TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [G] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07390 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATBA

N° MINUTE :

7/2026

JUGEMENT

rendu le 19 février 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07390 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATBA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2005, résilié le 11 juin 2009 puis rétabli par avenant du 17 septembre 2010 à compter de la date de résiliation, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [G] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], escalier 2, 2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 318,28 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 344,57 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [Z] le 26 février 2025.

Par assignation du 30 juillet 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, obtenir la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 500,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 16 décembre 2025, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 3 067,05 euros, arrêtée au 11 décembre 2025. Il indique cependant que le défendeur a effectué un virement la veille de l’audience correspondant au montant du loyer courant et de ce fait, accepte, sous réserve du bon encaissement, le plan d’apurement de cette dette proposé par M. [G] [Z].

M. [G] [Z] reconnaît le montant de la dette locative et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant et justifie avoir reçu un avis favorable du FSL.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a adressé, comme cela lui avait été demandé, un décompte locatif actualisé.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1344,57 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 février 2025.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 18 décembre 2025, produit par l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pendant le cours du délibéré, que M. [G] [Z] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2 703,05 euros. De plus, il justifie d’un accord du FSL. Par conséquent, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement à laquelle son bailleur n’est pas opposé, et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 26 avril 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dont le montant sera égal à celui du loyer, soumis à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial augmenté des charges.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 décembre 2025, M. [G] [Z] lui devait la somme de 2 703,05 euros.

M. [G] [Z] reconnaît cette dette et sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, des paiements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [G] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est, en application de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 avril 2005 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [G] [Z], résilié le 11 juin 2009 et rétabli à compter de cette date par avenant du 17 septembre 2010, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], escalier 2, 2ème étage, est résilié depuis le 26 avril 2025,

CONDAMNE M. [G] [Z] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 2 703,05 euros (deux mille sept cent trois euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [G] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 75 euros (soixante-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 avril 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [G] [Z] sera condamné à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 février 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge