Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 13 octobre 2025, n° 25/00642

TJ Strasbourg 13 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies.
Rejeté
Suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire en raison de l'accord de la locataire pour rembourser sa dette par mensualités.
Accepté
Montant de l'arriéré locatif
La cour a constaté que la locataire devait effectivement la somme demandée à titre provisionnel.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 13 oct. 2025, n° 25/00642
Numéro(s) :	25/00642
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine SCHULTZ-MARTIN

Texte intégral

N° RG 25/00642 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSHL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/00642

N° Portalis DB2E-W-B7J-NSHL

Minute n° 2025/

☐ Copie exec. à :

M^e SCHULTZ MARTIN CATHERINE

Mme [N] [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e SCHULTZ MARTIN CATHERINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. [Adresse 7]

immatriculée au RCS [Localité 9] sous le n° 568 501 415

prise en la personne de sa directrice générale

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Sabine PERRIN, substituant M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocates au barreau de Strasbourg

PARTIE REQUISE :

Madame [N] [O]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé,

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Octobre 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé et par Fanny JEZEK, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 mars 2019, la SAEML HABITATION MODERNE a donné à bail à compter du 17 avril 2019 à Mme [N] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]. Suivant avenant du 4 février 2021, la locataire est désigné par son nom de jeune fille [O].

Des loyers étant demeurés impayés, la [Adresse 8] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 décembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Mme [N] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal par un acte d’huissier du 17 avril 2025, notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 24 avril 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 septembre 2025, la SAEML HABITATION MODERNE reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [O] ; et de la condamner à titre de provision au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3 094,60€, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris les frais du commandement de payer.

Elle ne s’oppose pas à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [N] [O] ne conteste pas sa dette mais demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle propose de régler 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Elle indique avoir deux enfants à charge et percevoir le RSA à hauteur de 900 euros ainsi qu’une pension alimentaire de 300 euros.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 décembre 2024 à la défenderesse pour la somme en principal de 1 004,73€, arrêtée au 25 novembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 février 2025.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La [Adresse 8] produit un décompte du 29 août 2025, selon lequel Mme [N] [O] reste lui devoir la somme de 3 094,60 euros à cette date, jusqu’au mois de juillet inclus.

Mme [N] [O] sera donc condamnée à verser à la SAEML HABITATION MODERNE cette somme à titre provisionnel.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge (V), à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il dispose par ailleurs sous le VII que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur, Mme [N] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette à hauteur de 200 euros par mois, en plus du loyer courant, selon les modalités qui seront précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courantes d’une part, des mensualités pour l’apurement de la dette d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause, l’expulsion et la condamnation de Mme [N] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse eu égard à la situation économique de la défenderesse.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Catherine GARCZYNSKI, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SAEML [Adresse 7] d’une part, et Mme [N] [O] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 février 2025 ;

CONDAMNONS Mme [N] [O] à verser à la SAEML HABITATION MODERNE à titre provisionnel la somme de 3 094,60 euros (décompte du 29 août 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [N] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 15 mensualités de 200 € chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité ;

* qu’à défaut pour Mme [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEML [Adresse 7] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [N] [O] soit condamnée à verser à la SAEML HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustements du loyer) jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DÉBOUTONS la SAEML [Adresse 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [N] [O] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Bas-Rhin en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine GARCZYNSKI, première vice présidente, et par M^me Fanny JEZEK, greffière.

Le Greffier La Juge des contentieux de la Protection

Fanny JEZEK statuant en référé

Catherine GARCZYNSKI