TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M^e SANGUINETTI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05536 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 4] CITY

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de [Localité 4]

DEFENDEUR

Monsieur [O] [J]

né le 31 Décembre 1978 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 10 août 2020, la société civile immobilière (SCI) [Localité 4] City, représentée par sa mandataire, la société anonyme (SA) Oiko, a consenti à Monsieur [O] [J] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le deuxième arrondissement de [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 426 euros outre 60 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [O] [J] le 25 juin 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 881,09 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, la SCI [Localité 4] City, représentée par sa mandataire, la société Oiko, a fait assigner en référé Monsieur [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion de Monsieur [O] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 685,19 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 25 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du dernier loyer augmenté des charges,sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 novembre 2024, la SCI [Localité 4] City, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Monsieur [O] [J], cité à étude, n’est ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 4 septembre 2024 a été dénoncée le 6 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [Localité 4] City justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI [Localité 4] City est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 10 août 2020 contient une clause résolutoire (article XIV) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 881,09 euros. Cette clause ne vise pas le défaut d’assurance.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

Monsieur [O] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif du 25 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 881,09 euros et de la présente décision pour le surplus.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 511,13 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [O] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [O] [J] reste devoir la somme de 1.282,03 euros, à la date du 7 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.282,03 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 881,09 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [Localité 4] City, Monsieur [O] [J] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 10 août 2020 entre la SCI [Localité 4] City d’une part et Monsieur [O] [J] d’autre part, concernant l’appartement situé au [Adresse 2], lot n° 18, dans le deuxième arrondissement de [Localité 4] sont réunies à la date du 26 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Localité 4] City pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent onze euros et treize centimes (511,13 euros) à ce jour, à compter du 26 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à la SCI [Localité 4] City, à titre provisionnel, la somme de mille deux cent quatre-vingt-deux euros et trois centimes (1.282,03 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 7 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 881,09 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à la SCI [Localité 4] City une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente