R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/00136 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75WVV

Le 04 novembre 2025

DEMANDERESSES

S.E.L.A.S. PERSPECTIVE représentée par Me [W] [E] ès qualités de mandataire liquidateur de la Sté SAFARI PARC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. HOLDING DUBUS SARL au capital de 160.000,00 €, immatriculée au RCS de DUNKERQUE sous le n° 075.750.539, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme WALLAERT, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Aude BUBBE, Première Vice-Présidente désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier et de Monsieur Kevin PAVY, Greffier, lors de la mise à disposition de la décision.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 02 septembre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 04 novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 31 octobre 2018, la SARL Holding Dubus a donné à bail commercial à la SARL Safari Parc un bâtiment situé à [Localité 4], pour un loyer annuel de 108 000 euros HT HC payable par trimestre, pour exploiter une salle d’activités sportives sous l’enseigne Gigafit.

En raison des mesures de lutte contre le Covid, les locaux de la société Safari Parc ont été fermés administrativement au public du 13 mars au 6 juin 2020 et du 23 octobre 2020 au 18 janvier 2021.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 22 octobre 2022, la société Holding Dubus a mis en demeure la société Safari Parc de régler la somme de 106 273,39 euros, au titre des loyers et charges.

Par acte du 22 novembre 2022, la société Safari Parc a fait citer la société Holding Dubus devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de :

— prononcer l’exonération de son obligation de payer les loyers du 13 mars au 6 juin 2020 et du 23 octobre 2020 au 18 janvier 2021,

— condamner la société Holding Dubus à lui verser la somme de 80 000 euros en raison de la nullité du contrat de franchise la liant avec la société Gigafit Developpement,

— A titre subsidiaire, et avant dire droit, condamner la société Holding Dubus à justifier du montant des aides qu’elle a perçues pendant la période de fermeture administrative,

— déduire des sommes réclamées par la société Holding Dubus 30% du montant total des aides qu’elle a perçues par l’Etat pendant la période de fermeture administrative,

— la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 1er décembre 2022, le tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société Safari Parc.

Le 3 février 2023, la société Holding Dubus a déclaré sa créance pour un montant de 80 981,30 euros.

Le 27 avril 2023, le tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer a converti la procédure de sauvegarde en liquidation judiciaire, désignant la SELARL Perspectives, prise en la personne de Me [W] [E], ès qualités de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du juge-commissaire du 22 juillet 2023, le bail a été résilié.

Le 12 octobre 2023, les locaux ont été restitués.

Par ordonnance du 22 février 2024, le juge-commissaire a sursis à statuer sur la contestation de la créance portant les loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure de sauvegarde, déclarée par la société Holding Dubus.

Aux termes de leurs dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, le liquidateur judiciaire, ès qualités, et la société Safari Parc demandent au tribunal de :

— déclarer recevable l’intervention volontaire du liquidateur judiciaire, ès qualités,

— débouter la société Holding Dubus de sa demande de condamnation au paiement des loyers pendant les périodes de fermeture administrative,

— la condamner à lui verser la somme de 80 000 euros de dommages-intérêts en raison de la nullité du contrat de franchise la liant avec la société Gigafit Developpement et de son comportement dans l’exécution de ses obligations,

— à titre subsidiaire, condamner la société Holding Dubus au paiement d’une somme correspondant à 50% du montant du loyer pendant les périodes de fermeture administrative, à titre de dommages-intérêts,

— la condamner à rembourser les charges perçues en violation de l’article L.145-40-2 du code de commerce, soit 6 000 euros, à parfaire,

— la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

— débouter la société Holding Dubus de sa demande en paiement des charges,

— A titre subsidiaire, et avant dire droit, condamner la société Holding Dubus à justifier du montant des aides qu’elle a perçues pendant la période de fermeture administrative,

— déduire des sommes qu’elle réclame 30% du montant total des aides qu’elle a perçues par l’Etat pendant la période de fermeture administrative,

— la condamner à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 juillet 2025, la société Holding Dubus demande au tribunal de :

— débouter le liquidateur judiciaire de l’ensemble de ses demandes,

— fixer sa créance à la somme de :

—  80 981,30 euros TTC au titre des loyers et charges antérieurs à la procédure de sauvegarde, soit jusqu’au 1er décembre 2022,

—  48 325,86 euros au titre des loyers et charges de poursuite d’activité du 1er décembre 2022 au 27 avril 2023,

—  68 957,56 euros TTC du 27 avril au 12 octobre 2023,

le tout à titre de privilège du bailleur et, pour les dernières créances, à titre de privilège de poursuite de la période d’observation de l’article L.622-17 du code de commerce,

— condamner le liquidateur judiciaire, ès qualités, à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS

Sur les loyers “Covid”

Au visa des articles 1186, 1218, 1722, 1104 et 1719 du code civil, les demandeurs affirment que l’impossibilité d’exploiter les locaux loués doit conduire à la suspension des loyers pour la période “Covid”. Ils estiment que la fermeture administrative de l’établissement a fait disparaître, pour la locataire, son droit de jouir du bien loué et par conséquent son obligation de payer le loyer. Ils invoquent également la disparition de la chose louée et soulèvent l’exception d’inexécution. Ils exposent que la société Safari Parc n’a pas reçu d’aides publiques durant la seconde période de fermeture administrative et en déduisent que les arrêts rendus par la Cour de cassation le 30 juin 2022 ne lui sont pas applicables. Ils font valoir que le bailleur abuse de son droit de réclamer les loyers sur la période de fermeture administrative. Ils affirment que le bail s’est trouvé dans une situation de caducité, que la chose louée s’est trouvée momentanément détruite, et, subsidiairement, que le bailleur a eu une attitude déloyale dans la conduite des pourparlers. Ils estiment que la société Holding Dubus doit justifier du montant des aides qu’elle a reçues par l’Etat. Enfin, sur le fondement de l’article R.145-36 du code de commerce, ils indiquent que le bailleur ne justifie pas du montant des charges dont il a exigé le paiement pour un montant de 6 390,05 euros entre le 11 mai 2019 et le 31 décembre 2020 et 11 254 euros en 2022, outre les charges réclamées au titre des aires de stationnement.

Au visa des articles 1218, 1219, 1719 et 1722 du code civil, la société Holding Dubus indique que la fermeture administrative des entreprises durant la “période Covid” n’est pas imputable au bailleur, interdisant au locataire d’invoquer l’exception d’inexécution, et ne constitue pas une perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil. Elle expose avoir mis à disposition de la société Safari Parc le local objet du contrat et ne pas être à l’origine de la fermeture de ce dernier. Enfin, elle estime que la dette locative ne peut lui être imputée alors que l’obligation de payer le loyer naît du bail et qu’elle n’a mis en demeure la société Safari Parc de régler que des loyers échus. Elle fait valoir sa bonne foi alors que lors de la conclusion du bail, elle a accepté des franchises, des réductions de loyers, une indexation des loyers à compter de la 5ème année uniquement et qu’elle a accepté un règlement sur un an du 2ème trimestre 2020 et une franchise d’un mois de loyer HC. Elle souligne ne pas avoir touché d’aides à raison du Covid. Elle expose que le montant des charges appelé est prévu par le bail et qu’elle a transmis au locataire les factures de reddition de charges.

* sur l’obligation de payer les loyers

Selon l’article 1219 du code civil, “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”

Aux termes de l’article 1722 du code civil, “Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.”

Pour l’application de ce texte, doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination.

En l’espèce, les mesures de fermeture administrative n’étant pas imputables au bailleur, l’exception d’inexécution soulevée par le locataire ne pourra être retenue.

Par ailleurs, les mesures de fermeture administrative, selon les catégories d’établissement recevant du public, ont été décidées aux seules fins de garantir la santé publique, de manière générale et temporaire, et sont donc sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. Ainsi, leur effet ne peut être assimilé à la perte de la chose, la perception ou non d’aides publiques par le locataire ou le bailleur durant cette période étant indifférente au rejet de l’application des dispositions de l’article 1722 invoqué.

En outre, en application de l’article 1218 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, la société Safari Parc devra donc être déboutée de sa demande de suspension de loyers pendant la période “Covid”

Enfin, en application des articles 1186 et 1187 du code civil, la disparition d’un des éléments essentiels du contrat emportant caducité et donc fin de ce dernier, la société Safari Parc ne peut invoquer ce mécanisme au soutien de sa demande de suspension de loyers pendant la période “Covid”.

Dès lors, la locataire est tenue de régler les loyers et charges durant les périodes de fermeture administrative.

* sur la perception d’aides de l’Etat

L’article 20 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a créé un dispositif de crédit d’impôt en faveur des bailleurs qui consentent à certaines entreprises locataires des abandons et renonciations de loyers échus au titre du mois de novembre 2020.

Or, ce dispositif, variable notamment en fonction du nombre de salariés employés par l’entreprise locataire des lieux, implique, dans l’hypothèse la plus favorable au bailleur, l’allocation d’un crédit d’impôt égal à la moitié des loyers auxquels le bailleur renonce. Ainsi, le bailleur ne perçoit aucune somme mais peut, au mieux, déduire la moitié des loyers auxquels il a renoncé (et que le locataire n’a donc pas à régler) de ses revenus imposables.

Enfin, et au surplus, la société Holding Dubus produit un courriel de son comptable indiquant qu’elle n’a pas perçu d’aide de l’Etat au titre des mesures d’aide face au Covid.

Dès lors, et faute pour les demandeurs de justifier d’éléments permettant de retenir que la bailleresse ait pu percevoir des fonds au titre d’une mesure d’aide face au Covid, susceptible de s’imputer sur les loyers réclamés, ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

* sur la mauvaise foi du bailleur

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats s’exécutent de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’espèce, il ressort de son décompte que la société Holding Dubus a accordé à la société Safari Parc un avoir pour le mois d’avril 2020 d’un montant de 7 912,09 euros sous l’intitulé “avoir covid19”.

En outre, si la société Holding Dubus invoque sans en justifier avoir proposé un second avoir au même titre pour le mois de novembre 2020, il ressort du courrier du 28 octobre 2022 de la société Safari Parc que la bailleresse lui a bien adressé un courriel le 22 octobre 2020, matérialisant sa volonté de tenir compte de la situation de sa locataire, aucune réponse de cette dernière n’étant produite.

De plus, la société Holding Dubus n’a mis en demeure la société Safari Parc de régler les loyers que le 22 octobre 2022, alors que la dette locative augmente de manière continue depuis le 1er avril 2020, le tribunal observant que l’ensemble des trimestres des années 2020 à 2022 n’apparaît pas sur le décompte des sommes dues par la société Safari Parc.

Enfin, la société Safari Parc ne justifie d’aucune demande de report ou annulation des loyers avant sa réponse du 29 octobre 2022 à la mise en demeure adressée le 22 octobre par la bailleresse.

Ainsi, la locataire ne justifiant pas de l’existence d’une faute de la part de la bailleresse, elle sera déboutée de ses demandes de dommages-intérêts pour abus de droit, mauvaise foi et trouble de jouissance.

* sur les charges

En application de l’article R.145-36 du code de commerce, le bailleur doit communiquer un état récapitulatif annuel des charges, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges et, sur demande du locataire, tout document justifiant du montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Or, si la société Holding Dubus produit des factures de reddition des charges communes pour les années 2019 à 2021 (ses pièces 13 à 15), elle ne justifie pas du calcul réalisé pour établir la liquidation de ces charges à raison de la surface occupée par la société Safari Parc ni de celui opéré pour en déterminer le total. En conséquence, les sommes appelées au titre des provisions et régularisations sur charges communes sur les années 2019 à 2021 seront déduites des sommes réclamées par la société Holding Dubus, soit la somme de : 2 487,74 + 3 809,90 + 3 856,61 = 10 154,25 euros HT et 12 185,10 euros TTC, sans qu’il y ait lieu de déduire les provisions sur charges communes réclamées au titre des années 2022 et 2023, alors que les charges n’ont pas été liquidées et que les provisions appelées sont prévues au contrat.

Par ailleurs, l’article 10 du bail prévoit que les charges communes incluent les aires de stationnement et la bailleresse justifie de son calcul à proportion de la surface louée à la société Safari Parc (sa pièce 16) (étant observé que la locataire ne justifie pas du défaut d’entretien qu’elle invoque) de même que pour la taxe foncière prévue à l’article 10.3 et dont le calcul est détaillé par la bailleresse pour l’année 2020 (sa pièce 12).

Dès lors, les créances de la société Holding Dubus seront fixées de la manière suivante :

—  68 796,20 euros TTC au titre des loyers et charges antérieurs à la procédure de sauvegarde, soit jusqu’au 1er décembre 2022, après déduction du montant TTC des charges non justifié pour les années 2019 à 2021,

—  48 325,86 euros au titre des loyers et charges de poursuite d’activité du 1er décembre 2022 au 27 avril 2023,

—  68 957,56 euros TTC du 27 avril au 12 octobre 2023,

le tout à titre de privilège du bailleur et, pour les deux dernières créances, à titre de privilège de poursuite de la période d’observation de l’article L.622-17 du code de commerce.

Sur le contrat de franchise

Les demandeurs exposent que la société Safari Parc a conclu un contrat de franchise avec la société Gigafit Développement, dont elle poursuit la nullité dans le cadre d’une autre instance. Ils estiment que le contrat de bail est indivisible du contrat de franchise alors qu’il contient une clause suspensive de financement des agencements liés à la franchise et reprend la détermination de l’enseigne. Ils soulignent que l’indivisibilité des contrats doit s’apprécier au regard de l’économie générale de l’opération financée. Ils font valoir que la nullité du contrat de franchise aura des conséquences sur le contrat de bail. Ils affirment que la société Safari Parc a été trompée par le franchiseur sur la rentabilité de son club de sport sous son enseigne et avoir été contrainte de réaliser des investissements importants pour en bénéficier. Ils indiquent que le franchiseur, en lien avec le bailleur, a proposé et agréé le local de ce dernier. Ils estiment que l’insertion d’une clause d’enseigne établit l’existence d’une communauté d’intérêts entre le franchiseur et le bailleur. Ils exposent que cette clause d’enseigne a contribué à l’empêcher de reconvertir son activité. Ils évaluent à 80 000 euros le montant du surloyer réglé en raison de l’impossibilité de changer d’enseigne.

La bailleresse indique n’avoir commis aucune faute et n’avoir aucun lien avec le franchiseur. Elle affirme que la clause d’enseigne n’implique pas de communauté d’intérêts avec ce dernier. Elle expose que le bail ne contient aucune mention de l’existence de la franchise et qu’il prévoit à l’inverse les modalités de changement d’enseigne. Elle souligne que la locataire ne justifie pas du montant qu’elle réclame.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et notamment il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, si les demandeurs produisent un courriel du 4 août 2018 adressé par M. [R] [O], architecte, à Mme [U] [L], gérante de la SARL Safari Parc, et en copie à l’adresse “[Courriel 3]”, ils ne justifient d’aucun lien entre la bailleresse et la société Gigafit ou l’architecte, ni ne précisent les circonstances dans lesquelles la société Safari Parc est entrée en contact avec la société Holding Dubus.

De même, le courriel du 3 août concerne M. [O], Mme [L] et M. [Z], outre l’adresse [Courriel 5], pour laquelle il n’est pas justifié qu’elle soit en lien avec la société Holding Dubus.

En outre, si le contrat de bail contient en son article 3 une clause d’enseigne, indiquant que la société Safari Parc exercera sous l’enseigne “Gigafit”, il permet également à cette dernière de changer d’enseigne après agrément du bailleur (article 4-3), étant observé que la société Safari Parc ne justifie ni n’invoque avoir sollicité sa bailleresse pour changer d’enseigne ou se déspécialiser.

Par ailleurs, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par la société Safari Parc pour réaliser des travaux ne permet pas de caractériser la communauté d’intérêts entre le bailleur et le franchiseur ou l’indivisibilité des contrats de bail et de franchise.

Enfin, la société Safari Parc ne justifie pas du caractère plus onéreux du loyer appliqué par la société Holding Dubus à raison de sa franchise, étant observé que le bail prévoit plusieurs mesures favorables à la locataire (franchise de trois mois de loyers à compter de la prise d’effet du bail, réduction du loyer jusqu’au 29ème mois suivant cette date, indexation du loyer uniquement à compter du 5ème anniversaire de cette date).

Ainsi, faute de justifier d’un lien entre le contrat de bail et le contrat de franchise, le liquidateur judiciaire de la Safari Parc sera débouté de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront fixés au passif de la procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros sera fixée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au passif de la procédure.

Enfin, l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile n’étant pas discutée par les parties, il n’y aura pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention de SELARL Perspectives, prise en la personne de Me [W] [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Safari Parc,

Fixe au passif de la procédure collective de la société Safari Parc les créances de la société Holding Dubus de la manière suivante :

—  68 796,20 euros TTC au titre des loyers et charges antérieurs à la procédure de sauvegarde, soit jusqu’au 1er décembre 2022, après déduction du montant des charges non justifié pour les années 2019 à 2021,

—  48 325,86 euros au titre des loyers et charges de poursuite d’activité du 1er décembre 2022 au 27 avril 2023,

—  68 957,56 euros TTC du 27 avril au 12 octobre 2023,

le tout à titre de privilège du bailleur et, pour les deux dernières créances, à titre de privilège de poursuite de la période d’observation de l’article L.622-17 du code de commerce,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SELARL Perspectives, prise en la personne de Me [W] [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Safari Parc, de ses demandes de dommages-intérêts, de production de pièces et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fixe au passif de la procédure collective de la société Safari Parc les dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT