TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 21 Octobre 2024

GROSSE :

Le 16/12/24

à M^e BOUSQUET

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00566 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OEF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [R], domiciliée : chez Cabinet [Y] [M] (Gestionnaire), [Adresse 2]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [Z], [B], [N], [U] [E]

née le 15 Mai 2001 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [N] [G]

née le 12 Septembre 1952 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 août 2020, Mme [D] [R] a consenti à Mme [Z] [E] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 500 €, outre 30 € au titre des provisions sur charges.

Par acte séparé du 21 août 2020, Mme [N] [G] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, Mme [D] [R] a fait citer Mme [Z] [E] et Mme [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de les condamner solidairement au paiement des sommes de :

9.380,25 € avec intérêts au taux légal à compte de l’assignation, selon décompte arrêté au 31 octobre 2023 ;2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 ocrobre 2024.

Mme [D] [R], représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Bien que respectivement citées par remise de l’acte à personne et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [Z] [E] et Mme [N] [G] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

A titre liminaire, par note en délibéré autorisée par la présidente, Mme [D] [R] justifie de sa qualité de propriétaire du bien immobilier litigieux.

Sur la demande principale

En application des dispositions de l’article 7, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Ainsi, aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il en résulte que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.

Par ailleurs, l’article 1730 ajoute que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit ainsi la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, il apparaît que Mme [D] [R] réclame au titre des dégradations locatives, des frais de réparation du parquet et fournit un devis de la société SARL BEST MD d’un montant de 2.310 € TTC. Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 26 août 2020 que le parquet et les plinthes sont notées en état d’usage et présentaient des tâches. L’état des lieux de sortie du 28 août 2023 relève un même état d’usage et précise que le parquet présente des traces d’humidité et s’agissant des plinthes, il est porté l’annotation « à fixer ». Le constat établi par Me [V], commissaire de justice le 1er septembre 2023, relève que les plinthes dans l’entrée ont été déposées et que dans la pièce principale des lames du parquet sont « manquantes et déboitées ».

Les prestations chiffrées par le devis de la SARL BEST MD consistent en la reprise des plinthes, le ponçage du parquet et l’application de deux couches de vitrificateur sur l’intégralité du logement. Au regard de ces éléments, il convient de ramener dans de plus justes proportions les frais réclamés, le locataire n’étant pas tenu d’une remise à neuf des lieux.

Par ailleurs, il est réclamé des frais de réparation correspondant à la réfection de la peinture des murs, plafonds et portes du logement. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le revêtement des plafonds et murs du logement était en bon état, une fissure étant notée au niveau du plafond du hall, de la pièce principale (avec des trous de cheville) et des traces d’occupation relevées sur les murs de la cuisine et une fissure au niveau du plafond. Dans la salle de bain, il est relevé que la peinture des murs présente des traces d’occupation et que celle du plafond est fissurée et écaillée. Il en est de même dans le dressing, un état d’usage étant relevé. Lors de la restitution des lieux, la peinture des murs de la pièce principale et de la cuisine est en bon état, des traces d’occupation étant mentionnées. La peinture des murs de la salle de bain et du dressing est notée en état moyen. Le devis fourni porte sur une remise en peinture de l’ensemble du logement pour un montant de 4.207,50 €. Si le constat du commissaire de justice relève des traces de salissures sur les murs, ces constatations n’ont pas été relevées par l’état des lieux de sortie qui relève tout au plus un état moyen de la peinture dans le dressing et la salle de bain. En tout état de cause, la remise à neuf des revêtements du logement ne saurait être mise à la charge de la locataire. En conséquence, l’évolution de l’état des revêtements relève de la vétusté normale issue d’une occupation des lieux pendant trois ans. Il ne sera donc pas fait droit à la demande formée de ce chef.

En outre, il est demandé le paiement du remplacement du mécanisme des toilettes dont il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il est manquant. En revanche, le prix chiffré à 100 € sera ramené à de plus justes proportions. De même, il sera fait droit dans de plus justes proportions aux frais relatifs à la fixation de la prise électrique dans la cuisine.

Enfin, il est produit deux factures d’un montant de 561 € et de 1.166 € correspondant à des frais de remplacement des serrures de la porte palière, de la boîte aux lettres et de la serrure de la porte de l’immeuble. Aucun élément de l’état des lieux de sortie ou du procès-verbal de constat ne permet de démontrer des dégradations au niveau de la porte palière. S’agissant de la boite aux lettres, l’état des lieux de sortie constate qu’elle est en « état moyen, mauvais état » ce qui ne justifie pas en tout état de cause son remplacement aux frais de la locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Mme [Z] [E] à payer la somme de 570 € au titre des réparations locatives.

Sur l’engagement de la caution

Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 21 août 2020 que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Mme [N] [G] que celle-ci a apposé sa signature au bas du document intitulé « Engagement de caution » qui fait apparaître le montant du loyer, ainsi que les conditions de sa révision. Aux termes de ce document, elle reconnaît également avoir une parfaite connaissance de la nature et de l’étendue de l’engagement souscrit pour une durée indéterminée pour le paiement des « loyers, charges, caution, taxes et indemnité d’occupation ainsi que des frais de remise en état du logement si cela s’avérait nécessaire au départ du locataire ».

Il en résulte que l’engagement de caution signé par Mme [N] [G] est conforme aux exigences de l’article 22-1 dans sa rédaction en vigueur à la date de sa signature.

En conséquence, Mme [N] [G] sera condamnée solidairement avec Mme [Z] [E] à payer la somme de 570 € au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [E] et Mme [N] [G] seront condamnées in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de les condamner solidairement à verser la somme de 300 € à au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [E] et Mme [N] [G] à payer à Mme [D] [R] la somme de 570 € au titre des réparations locatives,

CONDAMNE Mme [Z] [E] et Mme [N] [G] in solidum aux dépens,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [E] et Mme [N] [G] à payer à Mme [D] [R] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE