TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 février 2025

à M^e GIRAUD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07016 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WAI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [J]

né le 27 Novembre 1966 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 1972, la S.A d’HLM PROVENCE LOGIS a consenti à M. [O] [J] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5].

Suite au décès de M. [J], son épouse, Mme [B] [J] née [U] est devenue titulaire du bail.

Madame [B] [U] épouse [J] est décédée le 20 décembre 2021.

Par ordonnance sur requête du 22 avril 2024, le juge du Tribunal Judiciaire de Marseille a autorisé la société ERILIA à mandater un huissier de justice avec pour mission :

Se rendre sur le [Adresse 2] et de pénétrer dans le logement de Mme [J] sis [Adresse 5],De dresser un inventaire du mobilier éventuellement présent à l’intérieur et en évaluer la valeur marchande, de placer ce mobilier en garde meubles, et ce aux frais de la succession,De procéder au débarras des détritus encombrant le logement, De dresser un état des lieux avec relevé des compteurs, D’autoriser la requérante à imputer à la succession des frais de la procédure sur présentation de facture,D’assister le propriétaire afin de reprendre possession des lieux, sécuriser les lieux et constater ladite reprise et dresser un procès-verbal exhaustif de ces opérations afin d’en justifier en cas de difficultés. Autoriser l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est. Par procès-verbal dressé le 25 avril 2024, le commissaire de justice mandaté a constaté que l’appartement sis [Adresse 5] est occupé par M. [R], [W] [J], qui a déclaré habiter seul dans cet appartement suite au décès de sa mère, Mme [B] [J].

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, dénoncé le 1er octobre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ERILIA a fait assigner en référé M. [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection, afin de :

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 5], avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est,

— condamner M. [E] [J] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus,

— supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu des circonstances de l’occupation,

— supprimer le bénéfice du sursis prévu par l’article L412 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [E] [J] à payer la somme de 1.000 euros à la société ERILIA sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier.

L’affaire a été appelée à l’audience et retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A l’audience, la SA ERILIA, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte remis à étude, M. [R] [J] n’est ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur l’existence de contestations sérieuses

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En espèce, Mme [B] [J] est décédée le 20 décembre 2021, ce qui aurait, aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, entraîné la résiliation de plein droit du bail du 20 novembre 1972. Toutefois, la société bailleresse a continué à percevoir les loyers au nom de Mme [B] [J], jusqu’au premier défaut de paiement en décembre 2023, le décompte versé par la partie demanderesse étant au nom de Mme [B] [J].

La société bailleresse allègue que Monsieur [R] [J], fils de Madame [B] [J], est occupant sans droit ni titre car il ne serait pas un bénéficiaire éligible au transfert du bail sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Vu les pièces versées aux débats, il paraît que la société bailleresse a continué à percevoir des loyers au titre du logement sis [Adresse 5] pendant deux ans après le décès de la locataire ce qui indique qu’elle savait que l’appartement était occupé.

L’attitude tolérante de la société bailleresse durant des années remet en cause l’absence de titre de l’occupation de Monsieur [R] [J] dans l’appartement objet de la présente procédure.

Il est rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il n’est pas possible d’établir si l’occupation de l’appartement sis [Adresse 5] par M. [R] [J] est sans droit ni titre ou s’il existe un bail verbal entre les parties.

Il y a donc lieu de retenir l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur l’ensemble des demandes de la société ERILIA qui méritent un débat au fond.

Sur les demandes accessoires

Il parait équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

De la même manière chacune des parties conservera la charge de ses dépens de référé.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir au fond,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses tant sur la nature de l’occupation de l’appartement sis [Adresse 5] par M. [R] [J], que sur les sommes dues au titre de cette occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la société ERILIA ;

DEBOUTONS la société ERILIA au titre des dispositions de l’article 700 ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT