euros au titre des arrières de loyers et de charges, de la pénalité contractuelle de 10% prévue par l’article 28.3.1 du bail et le cout de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la SAS [Adresse 9] Péronne a fait assigner la SAS SERIC, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS SERIC, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 23 octobre 2024, la SAS [Adresse 9] Péronne, par l’intermédiaire de son conseil, dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail à la date du 20 octobre 2016;Ordonner l’expulsion de la SAS SERIC;Condamner la SAS SERIC à payer à la SAS [Adresse 9] [Localité 6]:Une indemnité provisionnelle de 101460,88 euros avec intérêts de retard au taux de la Banque centrale européenne majoré de 10 points, à compter de la date d’échéance de chacune des factures en cause en vertu de l’article L441-1-II du code de commerce ; Une provision de 40026,50 euros en application de la clause pénale insérée dans le bail ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au double du loyer global de la dernière année de location en vertu de l’article 28.3.4 du bail contractuellement dû, en principal, charges et taxes et ce jusqu’à la date effective de sa libération des lieux ; 50000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 8 novembre 2023.

S’il évoque le rejet de la demande de délais de paiement dans les motifs de ses écritures, cette demande n’est pas reprise dans les motifs des conclusions.

En défense, la SAS SERIC, par l’intermédiaire de son conseil, dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens demande au tribunal de :

Renvoyer les parties à mieux se pourvoir ; Débouter la SAS [Adresse 8] [Localité 2] [Localité 6] de sa demande de résiliation du bail commercial du local sis à [Adresse 5] ;Suspendre la clause résolutoire insérée dans le bal commercial ; Octroyer des délais de paiement à raison de 8 échéances mensuelles égales de 7032.17€ par mois à régler avant le 10 de chaque mois afin d’apurer la dette locative de 5625,34€ au 30 septembre 2024 avec l’engagement de la SAS SERIC de régler le loyer relatif au 4ème trimestre2024 avant le 31 décembre 2024 ; Débouter la SAS [Adresse 9] [Localité 6] de ses demandes relatives à la majoration des loyers ainsi qu’à la clause pénale, Débouter la SAS village de [Localité 2] [Localité 6] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile et laisser les dépens à la charge de la société demanderesse ; Débouter la SAS [Adresse 9] [Localité 6] de ses demandes plus amples ou contraires.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Il convient de relever que la SAS SERIC sollicite dans son dispositif que les parties soient renvoyées à mieux se pourvoir. Or, elle indique dans les motifs de ses écritures ne pas contester l’incompétence (sic) du tribunal judiciaire de Marseille saisi par le village de la Péronne en vertu d’une clause attributive de juridiction insérée dans le bail commercial mais inopérante pour la société défenderesse dans le cadre d’une procédure de référé. Outre le fait qu’il s’agissait probablement de ne pas contester la compétence et non pas l’incompétence du tribunal judiciaire de Marseille, compte tenu de la contradiction entre les motifs et le dispositif des écritures, la demande de la SAS SERIC de voir les parties renvoyer à mieux se pourvoir sera rejetée.

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 15 février 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 8 novembre 2023.

La SAS SERIC ne conteste pas devoir des loyers.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 8 décembre 2023. L’obligation de la SAS SERIC de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1er octobre 2024, égale au double du loyer global de la dernière année de location en vertu de l’article 28.3.4 du bail contractuellement dû, en principal, charges et taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Sur les loyers et charges impayés

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 15 février 2024 que la SAS SERIC a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois d’octobre 2023, et reste lui devoir une somme de 101460,88 euros, arrêtée au 1er octobre 2024.

L’obligation du locataire de payer la somme de 101460,88 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 1er octobre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, la demande de provision sera accordée.

Sur la clause pénale et la majoration des intérêts

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail commercial (initialement promesse de bail) signé par les parties le 20 octobre 2016 prévoit en son article 28.3.4 les dispositions suivantes : en cas de résiliation par la faute du preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le preneur devra, à titre de réparation du préjudice causé au bailleur du fait de la rupture du contrat, une indemnité correspondant à six mois de loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour du paiement.

Il prévoit également en son article 28.1 qu’à défaut de paiement d’une quelconque somme exigible par application du bail à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt calculé au taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne (BCE) majoré de 10 point, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature des présentes et de la prise d’effet du bail.

En ce qui concerne la clause pénale, la SAS SERIC indique que cela ne ressort pas des compétences du juge des référés sans indiquer les raisons pour lesquelles cette clause serait contestable, nécessitant donc une analyse par le juge du fond. Il convient toutefois de relever que le bail évoque la question d’une faute du preneur et que cette question devra effectivement être abordée par le juge du fond. Par ailleurs, si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c’est à la condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

Les sommes ici réclamées sont de nature à procurer un tel avantage au bailleur.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale.

En ce qui concerne la majoration des loyers, la SAS SERIC se contente là aussi de dire que cette question n’entre pas les pouvoirs du juge des référés. Mais là encore, il n’explique pas en quoi cette demande serait contestable.

Pour autant, il convient de relever que la clause figurant au 28.1 du contrat de bail peut s’analyser en une clause pénale, que par ailleurs, il n’est pas en l’état possible de la chiffrer alors que son montant pourrait être de nature à procurer au bailleur un avantage disproportionné.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé également sur la demande relative à la majoration des intérêts.

La provision sera assortie des intérêts à taux légal à compter du 8 décembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SAS SERIC sollicite l’octroi des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause insérée dans le bail.

Il convient d’observer que, suite à la délivrance du commandement de payer, la SAS SERIC a procédé au règlement partiel de la somme due, réduisant la dette à la somme de 70321,68€, les parties convenant d’un échelonnement en 10 mensualités de 7032,17€ à verser à compter du mois de septembre 2024.

Il n’est pas contesté que la SAS SERIC a payé les échéances de septembre et d’octobre 2024 correspondant à l’échéancier mise en place.

Toutefois, la SAS SERIC est désormais redevable de la somme de 101460,88€ correspondant à sa dette initiale de 70321,68€, déduction faite de la somme de 14064,34€ payée en deux fois en septembre et octobre 2024 et augmentée du loyer dû au 1er octobre 2024 au titre du dernier trimestre de l’année 2024.

Ainsi, l’échéancier proposé par la SAS SERIC ne prend pas en compte cette dernière échéance pourtant due.

Dans la mesure où l’accord des parties portait sur 10 mensualités et que la demande de la SAS SERIC porte aujourd’hui sur 8 mensualités, il apparait que le délai total d’apurement de la dette sera le même.

Ces éléments justifient d’accorder des délais de paiement, comme détaillé au dispositif de la présente ordonnance, et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

En cet état, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de ne prévoir la déchéance de la suspension de ladite clause et le retour du plein effet de celle-ci qu’en cas de non-respect des délais de paiement et de l’échéancier prévu.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS SERIC sera condamnée à payer à la SAS [Adresse 9] [Localité 6] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS SERIC qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 8 novembre 2023.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 20 octobre 2016 entre la SAS [Adresse 9] [Localité 6] et la SAS SERIC, à la date du 8 Décembre 2023 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et des intérêts de retard ;

CONDAMNONS la SAS SERIC à payer à titre provisionnel à la SAS [Adresse 9] [Localité 6] la somme de 101460,88 euros au titre des loyers et charges au 1er octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023,

AUTORISONS la SAS SERIC à se libérer de cette condamnation en 2 versements d’un montant de 29633,97 euros (soit 7032.17€ + la moitié de l’échéance due au titre du dernier trimestre 2024) puis 6 versements de 7032,17€ avant le 5 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, en sus des loyers et charges en cours ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, aux risque et périls de la SAS SERIC ;

— la SAS SERIC sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle du 1er octobre 2024, égale au double du loyer global de la dernière année de location en vertu de l’article 28.3.4 du bail contractuellement dû, en principal, charges et taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS SERIC à payer à la SAS [Adresse 8] [Localité 2] [Localité 6] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS SERIC aux dépens du référé, qui incluent le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT