MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 01 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/04415 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RJTJ

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 06 Octobre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [V] [D] [I]

né le 12 Mars 1944 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Judith COURQUET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 457

DEFENDEUR

M. [N] [L]

né le 17 Mars 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Par acte du 7 mai 2021 M. [N] [L] et son épouse Mme [H] [S] ont vendu à M. [V] [D] [I] une maison d’habitation située au [Adresse 4] à [Localité 5] (31), pour un prix de 312 000 euros.

M. [V] [D] [I], déplorant l’existence de désordres affectant la piscine, a fait réaliser un constat d’huissier le 25 juin 2021.

Suivant ordonnance du 20 janvier 2022, le juge des référés, saisi par assignation de M. [V] [D] [I] du 28 octobre 2021, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [Z] [A].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 22 juin 2022.

Procédure devant le tribunal

Par acte du 25 octobre 2022, M. [V] [D] [I] a fait assigner M. [N] [L] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction le condamner à réparer ses préjudices, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

Par ordonnance du 16 février 2023, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance suite au décès de M^e Alexandre Hego Deveza-Barrau, avocat du demandeur.

Par courrier du 26 juin 2023, le juge de la mise en état a invité M. [V] [D] [I] à prendre attache avec Me [R] [C], assurant l’administration du cabinet de Me [M] [P] [E], indiquant qu’il était nécessaire qu’il constitue avocat dans les meilleurs délais.

M^e Judith Courquet a adressé sa constitution d’avocat au tribunal le 21 juillet 2023.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 6 octobre 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 20 mars 2025.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions du 14 mai 2024, M. [V] [D] [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil ;

– constater que M. [N] [L] est à l’origine du dol contenu dans l’acte dans l’acte authentique du 7 mai 2021 ;

Vu l’article 1792 du code civil ;

– constater que M. [N] [L] est constructeur-vendeur et qu’il doit sa garantie à ce titre ;

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées ;

– constater l’existence de désordres consécutifs en ce qui concerne la mauvaise mise en œuvre de la transformation de la piscine hors sol à une piscine enterrée et que la responsabilité de M. [N] [L] est engagée de ce chef ;

En conséquence ;

– condamner M. [N] [L] à payer à M. [V] [D] [I] la somme de 35 677,08 euros TTC, au titre des travaux de remise en état, somme qui sera augmentée de son indexation sur la base de l’index national bâtiment « tous corps d’état » (BT 01) au jour du jugement ;

– condamner M. [N] [L] à payer à M. [V] [D] [I] la somme de 37 280,40 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

– condamner M. [N] [L] au paiement d’une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

– prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A cet effet, M. [V] [D] [I] fait valoir que :

— l’expertise judiciaire établit l’existence des désordres de la piscine, transformée par M. [N] [L] en une piscine enterrée alors qu’elle était hors sol (défectuosité des joints mis en œuvre, à l’origine de l’arrachage du liner et de la feutrine ; mauvaise accroche du liner ; absence de fond de piscine et de remblai ; absence de margelle) ;

— la responsabilité de M. [N] [L], qui a admis en cours d’expertise avoir réalisé les travaux entre 2019 et 2020, est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés ; le vendeur a retenu dolosivement cette information lors de la vente, en présence de laquelle il aurait pu renoncer à l’achat ;

— la responsabilité de M. [N] [L] est encore engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, en sa qualité de constructeur-vendeur, alors que la piscine est impropre à sa destination.

Il indique subir :

— un préjudice caractérisé par le coût de la remise en état de la piscine, la construction existante devant être démolie et remplacée, pour un coût chiffré par l’expert judiciaire à 35 677,08 euros, le devis de la société Waterair, transmis par M. [N] [L], pour un coût de 20 623,38 euros, étant incomplet et l’entreprise ne s’étant pas déplacée.

— un préjudice de jouissance, dès lors qu’il n’a pas pu, d’une part, utiliser la piscine durant les étés 2021 et 2022, pour un montant de 18 640,20 euros par saison de deux mois, considérant le coût de la location journalière de piscines privées, ni, d’autre part, pu la louer.

Selon ses dernières conclusions du 15 janvier 2025, M. [N] [L] demande au tribunal de :

– à titre principal :

– débouter M. [V] [D] [I] de ses prétentions ;

– à titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal venait à considérer que la responsabilité de M. [L] doit être retenue :

– limiter le montant de la condamnation de M. [N] [L] aux travaux de reprise du liner et des joints de blocage, soit la somme de 2 155 euros, selon devis de M. [R] [W] ;

– limiter le montant de la condamnation de M. [N] [L] au titre du préjudice de jouissance à une somme de 573,70 euros ;

– à titre infiniment subsidiaire :

– limiter le montant de la condamnation de M. [N] [L] à une somme de 20 623,38 euros au titre des travaux de reprise de la piscine ;

– limiter le montant de la condamnation de M. [N] [L] au titre du préjudice de jouissance à une somme de 573,70 euros ;

– en tout état de cause :

– condamner M. [V] [D] [I] à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance et ceux relatifs à l’expertise ;

– écarter l’exécution provisoire.

Observant que l’assignation était fondée sur la responsabilité extra-contractuelle, M. [N] [L] fait tout d’abord valoir que seule sa responsabilité contractuelle est susceptible d’être recherchée. Il ajoute que le dol invoqué par M. [V] [D] [I] relève quant à lui de la responsabilité délictuelle et non de la garantie des vices cachés.

Sur le fondement des vices cachés, il développe qu’il appartient à M. [V] [D] [I] de démontrer qu’il avait connaissance du vice et qu’il lui a sciemment caché lors de la vente ; que la piscine était déjà enterrée avant le 28 septembre 2009, de sorte que ses déclarations lors de la vente n’étaient pas fausses et qu’elles ne peuvent pas caractériser un vice caché.

Sur le dol, il expose qu’il appartient à M. [V] [D] [I] de démontrer qu’il a obtenu le consentement de son cocontractant par des manœuvres, mensonges, ou dissimulation d’une information déterminante.

Sur la garantie de l’article 1792 du code civil, il indique que les travaux ont été réalisés il y a plus de 10 ans, puisque la piscine a été construite en 1985 et qu’elle était enterrée déjà en 2009, et qu’il n’a que réalisé des travaux de remplacement de la feutrine et du liner en 2019/2020 ; que, de plus, la stabilité de la piscine n’est pas compromise, quand bien même les règles de construction d’une piscine enterrée n’ont pas été respectées.

Il ajoute que M. [V] [D] [I] a acheté la maison en ayant conscience que le liner était fixé à l’aide de joncs de blocage.

À titre subsidiaire, sur les préjudices invoqués par M. [V] [D] [I], il soutient que :

– d’une part, seuls des travaux de remise en état du liner et des joncs de blocage, d’un montant de 2 155 euros, doivent être retenus, dès lors que la stabilité de la piscine semi-enterrée n’est pas compromise et que la construction d’une piscine enterrée constituerait une amélioration ; d’autre part, il a transmis à l’expert judiciaire un devis de la société Waterair ; l’expert a retenu un montant des travaux, sur la base de ce devis, de 20 623,38 euros, mais que devaient y être ajoutées l’évacuation de gravats et la fourniture d’une margelle, cette dernière n’étant cependant pas obligatoire pour réaliser les travaux dans les règles de l’art ; l’expert a retenu la réalisation d’une piscine enterrée, comme principe de réparation, ce qui constitue une amélioration par rapport à l’ouvrage existant, semi-enterré ; sa condamnation doit être limitée à une somme de 20 623,38 euros ;

– le préjudice de jouissance de M. [V] [D] [I] ne peut pas être évalué en considération des prix de location d’une piscine privée, alors que les particuliers qui louent leur piscine réalisent des gains ; il n’est pas démontré par M. [V] [D] [I] qu’il entendait lui-même louer sa piscine afin de réaliser des gains ; le préjudice doit être évalué par référence au prix d’une entrée à la piscine publique, sur une période entre juin et septembre.

