TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à Mme [P] [T]

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/07049 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4EJR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [T] [P], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 23 janvier 2020, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 477,38 euros, outre les provisions sur charges et consommations d’eau.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Monsieur et Madame [F] par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1.810,79 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 27 octobre 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 octobre 2023, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a attrait Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.223,47 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 25 octobre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 11 janvier 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 2.569,46 euros, hors frais de procédure.

Cités tous deux à étude, Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés lors des débats.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à HABITAT [Localité 4] PROVENCE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 11 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.810,79 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 septembre 2023.

Monsieur et Madame [F] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur et Madame [F] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur et Madame [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner solidairement Monsieur et Madame [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur et Madame [F] restent devoir la somme de 2.145,60 euros, à la date du 4 janvier 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure (y compris les frais relatifs à une ancienne procédure soldée mais qui n’ont pas été soustraits du décompte) et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur et Madame [F], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement et par provision, au paiement de cette somme.

En l’absence de Madame et Monsieur [F] et de toute information sur leur situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de leur accorder d’office des délais de paiement, ce d’autant que le constat de non accord du conciliateur de justice, en date du 27 septembre 2023 précise que « compte tenu des faibles revenus du ménage, il n’est pas possible de proposer aux époux [F] un étalement de la dette ».

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par HABITAT [Localité 4] PROVENCE au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur et Madame [F], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2020 entre l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE d’une part, Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 septembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 2.145,60 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 4 janvier 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [Z] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président