TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00512 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZLB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [H], [G] [X]

demeurant [Adresse 6]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [O]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [F] [O]

es qualité de caution solidaire

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2022, Monsieur [H], [G] [X] a donné en location à Monsieur [W] [O], un logement au rez-de-chaussée, droit avec une cave sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 520 euros, 50 euros de provision sur charges en sus, payable mensuellement d’avance le 5.

Madame [F] [O] s’est portée caution solidaire de Monsieur [W] [O] suivant engagement en date du 28 octobre 2022 au titre du bail susvisé.

Se prévalant d’impayés, par acte du 5 avril 2024, Monsieur [H], [G] [X] a fait signifier à Monsieur [W] [O], par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 6.950 euros, coût et frais de l’acte en sus.

Ce commandement de payer dans les 6 semaines a été dénoncé à Madame [F] [O], en sa qualité de caution solidaire, par acte du 17 avril 2024, par procès-verbal remis à un tiers présent au domicile.

C’est dans ce contexte que, par actes séparés du 1er juillet 2024, Monsieur [H] [X], a fait assigner respectivement Monsieur [W] [O] et Madame [F] [O], devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing-privé portant sur le logement situé [Adresse 5] pour défaut de paiement en conformité avec l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner Monsieur [O] [W] et tous occupants de son chef, à quitter immédiatement et sans délai, le logement qu’il occupe, situé [Adresse 4] et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser Monsieur [X] [H], requérant, à faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner solidairement Monsieur [O] [W] et Madame [O] [F] au paiement : D’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation, c’est-à-dire 8.190 euros échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;D’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 620 euros à compter de juillet 2024, en conformité de l’article 1231-1 du Code des Procédure Civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié ;De la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;Des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et les charges, de la présente assignation et de sa notification par voie d’EXPLOC ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 28 janvier 2025 lors de laquelle [H] [X], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 8.780 euros, mois de janvier 2025 inclus. Aussi, il a précisé que le loyer s’élève à la somme de 570 euros dont 50 euros de charges. Il a indiqué qu’il n’y avait pas eu de paiement depuis le 5 avril 2024 et a maintenu l’ensemble de ses demandes. Il s’en rapporte sur les délais de paiement.

Cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [W] [O] a comparu. Il a indiqué que sa mère est l’hôpital. Il a reconnu le montant de la dette et a précisé avoir effectué un virement de 620 euros au début du mois de janvier 2025. Il a également indiqué avoir effectué quelques règlements depuis le mois d’avril 2024. Il a ajouté être en CDI depuis 4 mois et percevoir la somme de 1.900 euros net par mois. Il a précisé avoir une dette de 300 euros liée à la cantine de sa fille. Il a indiqué avoir été licencié deux semaines après son entrée dans les lieux. Enfin, il a ajouté avoir payé tout le loyer en janvier, et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [F] [O], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [O] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 474 du Code de Procédure Civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX, en application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 ne constitue pas une condition de recevabilité de la demande sachant qu’il a été effectué et enregistré le 9 avril 2024.

La notification de la copie de l’assignation à la préfecture requise en application des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 a été enregistrée le 3 juillet 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 8 septembre 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d’impayés, par acte du 5 avril 2024, Monsieur [H] [X] a fait signifier à Monsieur [W] [O] ainsi qu’il est dit ci-dessus un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 6.950 euros, coût et frais de l’acte en sus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

C’est donc le délai de deux mois qui sera retenu en l’espèce.

Monsieur [O] a procédé à deux versements sur cette période, pour un montant total de 1.040 euros, ce qui ne permet pas d’éteindre les causes du commandement.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire le 6 juin 2024.

Sur l’arriéré locatif du logement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le demandeur produit à l’audience un décompte actualisé à 8.780 euros outre l’acte de bail, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il convient donc de condamner Monsieur [W] [O] au paiement de la somme de 8.780 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de janvier 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 6.950 euros, puis à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [O] sollicite des délais de paiement et propose de régler 200 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur s’en rapporte quant à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que Monsieur [W] [O] a bien réglé le dernier loyer de janvier 2025 à la date de l’audience.

La lecture du relevé de compte permet donc de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [O] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Enfin, le plan d’apurement n’enlève rien au fait que le locataire doit parallèlement régler toutes ses échéances à venir, sous peine de pouvoir être expulsé soit au premier manquement non régularisé du plan d’apurement, soit au premier manquement non régularisé portant sur son obligation de paiement des loyers.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [W] [O] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [W] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée à la somme de 620 euros.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur le cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En vertu de l’article 24 I. alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, est produit l’acte de cautionnement signé le 28 octobre 2022 par Madame [F] [O] et répondant aux prescriptions légales rappelées ci-dessus.

Aussi, il est justifié de la dénonciation du commandement de payer à la caution le 17 avril 2024.

En conséquence, l’acte de cautionnement est valide et la caution sera condamnée à payer les sommes dues solidairement avec le locataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [O] et Madame [F] [O] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [F] [O] au paiement au profit de Monsieur [H] [X] de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE à compter du 6 juin 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu le 8 septembre 2022 entre Monsieur [H], [G] [X] d’une part et Monsieur [W] [O], d’autre part et portant sur un logement au rez-de-chaussée droit avec une cave sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [F] [O] en qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [H], [G] [X] la somme provisionnelle de 8.780 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de janvier 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 6.950 euros à compter du 5 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

DIT que Madame [F] [O] en sa qualité de caution solidaire ne sera pas tenue au paiement des intérêts ;

AUTORISE Monsieur [W] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le loyer courant devant quant à lui être réglé aux dates contractuellement prévues ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [G] [X] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [O] soit condamné à verser à Monsieur [H], [G] [X] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 620 euros, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [F] [O] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] ET Madame [F] [O] à verser à Monsieur [H], [G] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,