Enfin, compte tenu de la nature de l’affaire, M. [N] [L] demande que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à « constater » ou « dire et juger » ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1. Sur la garantie de M. [L]

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, selon l’acte de vente (p. 5), des travaux d’extension de la maison ont été réalisés, suivant permis de construire obtenu le 25 novembre 2009.

Une photographie produite par M. [N] [L] (pièce n° 9) démontre que la piscine était déjà enterrée lorsque les travaux de construction de l’extension de la maison ont eu lieu, c’est-à-dire depuis plus de dix ans à la date de la signature de la vente le 7 mai 2021.

Les déclarations effectuées par M. [N] [L] lors de la vente sur la chronologie de la construction (p. 4 de l’acte : « le vendeur déclare avoir fait édifier […] la piscine semi-enterrée sur le terrain, depuis plus de dix ans […] ») ne sont donc pas erronées.

Au cas présent, l’expert judiciaire constate (p. 7) que la feutrine et le liner sont arrachés et n’adhèrent plus à la paroi verticale en tôle du bassin ; que la structure/ossature de la piscine est composée de poteaux en fer ancrés, selon les dires de M. [N] [L], sur des plots en béton, la tôle verticale formant les parois du bassin étant elle-même fixée sur les poteaux en fer par des « rivets » (p. 8) ; que la feutrine et le liner sont plaqués contre la tôle et que des joncs de blocage pincent la tôle, la feutrine et le liner (ibid.).

M. [N] [L] a déclaré (p. 10) à l’occasion de la réunion du 24 février 2022 « qu’à l’origine, cette piscine était une piscine hors sol ; [qu’il a] ensuite entrepris de la transformer en piscine enterrée ; [qu’il a] réalisé les travaux [lui-même] en 2019/2020 et [que] pendant toute l’année 2020, la piscine a fonctionné ».

L’expert conclut (p. 15) à l’existence de désordres au niveau du liner et des joncs de blocage, ces derniers étant des « joncs de pincement, […] d’où leur enlèvement sous l’effet de forces extérieures notamment le vent » (p. 16) ; ainsi qu’à l’existence d’un « arrachage du liner et de la feutrine, […] conséquence de la défectuosité des joncs mis en œuvre par M. [N] [L], [qui] s’enlèvent sous l’effet du vent et ensuite le liner et la feutrine, n’étant plus bloqués, s’arrachent » (ibid.).

L’expert poursuit : « cet ouvrage a été conçu et réalisé à l’origine ‘hors sol'. Il a été transformé par des travaux réalisés par M. [N] [L] en un ouvrage ‘enterré'. La problématique est que les règles et normes de construction ne sont plus les mêmes selon la typologie d’une piscine hors sol, enterrée ».

Il développe que (p. 16 et 17) l’absence de mise en œuvre d’un remblai selon un cadre normé et réalisé dans les règles de l’art, d’accroche mécanique normée du liner sur la partie haute du bassin et de margelles à débordement caractérisent des non-conformités aux règles de l’art. Deux entreprises venues sur site ont constaté l’absence de dalle, et uniquement la pose de « polystyrène sur fond de sable », pour le fond de piscine, ce qui traduit également une non-conformité aux règles de l’art.

Il précise (p. 17) que la conception du projet était inadaptée, s’agissant d’une transformation de piscine hors sol en une piscine enterrée.

Il conclut (ibid.) que la stabilité de l’ouvrage n’est pas compromise et que les désordres n’étaient pas apparents lors de la vente et qu’aucune erreur d’utilisation ou d’entretien n’a été commise.

