TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à Mme [U] [L]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M. [Z] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00436 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NIQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [U] [L], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 20 janvier 2021, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Monsieur [D] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 280,05 euros, outre 88,25 euros de provisions sur charges et 19,86 euros de consommation d’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, le 20 septembre 2023, HABITAT [Localité 5] PROVENCE a fait signifier à Monsieur [Z] un commandement de payer la somme de 1.273,69 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 décembre 2023, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, a attrait Monsieur [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur [D] [Z] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.986,59 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 7 décembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, HABITAT [Localité 5] PROVENCE, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 1.854,23 euros, hors frais de procédure, décompte arrêté au 19 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [Z], ni à la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu du paiement du dernier loyer courant, mais sous réserve d’une clause irritante en cas de non paiement.

Monsieur [D] [Z] a comparu en personne. Il n’a pas contesté la dette. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir le règlement des derniers loyers et charges courants avant l’audience. Il a également demandé des délais de paiement en indiquant percevoir le chômage et des allocations de la CAF et a proposé de s’acquitter de sa dette à hauteur de 50 euros par mois en plus de son loyer courant.

Le diagnostic social et financier du locataire précise que Monsieur [Z] vit seul et subvient aux besoins de deux enfants. Il s’est retrouvé en difficulté suite à une méconnaissance administrative. Une partie de son chômage se trouve bloquée. La situation est en cours de régularisation. Le dépôt d’un dossier de surendettement est envisageable.

La décision a été mise en délibéré au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 5] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 17 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.273,69 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z] reste devoir la somme de 1.854,23 euros, à la date du 19 février 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, par provision, au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Monsieur [Z] a bien repris le paiement intégral du loyer courant.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la proposition de règlement de Monsieur [Z] et de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement sollicitée par le locataire suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [D] [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à HABITAT [Localité 5] PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par HABITAT [Localité 5] PROVENCE au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [D] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2021 entre l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE et Monsieur [D] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Z] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 1.854,23 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 19 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [D] [Z] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 50 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [D] [Z] sera condamné à verser à HABITAT [Localité 5] PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président