RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00952 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4QQ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4] ([Localité 6])

représenté par M^e Marius Henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Valérie RABEARISON, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4] ([Localité 6])

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [T] [I] a donné à bail à Monsieur [H] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 10 janvier 2024, pour un loyer mensuel de 500 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [I] a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 avril 2024 pour un montant en principal de 1000 euros.

Faute d’apurement de la dette, Monsieur [T] [I] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] de la Réunion par acte d’huissier du 25 septembre 2024 aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 10 janvier 2024 ; ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [U] des lieux loués , ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans la libération des lieux ; autoriser Monsieur [T] [I] à faire estimer les réparations locatives par commissaire de Justice et à séquestrer les effets mobiliers à titre de sûreté ; condamner Monsieur [H] [U] à lui payer la somme en principal de 2500 euros, au titre des loyers impayés entre mars et juillet 2024 ; fixer l’indemnité d’occupation à hauteur de 500 euros par mois, indexée sur l’indice du coût de la construction ; condamner Monsieur [H] [U] à lui payer 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [H] [U] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’expulsion ;

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience faisant état de l’absence de Monsieur [H] [U] au rendez-vous qui lui a été fixé.

A l’audience du 18 novembre 2024, Monsieur [T] [I]- représenté par M^e Marius Rakotonirina – maintient l’intégralité des demandes contenues à son assignation.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 25 septembre 2024 à étude, Monsieur [H] [U] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, pas sa mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 26 septembre 2024, soit plus de 06 semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables à la date de l’assignation.

L’action est donc recevable.

II. Sur la demande de résiliation du bail et la condamnation au paiement

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ;

l’article 1728 du même code dispose quant à lui que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ;

enfin, l’article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit les conséquences d’une inexécution contractuelle en ces termes :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

L’article 1217 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat ».

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail aux torts de Monsieur [H] [U] et son expulsion des lieux.

Le décompte produit en l’espèce par M. [T] [I] et arrêté à la date du 18 juillet 2024 révèle que la dette locative s’élevait à 2300 euros et que Monsieur [H] [U] n’a versé aucun loyer complet entre le 1er mars et le 31 juillet 2024, laissant intégralement impayées les échéances de mars, avril, mai et juin, et impayées à hauteur de 300 euros l’échéance de juin 2024.

Monsieur [H] [U] ne se présente pas à l’audience et ne justifie donc d’aucun paiement ni d’aucune raison expliquant sa carence.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et sa condamnation en paiement à hauteur des loyers et charges impayés entre les échéances de mars et, soit 2300 euros.

Dans ces circonstances, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers cette résiliation prenant effet à la date du présent jugement.

En outre, il y a lieu de prévoir la condamnation de Monsieur [H] [U] au paiement de toutes sommes contractuellement échue, entre le 1er août 2024 et le jour du présent jugement, l’obligation au paiement du loyer demeurant jusqu’à la résiliation du bail prononcée par le présent jugement.

III. Sur la demande d’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux après le prononcé de la résiliation du bail, Monsieur [H] [U] se trouvera occupant sans droit ni titre du logement, et sera redevable d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges connu, soit 500 euros, et sera révisable en fonction de l’IRL (indice applicable au jour du présent jugement).

Monsieur [H] [U] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du jugement, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Sur la demande d’expulsion et d’astreinte assortissant l’obligation de libération du logement,

Monsieur [H] [U] sera obligé de restituer le logement dès signification du présent jugement.

À défaut, Monsieur [T] [I] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [U] ; l’expulsion pourra intervenir à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

L’exécution du présent jugement est suffisamment garantie par l’expulsion qui a été autorisée ainsi que par la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ; la demande d’astreinte sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dégradations et le sort des meubles :

La demande tendant à être autorisé à faire constater les dégradations du logement après le départ du locataire ne répond à aucune nécessité dès lors d’une part que l’existence de dégradations n’est pas présumée et n’est pas établie en l’espèce, et d’autre part que les formalités de réalisation d’un état des lieux sont prévues à l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande sera rejetée.

S’agissant des meubles laissés éventuellement par Monsieur [H] [U] dans le cadre d’une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l’hypothèse où Monsieur [H] [U] restitueraient les clés spontanément, en dehors de toute procédure d’expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par les locataires sortant, et seront à la libre disposition du bailleur, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Monsieur [H] [U].

Sur les dépens et l’article 700

Monsieur [H] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le cas échéant, il supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [I], Monsieur [H] [U] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément de fait ou de droit ne conduit à ne pas écarter l’exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 10 janvier 2024 entre Monsieur [T] [I] et Monsieur [H] [U] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] , aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [U] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [T] [I] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE la demande d’estimation des réparations locatives par commissaire de Justice ;

DIT qu’en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l’ensemble des objets mobiliers laissés par Monsieur [H] [U] dans le logement seront réputés abandonnés et Monsieur [T] [I] sera autorisé à en disposer librement, aux risques et frais de Monsieur [H] [U] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à Monsieur [T] [I] la somme de 2300 euros selon décompte arrêté au 18 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers impayés entre le 1er mars 2024 et le 31 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer, en derniers ou quittances, à Monsieur [T] [I] le montant du loyer augmenté des charges contractuellement prévus entre le 1er août 2024 et le présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à Monsieur [T] [I] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés par Monsieur [H] [U] à Monsieur [T] [I];

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 500 euros et DIT que cette indemnité d’occupation sera indexé annuellement à la date anniversaire du jugement, sur l’IRL (indice applicable au jour du présent jugement, soit 3è trimestre 2024 : 144,51);

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à Monsieur [T] [I] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes formées par la Monsieur [T] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit attachée au présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine MOREL, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection