TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 25/00124

N° Portalis DBW3-W-B7J-6STC

AFFAIRE : S.A.R.L. B-SQUARED INVESTMENTS

C/ M. [I] [O], Mme [H] [D]

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 10 Mars 2026

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2026

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

B-SQUARED INVESTMENTS S.a.r.l, une société à responsabilité limitée dûment établie régie par la Loi Luxembourgeoise du 22 mars 2004 relative à la titrisation dont le siège est à 9 rue Joseph Junck 1839 Luxembourg enregistrée auprès du registre de commerce et des sociétés du Luxembourg sous le numéro d’enregistrement B261266, représentée par son recouvreur et mandataire, la Société VERALTIS ASSET MANAGEMENT (anciennement la société de Négociation Achat de Créances Contentieuses – SAS NACC), SAS au capital de 3.608.334 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 407 917 111, dont le siège social est sis 37 bd Suchet, 75016 PARIS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Venant au droit de la Société COMPARTIMENT B-SQUARED FRANCE C1 un compartiment du fonds commun de titrisation FCT BSQUARED France, représenté par FRANCE Titrisation, une société par actions simplifiée, agréée par l’Autorité des marchés financiers en qualité de société de gestion de portefeuille habilitée à gérer des organismes de titrisation sous le numéro GP-14000030, dont le siège social est situé 1, boulevard Haussmann, 75009 PARIS, FRANCE, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 353 053 531, représentée par un représentant dûment habilité, en vertu d’un acte de contrat de cession intervenu le 25 novembre 2022.

Venant elle-même aux droits de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC, Banque Coopérative régie par les articles L.512-85 et suivants du Code Monétaire et Financier, SA à Directoire et Conseil d’Orientation et de surveillance au capital de 1.100.000.000 € dont le siège est à MARSEILLE (13006), Place Estrangin Pastré, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 775.559.404, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité audit siège, en vertu d’un contrat de cession de créance intervenu le 25 novembre 2022.,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Nathalie ROMAIN pour avocat

CONTRE

Monsieur [I] [O], né le 5 juin 1974 à BULANIK (TURQUIE), de nationalité turque, carreleur

Madame [H] [D], née le 20 mai 1977 à BULANIK (TURQUIE), de nationallité turque, sans profession,

tous deux mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la mairie de MARSEILLE le 22 mai 1999, demeurant ensemble 76 Chemin des Bourrely – 35 Chemin des Baumillons à MARSEILLE (13015).

DEBITEURS SAISIS

Tous deux non comparants et n’ayant pas constitués avocat

ET ENCORE :

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers des 2/15/16èmes arrondissements de Marseille, dont les bureaux sont situés 3 Place Sadi-Carnot à MARSEILLE (13002),

— hypothèque légale publiée le 30 septembre 2016 Volume 2016 V n°3888, bordereau rectificatif publié le 22 novembre 2016, Volume 2016 V n°7481,

— hypothèque légale publiée le 20 août 2021 Volume 2021 V n°7895,

— hypothèque légale publiée le 26 juin 2023 Volume 2023 V n°7611,

— hypothèque légale publiée le30 mai 2024 Volume 2024 V n°4936,

— hypothèque légale publiée le 19 novembre 2024,Volume 2024 V n°10366,

non comparante,

Le Syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier LA GRANIERE, représenté par son syndic en exercice la société Elyott Immobilier, demeurant 37 Quai Gabriel Péri à LA SEYNE-SUR-MER (83500), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

— hypothèque légale prise le 29 avril 2015 publiée le 4 septembre 2015 volume 2015 V n°3091,

— hypothèque légale publiée le 11 février 2020, Volume 2020 V n°619,

Ayant M^e Virginie ROSENFELD pour avocat

CREANCIERS INSCRITS

La société B-SQUARED INVESTMENTS, venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC poursuit à l’encontre de Monsieur [I] [O] et Madame [H] [D], suivant commandement de payer en date du 17 mars 2024 signifié par Me [E], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 24 avril 2025 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2025 S n° 00099, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au 7ème étage, escalier 1, bâtiment J côté droit (lot n°160) et une cave portant le numéro 14, au niveau “infrastructure” escalier 1 bâtiment J (lot n°14), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété LA GRANIERE, situé 35 Chemin des Baumillions et Chemin des Bourrelys à MARSEILLE (13015), cadastré quartier NOTRE DAME LIMITE, section 903 H n°248,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Monsieur [I] [O] et Madame [H] [D] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 16 septembre 2025.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée au syndicat des copropriétaires de la résidence La Granière qui a daclaré sa créance par acte du 12 août 2025 ppour un montant total de 26 816,80 euros.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 26 juin 2025.

Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite.

Il a répondu par voie de conclusions que l’obligation inéxécutée par les débiteurs est essentielle, qu’ils ne se sont pas saisis des possibilités offertes par le contrat de prêt pour remédier à l’exigibilité du capital restant dû, et qu’ils ont, dans les faits, bénéficié d’un délai plus que raisonnable pour régler la créance échue.

A titre subsidiaire, le créancier poursuivant soutient que si la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt devait être invalidée comme abusive, les échéances impayées sont en tout état de cause liquides, certaines et exigibles et peuvent fonder la saisie immobilière.

Le créancier poursuivant a par ailleurs contesté la déclaration de créance du syndicat de copropriétaires, faute de pièces justificatives. Il conclut à la mention de la créance du syndicat pour la seule somme de 2 625,09 euros.

Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande en produisant les bordereaux hypothécaires. Il sollicite en outre la condmanation du créancier poursuivant à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [O] et Madame [H] [D] n’ont pas comparu à l’audience.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la validité de la clause de déchéance du terme

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu en 2007 dispose :

“Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

L’article 14 du prêt conclu le 31 mai 2007 stipule : “Le prêt sera résilié et les sommes prétées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité qu’une simple notification faite aux emprunteurs, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un ou l’autre cas ci-après :

— défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts, commissions et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure par letrre simple recommandée…”

La clause qui ne prévoit une mise en demeure de payer les sommes dues sous quinze jours n’accorde pas un délai raisonnable pour régler la créance et donc être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant le 19 janvier 2021 une lettre de mise en demeure de payer sius quinze jours les échéances impayées depuis le mois de novembre 2020, puis en attendant le 27 janvier 2022 pour prononcer la déchéance du terme.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Certes, comme le soutient le créancier poursuivant, le contrat de prêt prévoit des modalités amiables d’actions et de recours en cas de difficultés financières avant l’envoi de la mise en demeure. Cependant, le débiteur doit pouvoir user de ces possibilités jusqu’au terme du contrat, ce qui justifie d’autant plus un délai raisonnable après l’envoi de la mise en demeure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt sera donc considérée comme étant abusive et la déchéance du terme du 27 janvier 2022 sera invalidée.

La clause d’exigibilité du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et le présent litige ne porte que sur le non paiement de ses échéances par le débiteur, l’exigence d’un délai raisonnable devant permettre à l’emprunteur de trouver une solution pour les régler.

Sur la créance du syndicat de copropriétaires

L’article R 322-13 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose : “Les créanciers qui ont inscrit leur sûreté sur l’immeuble après la publication du commandement de payer valant saisie mais avant la publication de la vente, interviennent à la procédure en déclarant leur créance, arrêtée en principal frais et intérêts échus au jour de la déclaration. A peine d’irrecevabilité, la déclaration est faite par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution dans un délai d’un mois suivant l’inscription et est accompagnée d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription et d’un état hypothécaire levé à la date de l’inscription. La déclaration est dénoncée, dans les mêmes formes ou par signification, le même jour ou le premier jour ouvrable suivant, au créancier poursuivant et au débiteur.”

C’est donc à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que la déclaration ne doit porter que sur les sommes dont les garanties hypothécaires figurent sur l’état des formalités. Le fait que d’autres sommes y figurent ne la rend pas irrecevable, mais l’office du juge est de ne mentionner sur le jugement d’orientation que les créances hypothécaires.

Le syndicat des copropriétaires a communiqué le bordereau d’inscription en date du 20 janvier 2020 volume 2020 n° 619, pour une somme de 2 625,09 euros. Les autres créances, superprivilégiées, privilégiées, chirographaires, seront discutées au moment de la distribution des deniers.

Sur la créance

La clause d’exigibilité du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et le présent litige ne porte que sur le non paiement de ses échéances par le débiteur, l’exigence d’un délai raisonnable devant permettre à l’emprunteur de trouver une solution pour les régler.

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 5 juillet 2007 auprès de Me [M], notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 85 000 euros avec un taux d’intérêts de 4,80 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 5 février 2025 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 56 671,98 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 4,80 % l’an augmenté de trois points.

La créance a été actualisée à titre subsidiaire à la somme suivante, au titre des échéances échues arrétées au 13 mars 2025 : 37 042,28 euros en principal, intérêts au taux de 4,80 % et accessoires.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de rejeter la demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans l’article 14 du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte en date du 5 juillet 2007 passé devant Me [M], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent que le prêt sera résilié et les sommes prétées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité qu’une simple notification faite aux emprunteurs, par lettre recommandée avec accusé de réception,

INVALIDE la déchéance du terme en date du 27 janvier 2022 ;

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts, commissions et autres accessoires,

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société société B-SQUARED INVESTMENTS, venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC pour :

—  37 042,28 euros en principal, intérêts au taux de 4,80 % et accessoires,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

MENTIONNE la créance hypothéciare du syndicat des copropriétaires pour la somme de 2 625,09 euros ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au 7ème étage, escalier 1, bâtiment J côté droit (lot n°160) et une cave portant le numéro 14, au niveau “infrastructure” escalier 1 bâtiment J (lot n°14), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété LA GRANIERE, situé 35 Chemin des Baumillions et Chemin des Bourrelys à MARSEILLE (13015), cadastré quartier NOTRE DAME LIMITE, section 903 H n°248,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 3 Juin 2026 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

REJETTE la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 10 MARS 2026.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION