TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à Mme [M]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2024

à Mme [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04287 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F76

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [X] [M] munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [S] [C] épouse [Y]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Madame [H] [Y] sa fille munie d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 mai 1980, l’OPAC a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [F] [Y] un appartement situé sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 92,50 francs ;

Suite au décès de Monsieur [F] [Y] Madame [S] [Y] devenue titulaire du bail le 1er juin 1993.

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" a fait signifier à Madame [S] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 257,42 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 11 mars 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, dénoncé le 20 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’office public de l’Habitat "HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" a fait assigner Madame [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 15 mars 2024 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 5] ;

— s’entendre condamner à verser à la requérante la provision de 365,06 euros comptes arrêtés au 03 juin 2024 ;

— s’entendre condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— s’entendre condamner à verser à Habitat [Localité 3] Provence la somme de 100 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A cette audience, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 196,83 euros, comptes arrêtés au 14 octobre 2024 hors frais de procédure et en déclarant que Madame [S] [Y] a repris les paiements. Le bailleur indique ne pas être opposé à l’octroi de délai de paiement et à une suspension de la clause résolutoire.

Madame [S] [Y] a été régulièrement représentée par sa fille Madame [Y] [H] qui a sollicité des délais de paiement et a indiqué qu’elle souhaitait rester dans le logement en déclarant percevoir une pension retraite de 900 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024 ;

L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" justifie avoir signalé la CAF des Bouches-du-Rhône le 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" justifie par l’avis de taxes foncières pour l’année 2023, être propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 2], et partant de sa qualité à agir ;

L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" est donc recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Selon acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE » a fait commandement à Madame [S] [Y] d’avoir à payer la somme de 257,42 euros dans un délai de six semaines.

Toutefois, la clause insérée dans le bail conclu le 19 mai 1980, contient une clause résolutoire stipulant une « résiliation de plein droit de la location à défaut de paiement du loyer par la seule expiration d’un délai de 8 jours après le jour du terme. Passé ce délai, l’office aura droit de faire expulser le locataire par simple voie de référé ».

Le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail sans formalité judiciaire alors que la loi exige la délivrance d’un commandement préalable et un délai laissé au locataire pour régulariser sa situation, rend nécessaire une appréciation de sa conformité aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 laquelle ne relève pas du juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [S] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’échéance du mois de septembre 2024, le courrier du 06 octobre 2023 adressé au locataire concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc social locatif, et le courrier du 28 novembre 2023 informant le locataire, qu’en l’absence de réponse, une pénalité de 7,62€ sera appliquée par mois de retard et un décompte actualisé à la somme de 196,83 euros au 14 octobre 2024 hors frais de procédure, échéance du mois de septembre 2024 incluse;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 196,83 euros au 14 octobre 2024, Madame [S] [Y] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 196,83 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 14 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

Sur la demande de délais de paiement

Le juge peut en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, étant précisé que les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce ;

Madame [S] [Y] représentée par sa fille, a sollicité des délais de paiement sur 12 mois en déclarant être à la retraite et percevoir 900 euros de ressources mensuelles ;

L’ancienneté du bail, le montant résiduel de la dette et la situation sociale et financière de Madame [S] [Y] justifient de lui octroyer des délais de paiement d’une durée de 12 mois, selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [Y] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Madame [S] [Y] et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [S] [Y] à verser à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE", à titre provisionnel, la somme de 196,83 euros à valoir sur les loyers et des charges impayés arrêtés au 14 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 ;

AUTORISONS Madame [S] [Y] à s’acquitter de la dette par 12 mensualités successives de 16,15 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul loyer courant à son échéance, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DEBOUTONS l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE" de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifier et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE