TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e MATTEI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04265 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F67

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [Y]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 15 décembre 2022, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC 13 représenté par son conseil, a consenti à Madame [K] [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 4], dans le quatorzième [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 391,38 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [K] [Y] le 31 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 833,59 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC 13, agissant par son représentant légal, a fait assigner en référé Madame [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement du 31/10/2023 dans les délais légaux,

— entendre prononcer la résiliation du bail,

— rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [K] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 5],

— condamner Madame [K] [Y] au paiement d’une somme provisionnelle de 2 621,59 euros, comptes arrêtés au 21/02/2024 augmenté des intérêts de droit à compter du présent acte,

— condamner Madame [K] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [K] [Y] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner Madame [K] [Y] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent au titre de l’article 696 du CPC outre les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A l’audience, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC 13, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 5 179,28 euros au 07 octobre 2024.

Madame [K] [Y], régulièrement citée à étude n’a pas comparu et n’est pas représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 juin 2024 a été dénoncée le 17 juin 2024 Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 10 octobre 2024.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 23 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 14 juin 2024.

Par conséquent, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC 13 est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 15 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2023, pour la somme en principal de 2 833, 59 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023.

Madame [K] [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra au demandeur de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [K] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [K] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 681,17 euros actuellement, et de condamner Madame [K] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Madame [K] [Y] reste devoir la somme de 4908,16 euros, à la date du 07 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de procédure terme du mois de septembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [K] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4908,16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024, date de l’assignation pour la somme de 2 621,59 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif au 07 octobre 2024 indique un versement effectué par Madame [K] [Y], le 12 septembre 2024 pour un montant de 300 euros, ne correspondant pas au montant intégral du loyer. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC 13, Madame [K] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront septembre, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 15 décembre 2022 entre l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC 13 d’une part et Madame [K] [Y] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 4], dans le quatorzième [Localité 3] sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC 13 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec de la force publique ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six-cent-quatre-vingt-un euros et dix-sept centimes (681.17 euros) à ce jour, à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC 13, à titre provisionnel, la somme de quatre-mille-neuf-cent-huit euros et seize centimes (4908,16 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 07 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 pour la somme de 2 621,59 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC 13 une somme de deux-cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE