Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 18 décembre 2024, n° 24/00308

TJ Marseille 18 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les baux se sont trouvés résiliés de plein droit en raison du non-paiement des loyers, conformément aux stipulations des baux.
Accepté
Résiliation des baux
La cour a jugé que l'obligation de quitter les lieux n'était pas contestable après la résiliation des baux.
Accepté
Justification des loyers impayés
La cour a constaté que la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS devait une somme non contestable au titre des loyers et charges échus.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer.
Accepté
Frais de procédure
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 18 déc. 2024, n° 24/00308
Numéro(s) :	24/00308
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas TRIBOTAurélie REYMOND
Cabinet(s) :	SELARL DUPIELET-REYMOND
Parties :	ayant élu domicile au sein de la Société A + IMMOBILIER PATRIMOINE Administrateur de biens - [ Adresse 4 ] c/ La Société AUTO BILAN ET SERVICES ABS, SA SGL - COMPAGNIE GÉNÉRALE DE LOCATION D' EQUIPEMENTS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°24/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2024

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2024

N° RG 24/00308 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NFX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [V] épouse [L]

ayant élu domicile au sein de la Société A+ IMMOBILIER PATRIMOINE Administrateur de biens – [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société AUTO BILAN ET SERVICES ABS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Thomas TRIBOT de la SCP SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocats au barreau de MARSEILLE

DENONCE:

SA SGL – COMPAGNIE GÉNÉRALE DE LOCATION D’EQUIPEMENTS

dont le siège social est sis [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er mai 1999, Monsieur [I] [V] a donné à bail commercial à la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS des locaux commerciaux situés [Adresse 1].

Un avenant au bail a été signé le 07 octobre 2005.

Par acte sous seing privé du 28 février 1992, Monsieur [I] [V] a donné à bail commercial à la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS des locaux commerciaux situés [Adresse 2].

La nue-propriété des locaux donnés à bail a été donné à Madame [Y] [L] née [V] par Monsieur [I] [V] le 14 mars 2006.

Monsieur [I] [V] est décédé le 10 février 2022.

Madame [Y] [L] née [V] s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2023, Madame [Y] [L] née [V] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS, s’agissant du bail conclu le 1er mai 1999, pour une somme de 13 002,47 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2023, Madame [Y] [L] née [V] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS, s’agissant du bail conclu le 28 février 1992, pour une somme de 1 678,32 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Madame [Y] [L] née [V] a fait assigner la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit le 19 janvier 2024.

Lors de l’audience du 13 novembre 2024, Madame [Y] [L] née [V], par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation des deux baux ;Ordonner l’expulsion de la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS, et de tout occupant de son chef, des locaux loués, avec le concours de la force publique si besoin ;Condamner la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS à payer à Madame [Y] [L] née [V] :Une indemnité provisionnelle de 27 057,64 euros au titre de la dette locative ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 600 euros, charges locatives en sus, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la reprise effective des lieux au titre du bail pour les locaux situés [Adresse 1] ; Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 260 euros, charges locatives en sus, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la reprise effective des lieux au titre du bail pour les locaux situés [Adresse 2] ; 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût des commandements de payer en date du 09 octobre 2023.Elle demande de rejeter toutes les demandes adverses.

La SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande, à titre principal, le rejet de toutes les demandes adverses. A titre subsidiaire, elle demande de suspendre les effets de la clause résolutoire, d’accorder des délais de paiement de deux années à la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS, le rejet des demandes adverses au titre des frais irrépétibles et des dépens. A titre reconventionnel, elle demande de condamner Madame [Y] [L] née [V] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations des baux commerciaux du 1er mai 1999 et 28 février 1992 qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, les contrats sont résiliés de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 08 novembre 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 09 octobre 2023.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

La SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS fait état de contestations sérieuses, indiquant que le bien loué n’a pas fait l’objet d’une délivrance conforme et qu’il n’est pas exploitable. Cependant, les baux sont anciens (1999 et 1992) et les locaux sont exploités depuis cette date par le même preneur, une première saisine de la juridiction a donné lieu à in désistement compte tenu d’un paiement de la dette avant l’audience, la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS n’a jamais intenté d’action pour les défauts invoqué aujourd’hui pour faire échec à la résiliation du bail et une reprise ponctuelle des paiements est intervenue le 10 janvier 2024.

Les baux prévoient la mise à la charge du preneur de toutes les réparations et ceux-ci n’ont pas fait l’objet d’une procédure pour mettre en cause leur validité.

La SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS verse des pièces relatives à des expertises en cours et des évaluations de travaux à réaliser, sans que ces pièces ne permettre d’établir que ces réparations sont à la charge du bailleur qui refuse de s’exécuter. Il s’agit toujours d’échanges entre des intervenants extérieurs et la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS.

Enfin le procès-verbal versé par la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS date du 12 novembre 2024, soit bien après le défaut de paiement qui débute en janvier 2023 et la reprise ponctuelle des paiements en janvier 2024. Il montre des locaux en très mauvais état s’agissant des lieux d’accueil du public sans montrer les locaux dans leur intégralité, sachant que la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS assure l’activité de contrôle technique. Les locaux visités par le commissaire de justice sont garnis, avec ordinateur en fonction. Il n’indique pas que les locaux sont fermés, ni depuis combien de temps.

La SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS ne démontre pas, en l’état des dispositions des baux, de leur exécution depuis de nombreuses années, que l’état actuel des locaux est imputable au bailleur qui refuserait de s’exécuter.

Ainsi, les baux se sont trouvés résiliés de plein droit le 10 novembre 2023. L’obligation de la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir les demandes d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, pour chaque bail, à compter du 10 novembre 2023, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si les baux ne s’étaient pas trouvés résiliés.

Soit le montant du dernier loyer mensuel de 2 467 euros, charges en sus, pour les locaux situés [Adresse 1] et jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que le montant du dernier loyer mensuel de 229 euros, charges en sus, pour les locaux situés [Adresse 2] et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, les demandes d’indemnités d’occupation seront accordées à hauteur de ces sommes.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 08 novembre 2024 que la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de janvier 2023, et reste lui devoir une somme globale, au titre des deux baux commerciaux, de 27 056,84 euros, arrêtée au 08 novembre 2024.

A cette somme, il convient de déduire les sommes réclamées au titre des commandements de payer, pris en charge au titre des dépens, et les sommes réclamées au titre des relances qui ne sont pas des loyers et charges prévues au bail, le tout représentant la somme de 366,41 euros.

Ainsi, l’obligation du locataire de payer la somme de 26 690,43 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 08 novembre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS demande des délais de paiements et propose d’apurer la dette en 24 mensualités.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette, des efforts de versements réalisés par la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS et de l’ancienneté du bail, il convient dès lors d’accorder à la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS des délais afin de s’acquitter de la dette en 23 versements mensuels de 1 100 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS sera condamnée, à payer à Madame [Y] [L] née [V] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût des commandements de payer du 09 octobre 2023.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 1er mai 1999 entre Madame [Y] [L] née [V], venant aux droits de Monsieur [I] [V] et la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS, à la date du 10 novembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 28 février 1992 entre Madame [Y] [L] née [V], venant aux droits de Monsieur [I] [V] et la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS, à la date du 10 novembre 2023 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pour chacun des baux commerciaux ;

CONDAMNONS la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS à payer à Madame [Y] [L] née [V] la somme provisionnelle de 26 690,43 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 08 novembre 2024 ;

ACCORDONS à la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS des délais de paiements de 24 mois ;

DISONS que la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS pourra se libérer de la dette en 24 mensualités payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant le prononcé de la présente décision, soit 23 mensualités de 1 100 euros et une 24ème mensualité égale au solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer impayé à sa date d’exigibilité, l’intégralité du solde de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

ORDONNONS, à défaut d’un seul paiement à son terme, et en l’absence de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant l’impayé, l’expulsion de la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] et [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

FIXONS à la somme de 2 467 euros hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle que la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS devra payer à Madame [Y] [L] née [V] en cas de résiliation du bail pour défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer à sa date exigibilité, concernant les locaux situés [Adresse 1] ;

FIXONS à la somme de 229 euros hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle que la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS devra payer à Madame [Y] [L] née [V] en cas de résiliation du bail pour défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer à sa date exigibilité, concernant les locaux situés [Adresse 2] ;

CONDAMNONS la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS à payer à Madame [Y] [L] née [V], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL AUTO BILAN ET SERVICES ABS aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer du 09 octobre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT