TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 mars 2024 prorogé au 24/06/24

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2024

GROSSE :

Le 24/06/24

à M^e GAUTHIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25/03/24

à M^e DENICOURT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04685 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3WHY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [V] [O] [J]

né le 29 Mars 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représenté par M^e Léna DENICOURT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 octobre 2021, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l’emploi (VISALE), la société par actions simplifiées Action Logement Services s’est portée caution de M. [V] [O] [J] pour le paiement des loyers et charges au titre d’un bail d’habitation souscrit le 11 octobre 2021, auprès de M. [Z] [U].

Le logement, situé au [Adresse 3], [Localité 1] a été mis en location pour un loyer d’un montant de 530 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

La SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par M. [V] [O] [J] et lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 1 710 euros, le 15 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, la SAS Action Logement Services, se prévalant d’une subrogation dans les droits du bailleur, a fait assigner M. [V] [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail,

expulsion au besoin avec le concours de la force publique de M. [V] [O] [J] ,

fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation à la date de résiliation du contrat d’un montant égal du loyer mensuel contractuel augmenté des charges,

condamnation de M. [V] [O] [J] à lui payer les sommes suivantes :

7 410 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2022 sur la somme de 1 710 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,des indemnités d’occupation à son profit dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de M. [V] [O] [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 janvier 2024, la SAS Action Logement Services représentée par conseil, s’en rapporte aux termes de son assignation et actualise sa demande à 10 590 euros au mois de décembre 2023.

M. [V] [O] [J], représenté par son conseil, demande les plus larges délais de paiement en expliquant avoir fait une reconversion professionnelle ayant conduit à une baisse importante de ses revenus. Il justifie percevoir une aide de retour à l’emploi d’un montant mensuel de 1 034 euros et précise avoir versé la somme de 300 euros en septembre puis octobre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe, prorogé au 24 juin 2024.

MOTIFS

Sur les demandes principales

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT :

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 24 décembre 2015 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10121692240 en date du 8 octobre 2021.

Il conviendra donc de déclarer recevable l’action en acquisition de la clause résolutoire et à défaut en prononcé de la résiliation du bail intentée par la SAS Action Logement Services.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 15 juin 2023, soit au moins six semaines avant l’audience du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par voie électronique le 18 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu le 11 octobre 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois donné au locataire pour régulariser la dette et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juillet 2022, pour la somme en principal de 1 710 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 septembre 2022.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Le bail se trouvant résilié de plein droit depuis le 15 septembre 2022, M. [V] [O] [J] occupe, depuis cette date, les lieux sans droit ni titre.

Il cause, par cette occupation, un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré, préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, soit 570 euros et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs , étant précisé que cette indemnité d’occupation ne sera payée à la société Action Logement Services SAS que dans la limite de ce qui aura été réglé au bailleur.

Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et de l’indemnité mensuelle d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services a versé de nouvelles pièces de nature à actualiser le montant de sa créance à la somme de 10 590 euros, arrêtée au 3 janvier 2024.

La SAS Action Logement Services justifie d’une quittance subrogative émise le 12 décembre 2023 au titre des loyers impayés par M. [V] [O] [J] pour un montant de 11 280 euros. Elle joint un décompte arrêté au 3 janvier 2024, terme de décembre inclus, faisant état de règlements d’un montant total de 690 euros venant en déduction de la dette et établissant un arriéré locatif à hauteur de 10 590 euros.

M. [V] [O] [J] ne conteste la dette ni dans son montant ni dans son principe.

Il est en conséquence condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 10 590 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, indemnités, arrêtée 3 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2022 sur la somme de 1 710 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [V] [O] [J] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, et compte tenu de l’importance de la créance, le défendeur ne justifie pas être en mesure, même avec des délais, de l’apurer.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande d’expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à compter du 15 septembre 2022, M. [V] [O] [J] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble donné à bail à compter de cette date.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l’immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 1].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [O] [J], partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [V] [O] [J] est condamné à verser la somme de 200 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dès lors que cette dernière a été contrainte de saisir la justice.

Rien ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la SAS Action Logement Services recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail souscrit le 8 octobre 2021 liant d’une part M. [Z] [U] et d’autre part M. [V] [O] [J] sont réunies à compter du 15 septembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [O] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [V] [O] [J] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 10 590 au titre des loyers et charges impayés, indemnités, arrêtés au 3 janvier 2024, loyer de décembre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 15 juillet 2022 sur la somme de 1 710 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

CONDAMNE M. [V] [O] [J] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité d’occupation d’un montant de 570 euros à compter de l’échéance du 1er janvier 2024 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu’à son départ effectif des lieux dans la limite de ce qui aura été réglé au bailleur et justifié par quittance subrogative ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [V] [O] [J] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [V] [O] [J] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 200 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé à Marseille et mis à la disposition des parties par le greffe le 24 juin 2024.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION