TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e BALDO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à Mme [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07739 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JXH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PICARD ROUQUETTE

dont le siège social est sis Chez son administrateur d’immeuble l’Agence Immobilière – De la Paix [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [Y]

demeurant [Adresse 2]

comparante

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 25 mai 2012, la SCI PICARD ROUQUETTE a donné à bail à Madame [F] [Y], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 710 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PICARD ROUQUETTE a fait signifier à Madame [F] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, un commandement de payer la somme de 2.749,99 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 30 octobre 2023, la SCI PICARD ROUQUETTE, représentée par son administrateur d’immeuble, l’agence immobilière de la Paix, a attrait Madame [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [F] [Y] à lui payer :* la somme provisionnelle de 5.760,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 octobre 2023, avec intérêts de retard ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, avec indexation et intérêts de droit, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures nécessaires pour la procédure y compris les débours.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 février 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties et plaidée le 4 juillet 2024.

Lors des débats, la SCI PICARD ROUQUETTE, représentée par son conseil, et Madame [F] [Y] comparaissant en personne, ont indiqué avoir signé un plan d’apurement avec la CAF des Bouches du Rhône le 19 février 2024. La société bailleresse ne s’est donc pas opposée à l’octroi de délais de paiement conformément à cet accord, et à la suspension des effets de la clause résolutoire, mais avec clause irritante en cas de non-respect des engagements. Madame [F] [Y] a confirmé ne pas contester la dette.

Le rapport de diagnostic social et financier de la locataire indique qu’elle est retraitée, âgée de 79 ans et vit seule dans le logement. La dette locative est née en raison de charges locatives plus élevées que les ressources mensuelles (913 euros) outre des frais de travaux dans l’appartement qu’elle a pris en charge.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 25 mai 2012 contient une clause résolutoire (article 8) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 27 juin 2023, pour la somme en principal de 2.749,99 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [F] [Y] reste devoir la somme de 4.667,99 euros au 1er juillet 2024.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 222 euros correspondant à des frais de procédure qui relèvent des dépens ou frais irrépétibles et non de la dette locative.

Pour le reste, Madame [F] [Y] ne conteste ni le montant ni le principe de la dette. Elle sera donc condamnée par provision au paiement de la somme de 4445,99 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.749,99 euros à compter du commandement de payer du 27 juin 2023 et pour le surplus, à compter de la présente décision.

Les parties s’accordent sur un échelonnement de la dette sur 36 mois et des versements mensuels de 113 euros en plus du loyer courant, conformément au plan d’apurement signé avec la CAF.

La locataire a bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience et a réglé une partie de sa dette locative.

Il convient de valider les mesures négociées entre les parties dans le plan d’apurement signé auprès de la CAF des Bouches du Rhône, qui respecte les dispositions légales et préserve les intérêts des parties.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI PICARD ROUQETTE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [F] [Y], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI PICARD ROUQUETTE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner la SCI PICARD ROUQUETTE, représentée par son administrateur d’immeuble, l’agence immobilière de la Paix, qui succombe, à payer à la SCI PICARD ROUQUETTE une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [F] [Y] supportera les entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu.

La demande de frais et débours, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2012, entre la SCI PICARD ROUQUETTE et Madame [F] [Y], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

CONDAMNONS Madame [F] [Y] à payer, à titre provisionnel, à la SCI PICARD ROUQUETTE, représentée par son administrateur d’immeuble, l’agence immobilière de la Paix, la somme de 4445,99 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.749,99 euros à compter du commandement de payer du 27 juin 2023 et pour le surplus, à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024 ;

AUTORISONS Madame [F] [Y] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 113 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI PICARD ROUQUETTE, représentée par son administrateur d’immeuble, l’agence immobilière de la Paix, sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [F] [Y] sera condamnée à verser à la SCI PICARD ROUQUETTE, représentée par son administrateur d’immeuble, l’agence immobilière de la Paix, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [F] [Y] à payer à la SCI PICARD ROUQUETTE, représentée par son administrateur d’immeuble, l’agence immobilière de la Paix, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président