TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 09 DÉCEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 25/00405 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WWM

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 2] (l’ASSOCIATION CABINET [I] AVOCATS JURISTES)

C/ Mme [G] [Y] [H]

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 décembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. CABINET PAUL STEIN

immatriculée au R.C.S. sous le n°069 800 464

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [G] [Y] [H]

née le 10 décembre 1965 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 1]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 4], est soumis au statut de la copropriété.

Madame [H] [G] [Y] est propriétaire des lots n° 35 et 28 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte de cette dernière présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer lui a été signifié en date du 12 octobre 2020 pour un montant en principal de 1.599,85 euros.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée le 22 mars 2024.

*

Par exploit en date du 03 janvier 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet PAUL STEIN, a assigné Madame [H] [G] [Y] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir entendre :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces,

— condamner Madame [H] [G] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis à [Adresse 7] 6.942,62 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 novembre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil),

— condamner Madame [H] [G] [Y] au paiement d’une somme de 2.580 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— condamner la requise au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, l’attitude répétée de la requise ayant aggravé la situation de ce syndicat pourtant déjà en difficulté

— rejeter toute demande de délai éventuel de paiement,

— ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation ;

— condamner Madame [H] [G] [Y] à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— condamner Madame [H] [G] [Y] au paiement des entiers dépens y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par le présente procédure, dont distraction au profit de M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit,

— condamner Madame [H] [G] [Y] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [H] [G] [Y], régulièrement assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par ordonnance du 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose quel es copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit notamment aux débats les pièces suivantes :

— Le relevé de propriété des lots 25 et 38,

— La fiche d’immeuble et le titre de propriété de Madame [H] [G] [Y],

— Le décompte de charges arrêté au 04 novembre 2025 et de frais,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 26 mai 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022 et votant un budget prévisionnel pour la période du 01.01.2024 au 31.12.2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale exceptionnelle du 31 juillet 2024 votant divers travaux,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 17 octobre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2023 au 31.12.2023 et votant un budget prévisionnel pour la période du 01.01.2025 au 31.12.2025,

— Le contrat de syndic en cours,

— Le commandement de payer du 12 octobre 2020 portant sur la somme en principal de 1.599,85 euros.

Toutefois le relevé de compte fourni débute au 7 octobre 2020, alors que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les pièces justificatives pour les exercices antérieurs au 1er janvier 2022, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes. Dès lors il n’y a pas lieu de retenir les charges impayées à cette date.

Les sommes réclamées au titre de la période comprise entre le 7 octobre 2020 et le 31 décembre 2021 seront déduites des sommes dues, soit le total de 1.614,14 euros.

Aussi, s’agissant du montant restant représentant la somme de 6.942,62 – 1.614,14 = 5.328,48 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments produits au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposée par aucun texte.

Il y aura donc lieu de condamner Madame [H] [G] [Y] au paiement de la somme de 5.328,48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 04 novembre 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, le commandement de payer pour une période de charges rejetée ne pouvant être le point de départ des intérêts.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] ne verse aucune pièce justifiant la facturation de 5 x 300 € et 3 x 360 € au titre des frais de « remise dossier avocat » et de « mise à jour dossier avocat » pour un montant total de 2.580 euros.

Il sera débouté de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il apparaît que Madame [H] [G] [Y] s’abstient de payer toute charge depuis 2020, sauf deux paiements d’un montant sans rapport avec la hauteur de sa dette.

Cette faute dans l’exécution de ses obligations cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui est privé de fonds pour faire face à ses dépenses.

Madame [H] [G] [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [H] [G] [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [G] [Y] supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ce non compris les frais de commandements de payer du 7 octobre 2020 pour une période non validée par le présent jugement.

Il y a lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [G] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], la somme de 5.328,48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 04 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 janvier 2025,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement,

CONDAMNE Madame [H] [G] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [H] [G] [Y] aux dépens de la présente instance, ne comprenant pas les frais du commandement de payer,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de Maître [W] [I],

CONDAMNE Madame [H] [G] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande tendant à mettre à la charge de Madame [H] [G] [Y] les frais d’exécution, et afférents au droit proportionnel dégressif de l’huissier de justice mandaté en application de l’article 10 du décret n°2002-212 du 8 mars 2001, modifié, dès lors que ce droit est légalement à la charge du créancier,

RAPPELLE que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE NEUF DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE