TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VILLEFRANCHE SUR SAONE

[Adresse 1]

N° RG 25/00549

N° Portalis DB2I-W-B7J-C47F

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

[V] [I]

[W] [O]

C/

S.C.I. LES BARGES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, Vice-Président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Lyon en date du 24 novembre 2025, assisté d’Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

Madame [W] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

La Société Civile Immobilière LES BARGES, dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par M^e Agnès PRUDHOMME, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – 1357.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous signature privée du 26 juillet 2021, la SCI LES BARGES a donné à bail à Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 680 euros.

À la suite de difficultés d’isolation et de chauffage et à la demande des locataires, une visite a été réalisée par l’association SOLIHA le 7 mars 2023, l’association mentionnant un chauffage assuré par des radiateurs électriques récents et un système d’eau chaude produit par un cumulus, mais aussi une absence de ventilation suffisance et la présence de moisissures. L’association a également considéré que les murs n’étaient pas isolés, non plus que la plancher ou les combles, la toiture étant en revanche isolée.

Elle suggérait de réaliser une isolation des murs et des combles ainsi que la mise en place d’une VMC.

Une expertise amiable était réalisée. Les opérations se sont tenues le 29 janvier 2024 en présence de Monsieur [V] [I], d’un représentant de GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE, assureur de Monsieur [V] [I], et d’un représentant d’AXA, assureur de Monsieur [T], gérant de la SCI LES BARGES. Le rapport d’expertise réalisé le 8 février 2024 mentionne notamment que des infiltrations depuis la toiture, en juillet et décembre 2023, relèvent des obligations du propriétaire et qu’il apparaît de multiples défauts d’isolation au niveau des murs, des combles et des huisseries.

Par courrier recommandé du 19 février 2024, Monsieur [V] [I] a mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux pour empêcher les fuites depuis la toiture et parvenir à l’isolation du logement, ainsi que de procéder à une réduction du loyer, sans toutefois mentionner le montant de la réduction sollicitée.

Par courrier recommandé en date du 29 février 2024, la SCI LES BARGES renvoyait Monsieur [V] [I] à un courrier envoyé à l’expert le 10 février 2024, dans lequel il était indiqué notamment que les murs sont isolés par de la laine de verre, que le nécessaire serait fait en ce qui concerne les infiltrations depuis le toit, que les locataires utilisaient des chauffages d’appoint à la place des installations de l’appartement et dans lequel différentes interventions sur le logement loué étaient soulignées.

Le 21 mars 2024, Madame la maire déléguée de [Localité 1] constatait une dégradation de l’isolation du toit, la dégradation de la laine de verre et son imprégnation par de l’eau, l’humidité des combles, des traces de moisissures ainsi que des fissures au niveau des murs, sols et plafonds.

Par lettre recommandée en date du 25 mars 2024, le conseil de Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] a mis en demeure la SCI LES BARGES notamment de procéder aux travaux de réparation de la toiture, de dératisation des lieux loués et de mise en œuvre d’une isolation suffisante pour assurer la suppression des ponts thermiques.

Le 20 mai 2024, Madame la maire déléguée de [Localité 1] constatait que la situation du logement s’était aggravée, une partie du plafond s’étant fissuré.

Par assignation délivrée le 6 mai 2024, les locataires ont assigné en référé la SCI LES BARGES aux fins de voir notamment condamner cette dernière à réaliser sous astreinte différents travaux, être autorisés à consigner le montant des loyers dus à compter d’avril 2024, voir condamner la SCI au paiement de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Pour sa part, la SCI LES BARGES demandait le rejet des demandes des locataires et leur condamnation à payer diverses sommes au titre des réparations locatives et loyers impayés.

À la suite du départ des locataires le 11 juin 2024, le juge des contentieux de la protection de Villefranche-sur-Saône, estimant que le caractère d’urgence n’était plus présent et qu’il existait des contestations sérieuses sur les demandes présentées, a déclaré irrecevable l’action en référée intentée par les locataires par ordonnance de référés du 8 avril 2025.

Le 11 juin 2024, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] ont fait assigner la SCI LES BARGES devant le juge des contentieux de la protection de Villefranche-sur-Saône, aux fins de voir :

— Déclarer leur action recevable,

— Condamner la SCI LES BARGES à leur verser une indemnité d’un montant de 5 000 euros en indemnisation du préjudice induit par les troubles de jouissance,

— Condamner la SCI LES BARGES à leur restituer la somme de 680 euros au titre de leur dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10% par mois de retard à compter du 11 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

— Débouter la SCI LES BARGES de ses demandes,

— Condamner la SCI LES BARGES à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI LES BARGES aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience initiale du 13 janvier 2026 à laquelle elle a été

retenue.

À cette audience, Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent oralement les demandes contenues dans l’assignation à laquelle ils renvoient.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O], qui réfutent tout défaut d’entretien, soulignent les défauts d’isolation et de ventilation du logement, rappelant les conclusions de l’association SOLIHA, de l’expert et les attestations de Madame la maire déléguée de [Localité 1]. Ils expliquent avoir rencontré des difficultés dès le premier hiver mais n’avoir réagi que par la suite. Ils ajoutent que les conditions de température et d’humidité au sein du logement étaient particulièrement problématiques au regard des grossesses de Madame [W] [O] puis de la présence d’enfants en bas âge. Ils indiquent avoir relancé à de multiples reprises le bailleur sur les infiltrations venant de la toiture.

Ils affirment que le chauffage du logement n’était pas possible au regard de l’absence d’isolation. Ils ajoutent que l’utilisation du poêle à bois présent dans le logement n’était pas possible, l’évacuation des fumées ayant lieu dans la conduite de cheminé de leur voisin. En ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie, ils contestent plusieurs dépenses au regard de l’état des lieux de sortie, et réfutent toute responsabilité dans les dégradations constatées. Ils affirment que le procès-verbal n’est, sur un certain nombre de points, pas assez précis pour justifier la prise en charge de réparations locatives.

Lors de la même audience, la SCI LES BARGES, régulièrement représentée par son conseil, reprend oralement ses écritures par lesquelles elle demande de :

— Débouter Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] de l’intégralité de leurs demandes,

— Dire ses demandes reconventionnelles recevables,

— Condamner Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] à lui payer les sommes de :

• 1 665,62 euros de loyers au titre des mois d’avril, mars et juin 2024 ;

• 4 033,83 euros au titre des réparations locatives.

— Condamner Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI LES BARGES fait valoir que les locataires sont restés peu de temps dans les lieux et que l’état des lieux fait mention d’un logement en bon état. Elle estime que les éléments produits par les demandeurs au soutien de la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance sont soit inopérants, soit démontrent les manquements des locataires, et ne peuvent démontrer l’existence d’un préjudice imputable au bailleur. Elle souligne que les radiateurs fonctionnaient et affirme que les locataires ont fait le choix de ne pas chauffer le logement au moyen des radiateurs présents dans le logement. Elle ajoute que la présence de nuisible alléguée par les demandeurs n’est nullement justifiée. En ce qui concerne les constats de Madame la maire déléguée de [Localité 1], elle souligne son absence de compétence technique et l’absence de photographie. En particulier, elle rappelle que l’expert n’a constaté aucun risque d’effondrement ni de moisissures. Elle souligne sa diligence dans la résolution des infiltrations. Au regard du rapport SOLIHA, des constations du commissaire de justice et de l’expert que les problèmes de ventilation constatés sont en lien avec l’utilisation de mousse expansive au niveau du plafond et à l’obturation de passages d’aire avec du ruban adhésif au niveau des murs. Elle souligne également l’utilisation d’un chauffage à pétrole.

Elle considère d’une façon générale que l’indécence du logement n’est pas démontrée et que le préjudice de jouissance n’est démontré ni dans son principe ni dans son quantum.

Au titre des demandes reconventionnelles, elle souligne des dégradations survenues durant le bail, qu’elle impute notamment à un défaut de ventilation causé par les locataires. Elle dénonce des travaux non autorisés dont elle demande le remboursement des frais de remise en état. Elle souligne également que certains loyers et charges n’ont pas été payés.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation contraire :

• de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

• d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

• d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

• d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ;

cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 1 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent

est un logement qui répond aux caractéristiques définies aux articles 2 et suivants

dudit décret.

En application de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] se plaignent de la faible isolation thermique du logement loué, il convient de relever que l’interdiction de louer des logements d’une classe énergétique inférieure à F est entrée en vigueur le 1er janvier 2025, de sorte que le seul fait que le logement présente une déperdition de chaleur importante n’est pas de nature à caractériser un manquement du bailleur à ses obligations. En outre, si l’expertise en date du 8 février 2024 ainsi que le rapport SOLIHA mentionnent des déperditions de chaleur et de possibles passages d’air, les constats opérés sont trop indirects, imprécis ou limités pour permettre de considérer que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement protégé contre les infiltrations d’air parasites.

S’agissant du défaut de fonctionnement d’un sèche-serviette, il est reconnu à l’audience que ce dernier fonctionnait.

De même, Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] ne justifient d’aucun élément objectif permettant d’attester la présence de nuisibles qu’ils allèguent.

En revanche, il convient de rappeler que le propriétaire est tenu, au titre de son obligation de délivrance d’un logement décent, de délivrer un logement dont la toiture prévient les infiltrations d’eau.

Il résulte du rapport d’expertise en date du 8 février 2024, des attestations de Madame la maire déléguée de [Localité 1] ainsi que des échanges de correspondances entre le bailleur et les locataires que des infiltrations d’eau en provenance de la toiture ont eu lieu, de façon non contestée, aux mois de juillet et décembre 2023, ainsi que sur les premiers mois de l’année 2024. Certes, ainsi que le souligne la SCI LES BARGES, Madame la maire déléguée de [Localité 1] n’est pas réputée disposer d’une compétence technique particulière en matière d’infiltration et d’isolation. Il est toutefois possible de tenir compte des constats objectifs de cette dernière, selon lesquels notamment « la laine de verre est en très mauvais état et imprégnée d’eau venue du toit » et « des traces de moisissure apparaissent un peu partout », ainsi que le constat d’une persistance de l’humidité le 20 mai 2024.

En outre, s’il apparaît que les locataires ont procédé à des calfeutrements et obturations non autorisés par le bailleur, il n’apparaît pas, contrairement à ce que soutient la SCI LES BARGES, que ces aménagements non autorisés auraient été à l’origine d’un développement de moisissures dès lors, d’une part, qu’une partie d’entre eux ont été réalisés sur des points non destinés à l’aération, notamment en ce qui concerne le plafond séparant la partie habitée et les combles, et que, d’autre part, il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie que les pièces dans lesquelles les fenêtres ont été calfeutrées ne correspondent pas à celles dans lesquelles de la moisissure est constatée par le même procès-verbal.

La SCI LES BARGES justifie de diverses démarches pour permettre de résoudre les problèmes d’infiltration venant du toit, notamment par la production d’une déclaration auprès de son assureur le 13 juillet 2023, d’un échange de courriels en date du 19 juillet 2023 entre le bailleur et les locataires mentionnant l’intervention le lendemain d’un maçon, une facture pour divers travaux en novembre 2023, ainsi que des photographies, non datées, montrant le changement des tuiles sur le toit et intitulées « SCI LES BARGES 69490 Vindry sur Turdine : Logement n° 3 travaux réparation toiture fuite 27 mai 2024 ».

Toutefois, il ressort des différentes pièces versées aux débats que des infiltrations d’eaux ont perdurées, outre l’épisode de juillet 2023, entre décembre 2023 et mai 2024. Il apparaît certain que les infiltrations, liées à un défaut de la toiture, ont conduit à accroître l’humidité du logement et à réduire l’isolation par la laine de verre située sous le toit, d’autant qu’il ressort du rapport d’expertise et n’est pas contesté que le logement ne disposait d’aucune isolation entre l’habitation et les combes.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la SCI LES BARGES n’a pas satisfait, au moins pour la période s’étendant de décembre 2023 à mai 2024, à son obligation de délivrance d’un logement décent, les diligences entreprises par le bailleur n’étant pas de nature à écarter cette conclusion.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance découlant de ce manquement, si, ainsi que le fait valoir la SCI LES BARGES, aucun lien objectif ne peut être établi entre les dépenses de santé mentionnées par Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] et les désordres affectant le logement, il apparaît en revanche que les locataires ont vécu pendant une durée d’environ six mois dans un logement ne respectant qu’imparfaitement les conditions de décence.

Les locataires ont dès lors subi un préjudice de jouissance qu’il convient d’estimer, au regard de la nature du trouble, de son importance et de sa durée, à 1 055 euros.

Il convient donc de condamner la SCI LES BARGES à payer à Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] la somme de 1 055 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’arriéré de loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI LES BARGES verse aux débats un décompte faisant apparaître une absence de paiement des loyers pour les mois d’avril et mai 2024, ainsi qu’une absence de paiement du loyer pour la période d’occupation au mois de juin, pour un arriéré locatif s’élevant à la somme de 1 665,62 euros.

Ce décompte n’est pas contesté par Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O].

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] à payer à la SCI LES BARGES la somme de 1 665,62 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutions de bonne foi.

Aux termes de l’article 7, c et d et f de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par un cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. En outre, le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, ce dernier pouvant notamment exiger leur remise en état au départ du locataire.

Les dégradations ou usures survenues durant la durée du bail sont normalement déterminées par la comparaison de l’état des lieux initial et de l’état des lieux de sortie.

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile » et que « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

Sur la reprise des tâches, masticages et peinture dans la montée de l’escalier

En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne que « les murs sont couverts d’un crépi un peu défraîchi mais sans désordre, il y a quelques taches qui sont apparentes sur la montée d’escalier ». L’état des lieux d’entrée mentionne que les murs sont en bon état.

Au regard de l’absence de précision de l’état des lieux de sortie sur la nature et l’importance des taches en question, de l’absence de photographie desdites taches, et du fait que la facture produite par la SCI LES BARGES qui mentionne des réparations ne correspondant pas aux éléments constatés dans l’état des lieux de sortie, en particulier la reprise du masticage, ce poste de réparation ne sera pas mis à la charge des anciens locataires.

Sur la reprise de la peinture du plafond

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne, s’agissant de l’entrée, que le plafond est défraîchi, alors que l’état des lieux d’entrée mentionne un plafond en bon état.

Toutefois, en l’absence de précision suffisante du constat effectué au départ des locataires et de l’absence de photographie clairement identifiée comme correspondant au plafond de l’entrée dans les pièces annexées au constat, il n’est pas suffisamment établi que la reprise de la peinture du plafond de l’entrée ait été nécessaire, étant rappelé que les réparations locatives n’ont pas vocation à permettre au propriétaire de récupérer un logement en état neuf aux frais du locataire.

Dès lors, ce poste de réparation ne sera pas mis à la charge des anciens locataires.

Sur le nettoyage d’un radiateur

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne, s’agissant de l’entrée, la présence d’un « convecteur qui est un peu sale », l’état des lieux d’entrée ne mentionnant pas l’état du convecteur en question.

Contrairement à ce que soutiennent Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O], cette mention apparaît suffisamment claire pour justifier que les frais de nettoyage du convecteur soit mis à leur charge.

La facture produit par la SCI LES BARGES, acquittée par chèque, mentionne le nettoyage du radiateur d’entrée pour un montant de 19,80 euros TTC (18 euros HT).

Il y a dès lors lieu de retenir que Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] sont débiteurs envers la SCI LES BARGES de la somme de 19,80 euros à ce titre.

Sur le nettoyage et les réparations au niveau des toilettes du rez-de-chaussée

S’agissant des toilettes au rez-de-chaussée, l’état des lieux de sortie mentionne notamment que la porte est sale, que la cuvette est un peu sale et que le plafond est défraichi. Il est également mentionné la présence d’un muret de séparation surmonté d’une plaque en bois, décrite comme « extrêmement défraîchie ». L’état de ces éléments dans l’état des lieux d’entrée est décrit comme bon, aucun muret de séparation n’étant toutefois mentionné.

En ce qui concerne le nettoyage de la porte et de la cuvette, la SCI LES BARGES justifie de frais de nettoyage pour un montant total de 61,60 euros TTC (56 euros HT).

Contrairement à ce que soutienne Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O], la description de la cuvette dans l’état des lieux de sortie est suffisamment précise et objective pour justifier que cette somme soit mise à leur charge.

En revanche, en ce qui concerne le plafond, en l’absence de précision suffisante du constat effectué au départ des locataires et de l’absence de photographie clairement identifiée comme correspondant au plafond des toilettes dans les pièces annexées au constat, il n’est pas suffisamment établi que la reprise de la peinture du plafond des toilettes ait été nécessaire, étant rappelé que les réparations locatives n’ont pas vocation à permettre au propriétaire de récupérer un logement en état neuf aux frais du locataire.

De plus, l’expression « extrêmement défraichie » employée par le procès-verbal, ainsi que la mention de marques ne sont pas suffisamment précises pour établir l’existence de dégradations locatives ou d’un défaut d’entretien.

Dès lors, seuls les frais de nettoyage de la porte et de la cuvette seront mis à la charge de Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] pour un montant de 61,60 euros.

Sur le lessivage du mur de la cuisine et l’application d’une peinture spéciale moisissure

S’agissant de ce poste, l’état des lieux de sortie mentionne « Les murs sont en crépis, côté cuisine des traces de moisissure qui sont apparentes », alors que l’état des lieux d’entrée mentionne des murs en bon état.

Néanmoins, si les locataires doivent s’abstenir de procéder à des modifications non autorisées par le bailleur, et en particulier de calfeutrer ou d’obstruer les arrivées d’air dès lors que de telles modifications sont de nature à empêcher l’aération du logement et favoriser l’humidité et le développement de moisissures, et s’il apparaît que les locataires ont procédé à de telles modifications au niveau de certaines fenêtre et au niveau d’un plafond, ainsi qu’il a été vu, il n’est pas établi au cas présent que ces modifications auraient eu une quelconque conséquence sur le développement de moisissures. À l’inverse, il est établi que le logement a connu des infiltrations d’eau durant plusieurs mois avant que le bailleur, en dépit des diligences dont il justifie, parvienne à mettre fin à ce désordre, lequel a contribué à l’humidité du logement et au développement de moisissures.

Au regard de ce qui précède, ce poste de réparation ne sera pas mis à la charge des locataires.

Sur le nettoyage d’un évier en inox et le remplacement de la traverse basse du meuble en mélaminé blanc

En ce qui concerne ce poste de réparation, l’état des lieux de sortie mentionne « un évier en inox avec des traces blanchâtres de calcaire, les bondes sont présentes, le mitigeur fonctionne. En dessous un placard muni de deux portes, intérieur à peu près correct ».

Par comparaison, l’état des lieux d’entrée mentionne un évier et un meuble sous évier en bon état.

Si la facture produite par la SCI LES BARGES ne comporte pas la page 2 sur 3 sur

laquelle est mentionnée ce poste de réparation, le document complet, produit par Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O], mentionne un nettoyage de l’évier et un remplacement de la traverse du meuble pour un montant total de 150 euros HT.

Ainsi que le soulignent Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O], l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradation sur la traverse basse.

En l’absence de ventilation des sommes correspondant aux travaux effectués sur l’évier et le meuble du dessous, il convient de refuser de mettre cette somme à la charge des anciens locataires.

Sur le nettoyage des joins de l’évier

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne, s’agissant du même évier, que « les joins sont encrassés », l’état des lieux initial mentionnant un bon état.

Si Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] font valoir que les joins ont probablement été atteints par une moisissure qui ne leur est pas imputable, cette affirmation ne ressort pas de l’état des lieux de sortie et n’est étayée par aucun élément objectif.

Il ressort de la facture versée aux débats que la reprise des joints a été faite pour un montant de 72,60 euros TTC (66 euros HT).

Dès lors, ce montant sera mis à la charge de Monsieur [V] [I] et Madame [W]

[O].

Sur la reprise de la peinture du crépi et le lessivage du mur

Alors que l’état des lieux de sortie mentionne « Traces de moisissure sur les murs, le reste est crépi » dans la partie séjour, ainsi que, côté cuisine, « des traces de moisissure qui son apparentes », l’état des lieux d’entrée mentionne que les murs sont en bon état.

Ainsi qu’il a été vu, les travaux consécutifs à la présence de moisissure ne peuvent être, au cas présent, mis à la charge des anciens locataires.

Surabondamment, il convient de relever que la description des travaux effectués par la facture, et la description du désordre par l’état des lieux de sortie ne semblent correspondre qu’imparfaitement et sont en tout cas trop imprécis pour permettre de vérifier que les réparations effectuées correspondent aux dégradations constatées.

Dès lors, il convient de refuser de mettre cette somme à la charge des anciens locataires.

Sur le nettoyage des vitres et le remplacement d’une tablette

L’état des lieux de sortie mentionne que le séjour est éclairé « par une fenêtre en aluminium double vitrage munie de volets en bois, les vitres sont sales, la tablette en contreplaqué est rayée », et qu’une autre partie de la pièce est « éclairée sur le jardinet par une porte-fenêtre en aluminium double vitrage, les vitres sont sales, munie de volets en bois ». Pour sa part, l’état des lieux d’entrée mentionne « Menuiserie extérieure aluminium vitrage isolant » en bon état.

Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] imputent les dégradations en question à un phénomène de moisissure dont ils ne seraient pas responsables.

Toutefois, aucun élément objectif ne permet d’étayer une telle affirmation, que ce soit en ce qui concerne la saleté des vitres ou, à fortiori, la ou les rayures sur la tablette.

Toutefois, en l’absence de précision sur la nature et l’étendu des rayures, il n’est pas établi que le remplacement de la tablette ait été nécessaire.

Dès lors, si la facture versée au débat mentionne d’une part un nettoyage de vitres et remplacement de la tablette pour un montant hors taxe de 185 euros, et le nettoyage de la seconde vitre pour un montant de 36 euros hors taxe, il convient de réduire le montant mis à la charge de Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] à la somme de 110 euros hors taxe, soit 121 euros toutes taxes comprises.

Sur le lessivage du plafond du séjour

En ce qui concerne le lessivage du plafond du séjour, l’état des lieux de sortie mentionne que le plafond est « un peu défraîchi », quand l’état des lieux d’entrée constate un bon état.

En l’absence de précision suffisante du constat effectué au départ des locataires et de l’absence de photographie clairement identifiée comme correspondant au plafond du séjour dans les pièces annexées au constat, il n’est pas suffisamment établi que le lessivage du plafond du séjour ait été nécessaire.

Dès lors, ce poste ne sera pas mis à la charge des anciens locataires.

Sur le nettoyage d’une bouche de VMC

Alors que l’état des lieux de sortie mentionne, au niveau du salon-séjour, que la VMC est encrassée, l’état des lieux d’entrée mentionne, au niveau de la partie cuisine de cette pièce, une VMC en bon état.

Bien que Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] soutiennent que cet état serait dû aux manquements du bailleur à ses propres obligations, cette affirmation n’est pas démontrée.

La facture versée aux débats mentionne un nettoyage de la VMC pour un montant de 20 euros hors taxe, soit 22 euros toutes taxes comprises.

Cette somme sera mise à la charge des anciens locataires.

Sur le ponçage et la vitrification des marches d’escalier et du palier

Alors que ces éléments ne sont pas mentionnés par l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie mentionne que les marches présentent des traces d’usure, et que le nez de la troisième marche est entamé. Des traces d’usures sont également constatées au niveau du palier. Enfin, photographie annexée au procès-verbal montre, au niveau du palier, une décoloration de certaines zones du palier, qui semble correspondre à des traces d’usure.

En l’état de ces constatations, il n’est pas établi que les éléments relevés excéderaient une usure normale de la chose louée ou révéleraient un manque d’entretien de la part des locataires.

Dès lors, le coût des travaux effectués pour ce poste par le bailleur ne sera pas mis à la charge des locataires.

Sur le lessivage autour des interrupteurs du palier

Si l’état des interrupteurs du palier n’est pas décrit dans l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie mentionne « quelques traces autour des interrupteurs ».

En l’absence de toute précision sur la nature ou l’étendue des traces, et en l’absence de tout autre élément, il convient de refuser de mettre cette dépense à la charge des locataires.

Sur le lessivage de la porte de la chambre de droite

En ce qui concerne ce poste de réparation, le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne que la porte est « défraîchie » quand l’état des lieux d’entrée mentionne une porte en bon état.

En l’absence de précision suffisante du constat effectué au départ des locataires et de l’absence de photographie clairement identifiée comme correspondant à la porte de cette chambre dans les pièces annexées au constat, il n’est pas suffisamment établi que le lessivage en question ait été nécessaire.

Dès lors, cette dépense ne sera pas mise à la charge de Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O].

Sur le remplacement de la moquette de la chambre de droite

L’état des lieux de sortie mentionne la présence d’une moquette très abîmée avec de nombreuses taches, quand l’état des lieux d’entrée mentionne un sol en état d’usage.

Ainsi que le font valoir Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O], il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie que la pièce a été affectée par un dégât des eaux, lequel, au regard de ce qui précède, correspond aux infiltrations liées à un défaut d’étanchéité du toit.

Dans ces conditions, il convient de refuser de mettre cette dépense à la charge des locataires.

Sur le lessivage et la peinture du mur de la chambre de droite

L’état des lieux de sortie mentionne la présence de « quelques taches » et mentionne que les murs sont peints de deux couleurs, beige et blanche. L’état des lieux d’entrée fait état de murs en bon état, sans précision de couleur et sans que la photographie annexée à l’état des lieux initial ne permette de constater la couleur de l’ensemble des murs de la chambre.

Il n’est pas allégué par le bailleur que les anciens locataires auraient repeint une partie de la chambre dans une couleur différente de celle d’origine et, en l’absence de toute description sur la nature et l’étendue des taches, l’état des lieux de sortie apparaît insuffisant pour que le coût de la peinture de la pièce intégralement en blanc soit mis à la charge des anciens locataires, étant par ailleurs précisé que la facture versée aux débats ne distingue pas entre le coût du lessivage et la reprise de la peinture.

Sur la dépose des plaques de polystyrène autours des fenêtres, le ratissage, la mise en peinture et le débouchage des grilles d’entrée d’air des fenêtres des chambres

Il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie, s’agissant des trois chambres du logement loué, que les fenêtres ont été entourées de plaques de polystyrène. L’état des lieux d’entrée mentionne des fenêtres en bon état et il n’est pas contesté que les plaques en question ont été ajoutées par les anciens locataires.

Il n’est pas non plus contesté que ces modifications n’ont pas été autorisées par le bailleur. Si Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] font valoir que la pose des plaques en question était destinée à pallier la carence du bailleur à ses propres obligations, il convient de rappeler qu’il n’a pas été retenu une absence d’isolation du logement qui aurait méconnu les termes du bail ou été à l‘origine d’une indécence du logement, et que les anciens locataires n’étaient, en tout état de cause, pas autorisés à modifier ainsi le bien loué en l’absence de tout exercice d’une voie de droit.

Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] contestent la nécessité de repeindre les fenêtres, les désordres constatés par le procès-verbal d’état des lieux de sortie apparaissent suffisants à justifier les travaux réalisés par le bailleur.

Au regard de la facture versée aux débats, il convient de dire que la somme totale de 705 euros hors taxe, soit 775,50 euros toutes taxes comprises, sera mise à la charge de Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] au titre de ce poste de remise en état.

Sur le nettoyage de la rainure et des roulettes des portes coulissantes du placard de la chambre 2

L’état des lieux de sortie mentionne, s’agissant du placard de la deuxième chambre, que celui-ci est « muni de portes coulissantes qui coulissent à peu près correctement ».

L’état des lieux d’entrée mentionne que le placard est en bon état.

Au regard de l’état des lieux de sortie, il n’est pas établi qu’une quelconque intervention était nécessaire sur la rainure et les roulettes des portes coulissantes du placard de la chambre, l’expression « qui coulissent à peu près correctement » suggérant un bon état global et ne permettant en tout cas pas d’établir la nécessité de réparations locatives.

Sur la dépose de cheville, le rebouchage et la mise en peinture dans la chambre 3

Alors que l’état des lieux d’entrée mentionne que les murs de cette chambre sont en bon état, l’état des lieux de sortie souligne la présence de plusieurs trous de chevilles Molly.

Contrairement à ce que soutiennent Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O], le constat de l’état des lieux de sortie est suffisamment précis pour que la remise en état, d’un montant de 105 euros hors taxe selon la facture versée aux débats, soit 115,50 euros toutes taxes comprises, soit mise à leur charge.

Sur la remise en état du système coulissant de la chambre 3

L’état des lieux de sortie mentionne que la troisième chambre comporte « un placard muni de portes coulissantes qui ne coulissent pas aisément ». Pour sa part, l’état des lieux mentionne un placard en bon état.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie apparaît trop imprécis pour retenir l’existence de dégradations locatives ou d’un défaut d’entretien de la part des anciens locataires, de sorte que ce poste de réparation ne sera pas mis à leur charge.

Sur la salle de bain

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne l’existence d’un impact sur un carreau, une photographie de l’impact étant annexée. Il est par ailleurs noté « Un autre WC dont les murs à l’intérieur sont blancs, rien à en dire particulier ». L’état des lieux initial mentionne le bon état des différents éléments de cette pièce.

Il convient de mettre à la charge des locataires le remplacement du carreau de salle de bain, pour un montant de 87 euros hors taxe figurant dans la facture versée aux débats, soit 95,70 euros toutes taxes comprises.

En revanche, en l’absence de toute mention de dégradation de la cuvette des toilettes, ce poste de dépense ne saurait être mis à la charge des anciens locataires.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] doivent assumer le coût de travaux de réparation et de remise en état pour un montant total 1 283,70 euros.

Ce montant excédant le montant de dépôt de garantie, il convient d’imputer le montant du dépôt de garantie sur les sommes dues, de rejeter la demande de Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] tendant à la restitution du dépôt de garantie, et de condamner Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] à payer à la SCI LES BARGES la somme de 603,70 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombe partiellement, de sorte qu’il convient de juger que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de ce qui précède, il convient de rejeter les demandes formées par chacune des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition des parties par le greffe, par

décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LES BARGES à payer à Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] la somme de 1 055 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] à payer à la SCI LES BARGES la somme de 1 665,62 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] à payer à la SCI LES BARGES la somme de 603,70 euros au titre des réparations locatives ;

REJETTE la demande Monsieur [V] [I] et Madame [W] [O] de condamnation de la SCI LES BARGES à leur restituer le dépôt de garantie majoré ;

JUGE que les dépens seront partagés par moitié ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé, et signé par Nathan ALLIX, vice-président placé, et Olivier VITTAZ, greffier, et remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties le 10 mars 2026.

Le Greffier Le Président