L’engagement de la responsabilité du vendeur sur le fondement des vices cachés, nécessite la démonstration, par l’acquéreur, d’un vice, grave, caché et antérieur à la vente, de même que celle de la connaissance par le vendeur de ces vices en raison de la clause « état du bien », p. 11 de l’acte de vente (« l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : […] s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur »).

En l’occurrence, l’expertise judiciaire établit l’existence de désordres affectant la piscine, à savoir l’absence d’une dalle, l’absence d’un remblai, l’absence d’une accroche mécanique normée (justifiant que le liner et la feutrine n’adhèrent plus à la paroi verticale en tôle du bassin), de même que l’absence de margelles à débordement, que l’expert explique par référence au caractère tout d’abord hors sol du bassin, qui a ensuite été enterré, sans respecter les normes permettant de transformer une piscine hors sol en une piscine enterrée.

Ces éléments sont caractéristiques de vices, non apparents aux yeux de l’acquéreur profane au moment de la vente, qui n’a en effet pu apercevoir, lors de ses visites, qu’un bassin rempli.

Ces vices sont encore antérieurs à la vente, dès lors qu’ils résultent des techniques de construction utilisées par M. [N] [L] et qu’ils sont apparus dans un délai très bref après la vente (pièce n° 1 de M. [V] [D] [I], constat d’huissier du 5 juin 2021 : liner totalement déchiré, feutre apparent), sous l’effet de forces extérieures, notamment le vent, sans que celles-ci ne revêtent un aspect exceptionnel.

Ils sont graves, puisque l’accroche du liner et de la feutrine, ainsi que l’état de ces éléments, ne permettent pas de remplir le bassin et le rendent impropre à son usage normal.

Enfin, M. [N] [L], professionnel du bâtiment quoique d’une spécialité différente de celle de pisciniste et qui a surtout réalisé les travaux, est assimilé au vendeur qui connaissait les vices de la chose vendue.

L’expert a écarté toute erreur d’entretien ou d’utilisation du bassin.

Par conséquent, la responsabilité de M. [N] [L] est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

2. Sur la réparation des préjudices

Selon l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

2.1. Sur le coût des travaux de reprise

S’agissant des travaux de remise en état de la piscine, l’expert conclut (p. 15) qu’il lui « apparaît impossible de reprendre des travaux sur cet ouvrage pour le mettre en conformité » et qu’une « démolition de l’ouvrage existant est à envisager et une reconstruction aux dimensions identiques […] », tandis que « des margelles bois à recouvrement devront être prévues ».

Il a retenu le devis de la société Waterair (p. 19), fourni par M. [N] [L], pour un montant TTC de 20 623,38 euros, auquel doivent s’ajouter les coûts d’évacuation des gravats et de fourniture des margelles, sous réserve, néanmoins, « d’une visite technique [de la société] pour maintenir ou non son prix ».

Il a également retenu les devis des entreprises Portelli et Desjoyaux, à hauteur de 35 677,08 euros TTC et de 38 805 euros TTC (ibid.), après soustraction, pour le premier, des coûts du groupe de filtration et accessoires et produits d’entretien et, pour le second, des coûts d’installation d’une pompe, d’une filtration intégrée et d’accessoires d’entretien et produits de traitement.

Il souligne (p. 20) que « la différence de prix est en grande partie due à [la] différence de structure », c’est-à-dire une structure métallique sous forme de kit pour la société Waterair et une structure type béton, pour les entreprises Portelli et Desjoyaux, « ces deux procédés de structure [étant néanmoins] connus et reconnus […] ».

M. [N] [L] ne peut pas reprocher aux devis fournis par M. [V] [D] [I] d’avoir estimé le coût de construction d’une piscine enterrée, alors même que la piscine est, en l’état actuel, enterrée, de sorte qu’aucune amélioration de l’ouvrage existant n’est à déplorer.

Il ne sera pas plus retenu que seuls le liner et la feutrine doivent être remis en place, ainsi que les joints de blocage, pour un coût total de 2 155 euros, considérant l’étendue des vices cachés affectant le bassin (cf. supra), qui nécessitent sa démolition selon l’expert et non une simple remise en état.

L’expert judiciaire précise que le devis (annexe 15) de la société Waterair est détaillé et conforme pour la réalisation d’un bassin enterré (p. 18), à hauteur d’un montant TTC de 20 623,38 euros, une fois enlevé le poste « excavation », le tracé étant déjà réalisé, selon ce devis. S’il explique la différence de prix avec les devis des sociétés Desjoyaux et Portelli par la mise en œuvre d’une structure métallique, il indique toutefois que l’entreprise « doit lever la réserve de la visite technique pour maintenir ou non son prix ».

En l’absence de réalisation de cette visite technique à la demande de M. [N] [L] qui y avait intérêt et considérant que l’expert a retenu qu’elle pouvait influencer le prix annoncé par la société Waterair, ce qui s’explique en effet par l’importance d’analyser le site d’implantation de l’ouvrage et ses contraintes, le tribunal ne retiendra pas son devis.

En conséquence, le devis de l’entreprise Portelli (annexe 10), validé par l’expert judiciaire, sera retenu, dès lors qu’il permet, à moindre coût que le devis de l’entreprise Desjoyaux, d’indemniser intégralement le coût de reprise des vices cachés, déduction faite du coût du groupe de filtration, réutilisable, et des accessoires et produits d’entretien, soit pour un coût TTC de 35 677,08 euros.

M. [N] [L] sera donc condamné à payer cette indemnité à M. [V] [D] [I], avec indexation sur l’indice BT 01 du jour du devis du 10 mars 2022, au jour du jugement, afin de tenir compte de l’évolution des prix.

2.2. Sur le préjudice de jouissance

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

M. [V] [D] [I] a incontestablement subi un préjudice de jouissance, en étant privé de l’utilisation de la piscine durant deux mois d’été durant deux étés consécutifs (2021 et 2022).

Le montant de l’indemnité réparatoire ne saurait toutefois pas être calculé en prenant en compte le coût de location d’une piscine privée, qui ne reflète pas uniquement la valeur de l’agrément d’un bassin à usage privatif, mais correspond à un service marchand et intègre donc un bénéfice.

A l’inverse, le coût de l’accès à une piscine publique ne sera pas pris en considération, car il ne représente pas le même confort d’utilisation qu’une piscine privative.

L’impossibilité pour M. [V] [D] [I], d’utiliser la piscine, pendant deux étés consécutifs, durant deux mois à chaque fois, sera, en l’absence de tout élément établissant un usage particulier, justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 1 500 euros, que M. [N] [L] sera condamné à lui payer.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Partie perdante, M. [N] [L] sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu’à ceux de l’instance de référé et au coût de l’expertise judiciaire, mais à l’exclusion du coût du procès-verbal d’huissier de justice du 25 juin 2021 qui constitue des frais irrépétibles.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [V] [D] [I] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, M. [N] [L] sera condamné à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, et il n’est pas justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Condamne M. [N] [L] à payer à M. [V] [D] [I] une indemnité de 35 677,08 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la piscine, avec indexation sur l’indice BT 01 du 10 mars 2022 à la date du jugement ;

Condamne M. [N] [L] à payer à M. [V] [D] [I] une indemnité de 1 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance de la piscine durant les étés 2021 et 2022 ;

Déboute M. [V] [D] [I] du surplus de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne M. [N] [L] aux dépens de l’instance, ainsi qu’à ceux de l’instance de référé et au coût de l’expertise judiciaire, mais à l’exclusion de ceux du procès-verbal d’huissier de justice du 25 juin 2021 ;

Condamne M. [N] [L] à payer à M. [V] [D] [I] une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [N] [L] au titre des frais irrépétibles,

Dit n’y avoir à écarter l’exécution provisoire assortissant de plein droit le présent jugement.

Le Greffier, La Présidente,